Сущность ипотеки

В то же время в последние годы в континентальных европейских  странах, например, в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Среди крупных банков США по выдаче ипотечных кредитов выделяют следующие банки: JP Morgan Chase & Co, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup и т.д.

Самый популярный в США  вид жилищного кредитования –  ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте – займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты  на пять лет и краткосрочные – на год.

  “Американская процентная ставка может быть фиксированной и плавающей (например, с привязкой к ставке LIBOR). Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого, они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок. Повышение учетной ставки Федеральной резервной системой США в 2006 году привело к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости”.⁴²

“Ипотечный кризис в США связан с событиями в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования – сегмента нестандартного кредитования. Нестандартное кредитование – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам «Фани Мэй» и других агентов, поддерживаемых правительством США”.⁴³ Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, так как они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.

В 2006 году нестандартные  кредиты составили 20 % от всего объема выданных кредитов, в то время как  в 2002 году – только 6 %. Наибольшее распространение  среди  нестандартных  кредитов  в   США  получили  кредиты  с

⁴² Справочно-информационная служба. Ипотека – http://www.ipoteka.ru/ipo_hsyst.php;

⁴³ Журнал «Рынок ценных бумаг», № 10, 2007 г. Статья – «Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России» / Под ред. Н. Косаревой, А. Туманова.

плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно, начиная с  третьего года. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей  продажей кредитов инвесторам, практически  не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

В настоящее время ипотечные  кредиты в Америке выдают в  среднем под 6 % годовых. Если клиент обанкротился и не в состоянии  возвращать долг, дом переход в  собственность банка.  По истечении  семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитное бюро наблюдает за ним.

Многие банки США выдают кредиты  без первоначального взноса. Решение  зависит от кредитной истории  заемщика. Кроме того, банки требуют документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет значение место проживания потенциального клиента (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение.

Последствия кризиса 2006 года оказались для США печальными. Более 25 кредиторов, работавших на рынке нестандартных кредиторов США, прекратили свою деятельность и находятся в состоянии банкротства. Многие из оставшихся нестандартных кредиторов заявили о снижении ожидаемых прибылей и возможности возникновения чистых убытков.

По данным Министерства труда США, в августе в стране впервые за последние 4 года сократилась  занятость населения. Больше всего  рабочих мест было потеряно в строительстве, промышленности, на транспорте и в  госучреждениях.

 

3.2. Ипотечное кредитование в Канаде.

Рынок ипотечного кредитования в Канаде является основным видом деятельности кредитных структур. Ипотечные банки   активно проводят свою

финансовую деятельность на рынках недвижимости, ценных бумаг, страхования.

Поначалу кредитные организации предоставляли займы под залог земли для сельского хозяйства, что в последствии привело к кредитованию строительства недвижимости.

Нужно заметить, что основными  участниками канадской системы  ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, которые занимаются организацией всего жизненного цикла инвестиционного ипотечного проекта, от финансирования и подбора заемщиков, до страхования рисков.

Среди крупных банков Канады по выдаче ипотечных кредитов выделяют следующие банки: Royal Bank of Canada, Toronto-Dominion Bank (TD Canada Trust), Bank of Nova Scotian (Scotiabamk), Bank of Montreal и т.д.

В Канаде, ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим  стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5 – 25 % от стоимости. Ипотечные кредиты предоставляются по льготной кредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком, и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью в качестве залога. Срок одобрения и оформления ипотечного кредита – от 1 до 3-х недель. При этом заемщик должен предоставить документы, подтверждающие его доходы, уплату налогов, все кредитные задолженности перед другими организациями.

Можно открыть в банке  отдельную кредитную линию (line of credit). Это постоянная возможность занимать достаточно большие суммы (в пределах установленного банком кредитного лимита) под умеренный процент (зависит от ставки рефинансирования и составляет обычно от 7 до 12 %). После погашения очередного зама, кредитная линия снова готова снабдить заемщика деньгами.

Основная потребность  в крупных суммах ощущается, конечно, когда гражданин Канады решает приобрести собственное жилье. Здесь на помощь приходит ипотека, которую предлагают как государственные банки, так и прочие кредитные организации. Купить квартиру или дом можно совершенно без первоначального взноса, проценты по кредиту весьма умеренные – от 4 – 5 %. Кстати, такой вид кредитования доступен и иностранцам.

В большинстве случаев  при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки (mortgage insurance) является обязательным и предоставляет защиту банку и его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества (property insurance) предоставляет защиту в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т. д. Страхование жизни (life insurance) является обязательным и предоставляет защиту банку и семье в случае его смерти путем выплаты остатка суммы ипотеки либо по месяцам, либо единовременно.

При оформлении ипотечного кредита оцениваются многие факторы, в особенности максимальная сумма  ипотеки, которую может себе позволить  заемщик. Также принимаются во внимание кредитная история заемщика, его  чистота от правонарушений и т. д. Быстрая проверка возможна в течение одного дня, благодаря тому, что каждый взрослый житель Канады имеет свой номер, по которому возможно получить сведения в специальных организациях, хранящих и ежемесячно дополняющих дела на каждого. После одобрения ипотечного кредита происходит само оформление, расходы по которому несет заемщик. Они включают следующее:

• оценку стоимости недвижимости по рыночной стоимости специалистом кредитного учреждения;
• юридические и нотариальные услуги;
• инспекцию состояния недвижимости;
• налог на покупку недвижимости или земли;
• стоимость регистрации для страхования ипотеки;
• первый взнос за все виды страхования;
• налоги на недвижимость до конца календарного года;
• первоначальный взнос.

