Сущность ипотеки

⁸ Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. / Под ред. С.Г. Ерошенкова. – Москва: Изд-во МТ-Пресс, 2004. – 19 с.;

⁹ Журнал «Эксперт», № 12, 2000 г. Статья – «Вечный квартирный вопрос» / Под ред. Ю. Голицын – 22 с.

 

Траяне были созданы  финансовые алиментные фонды для  поддержки вдов и сирот, предоставляющие  ипотечные кредиты под 5 % годовых – это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России  в ХIХ веке, правда, поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

“Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (от латинского, fiducia – сделка на доверии или доверительная сделка), к более прогрессивной стадии – пигнусу (от латинского,  pignus – неформальный залог) и далее к ипотеке”.¹⁰ Первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института «фидуции» должник  не обладал практически никакой  защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (action fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая    стадия   развития    института    ипотеки    несла  достаточно

¹⁰ Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. / Под ред. С.Г. Ерошенкова. – Москва: Изд-во МТ-Пресс, 2004. – 21 с.

прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных  действий кредитора.  Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владению ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком кредитного обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Становление классического института  ипотеки – собственно самой ипотеки  – было связано со сменой политико-экономических  условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, не залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя или более свидетелями. “Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие баз согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фикса» на имущество неплательщиков налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и т.д.”.¹¹

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились  и действуют до настоящего времени во многих странах.

“Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве”.¹²

“Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее ХIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции – с конца ХVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для  кредитора  ипотека становится самым верным способом

¹¹ Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России: вопросы теории и практики. / Под ред. Ю.В. Головина. – Москва: Финансы и статистика, 1999. – 42 с.;

¹² Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учебное пособие для вузов. / Под ред. Ю.В. Головина. – Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 46 с.

получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» – право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства”.¹³ Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме.

Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

“В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту, Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во второй половине 19 века: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для самофинансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию”.¹⁴

 Говоря об ипотеке в США, стоит  сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к  себе внимание правительства США  только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных

¹³ Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред. А.Н. Ужегова. – Санкт-Петербург: Изд-во «Питер», 2001. – 56 с.;

¹⁴ NEWIPOTEKA.ru. Независимый информационный портал. История ипотеки – http://www.newipoteka.ru/ ipoteka/history.

структур – частные  участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев  имеют свои дома.

“Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в ХVII – ХIХ столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей”.¹⁵

В средневековье путем рецепции (т.е. заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, и, прежде всего германское. Германское право не останавливалось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в ХIХ веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но ещё задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквах или городских ратушах, позже – путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

Таким образом, ипотека, возникнув  ещё в эпоху античности, прошла через средневековье   и    вошла   в   Новое    время,   приспосабливаясь   уже  к   новым

¹⁵ Новакова С.Ю. Ученые записки Орловского Государственного университета: Научный журнал, № 1. / Под ред. Ф.С. Авдеевой. – Орел: ГОУ ВПО ОГУ, 2009. – 58с.;

 

экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный  кредит представлял собой разновидность  ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

 

1.2.  Развитие ипотеки в России.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

“В своей неорганизованной форме, ипотечный кредит стал существовать очень рано. Например, упоминания о закладе относятся к ХIII веку, в ХV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В ХVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое”.¹⁶

Однако уже в ХIII – ХIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время в 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлекгии. Банки кредитовали дворянство  и купечество   под   залог   имений. В 1786 году эти   банки  были

¹⁶ Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. – http://www.ipoteka-rus.ru.html.

реорганизованы в государственный заемный банк.

29 октября 1786 года манифестом  Екатерины 2 в России впервые  юридически был закреплен выпуск  бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была  возложена на ассигнационные  банки, созданные в Москве и  Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

“В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк”.¹⁷

В Российской Империи 1 января 1835 года был введен Свод гражданский законов (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относится только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.