Возможны различные  вариации видов ипотеки в зависимости от кредитного учреждения, но, в основном, они делятся на следующие:

• открытые и закрытые;
• с фиксированной или плавающей ставкой;
• разделенный на несколько частей, каждая со своей ставкой, амортизационным периодом и сроком;
• краткосрочный с льготной ставкой;
• специальные – для студентов и пенсионеров.

Все эти виды могут  относиться как к конвенционному, так и к застрахованному ипотечному кредиту. Существует достаточно большой  выбор комбинаций кредитов и выплат по ним, которые варьируются, чтобы удовлетворить нужды заемщика и обеспечить гарантии кредитному учреждению.

 

3.3. Ипотечное кредитование в Германии.

“В Германии идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась еще в средние века и была связана с именем короля Пруссии Фридриха Вильгельма I”.⁴⁴

Ипотечные банки являются в Германии одним из краеугольных камней системы  финансирования жилищного строительства. Их коммерческая деятельность заключается  главным образом в выдаче долгосрочных кредитов на жилищное строительство, которые финансируются через эмиссию долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков. 

В системе ипотечного кредитования известно 3 вида кредита:

• кредит на погашение (аннуитет);
• кредит с твердой процентной ставкой;
• кредит в рассрочку.

 

⁴⁴ Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», № 4, 2000 г. Статья – «Система ипотечного кредитования в Германии» / Под ред. И.Л. Осокиной.

Стороны решают, какой вид кредита  им выбрать.

Кредит на погашение (аннуитет). Этот вид кредита является обычным  для сделок по ипотечным кредитам. Заемщик ежегодно выплачивает постоянную сумму (аннуитет), которая не изменяется на протяжении оговоренного промежутка времени, например, 5-ти лет. Она обычно делится на 12 месячных взносов, которые состоят из доли процентной ставки и доли погашения. Первая составляющая постепенно уменьшается, а последняя соответствующе возрастает на величину, равную объему сэкономленной процентной ставки, таким образом, эти долевые взносы остаются постоянными в течение всего времени погашения кредита. Такое соотношение вызвано постоянным снижением требований по выплате процента в процессе погашения ссуды.

Кредит с твердой процентной ставкой. При кредитах с твердой  процентной ставкой заемщик в течение срока погашения кредита выплачивает только согласованные проценты. Это осуществляется, как правило, в виде ежемесячных частичных сумм. А сама сумма кредита (кредитный капитал) выплачивается по истечении срока одним взносом в виде одной общей суммы.

Кредит в рассрочку. Этот вид  кредита скорее не присущ системе  ипотечного кредитования. Погашаемая доля, которая должна производиться  частичными платежами, остается, в отличие  от кредита на погашении, неизменной: она не повышается от платежа к платежу.

При покупке недвижимости немецкие банки готовы предоставить ипотечные кредиты. Если собственный капитал составляет 50 % от стоимости покупаемого объекта, то на остальные 50 % можно получить ипотечный кредит со сроком погашения от 5 до 30 лет. Недвижимость в Германии до полного погашения кредита остается собственностью банка.

По сравнению с другими  европейскими законодательствами, в  Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных листов.

Во-первых, в каждом ипотечном  банке управляющий и его заместитель  назначаются государственным органом  надзора за банками. Этим служащим вменяется  в обязанность предоставлять  контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы.

Во-вторых, система банковского  надзора, которая осуществляется путем  выборочной проверки реестра, которая  проводится раз в два года.

Среди крупных банков Германии по выдаче ипотечных кредитов выделяют следующие банки: Bayerishe Hypo-und Vereinsbank AG, Commerzbank AG, Deutsche Bank Ag, Dresdner Bank AG и т.д.

Процентные ставки по кредитам настолько низкие (на уровне 3,5 – 4 %), что вносить ежемесячные платежи по кредиту выгоднее, чем арендную плату.

Для получения ипотечного кредита в Германии нерезиденту  страны понадобится внести собственные  средства, величина которых будет cоставлять от 50 до 60 % от стоимости жилья. Сегодня процентная ставка по ипотечным кредитам для нерезидентов в Германии варьируется в пределах от 4,5 до 5,3 % годовых; срок действия ипотечного кредита – 10 лет, при этом возможно досрочное погашение кредита.

 

3.4. Ипотечное кредитование во Франции.

Франция традиционно остается популярным направлением для покупателей недвижимости за рубежом. Спросом пользуется как недвижимость на Лазурном берегу, так и в Париже, в меньшей степени пользуются спросом объекты на горнолыжных курортах, Нормандии и других районах Франции, но такой интерес существует. Тем не менее, вместе с интересом к недвижимости во Франции, есть возрастающий интерес у клиентов к получению ипотечного кредита во Франции.