Сущность ипотеки

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи  по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний срок.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы – в долгосрочных кредитах.

“Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие – переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки”.³⁶

2.4. Риски ипотечного кредитования.

Различные виды рисков во время операций на ипотечном рынке испытывают на себе все участники сделки с недвижимостью.

 

³⁶ Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред. А.Н. Ужегова. – Санкт-Петербург: Изд-во «Питер», 2001. – 66 с.

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски – это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много (см. рис. 1).

 

Рис. 1. – Риски ипотечной  деятельности.

 

 

 

 

“Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками – инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга”.³⁷

“Внедряя операции по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию, банки сталкиваются с рядом особых проблем в области управления своими рисками, возникающими из-за специфики данного кредитного продукта. Особенность ипотечного кредитования, требующая особых мер по управлению рисками, заключается, прежде всего, в следующем:

• долгосрочный характер кредита;
• обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретаемого на средства кредита;
• способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита”.³⁸

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентный ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск – это  риск неисполнения заемщиком своих  обязательств по кредиту, риск неплатежа. “Кредитный риск находится в обратной зависимости от уровня развития законодательной базы в сфере кредита и жилищного рынка, а также от наличия платежеспособного спроса для проведения досрочных кредитных операций”.³⁹

Расчет кредитного риска производят на стадии установления размера ежемесячных  платежей и определения остальных условий кредита. Если  расчет

³⁷ Журнал «Жилищное строительство», № 5, 2001 г. Статья – «Ипотечное кредитование и риски» / Под ред. А.Г. Цылиной, с. 5-10;

³⁸ Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. – 2-е изд., доп. – Москва: Фонд «Институт экономики города», 2002. –82 с.;

³⁹ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

 

сделан верно, этот вид  риска не представляет опасности  для кредитора. Тем не менее, заемщик должен контролировать свои расходы и иметь по возможности стабильную занятость, этим он вполне может обезопасить себя от собственной неплатежеспособности.

“Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам”.⁴⁰

  Для заемщика обратная ситуация является риском. С увеличением процентных ставок увеличиваются и его затраты на возврат кредита. Также кредитор рискует, если, например, его заработная плата зависит от курса доллара и евро.

Наиболее эффективным  типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения  рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

Ресурсную базу банка формируют в значительной степени краткосрочные

⁴⁰ Журнал «Жилищное строительство», № 5, 2001 г. Статья – «Ипотечное кредитование и риски» / Под ред. А.Г. Цылиной, с. 5-10;

 

кредиты и депозиты. При  их недостатке у банка нет возможности оплатить свои обязательства.

Чтобы этого не произошло, устанавливаются специальные нормативы, которые ограничивают деятельность ипотечных кредитов. В результате кредиты выдаются только в случае низко-рискованных операций. Регулирование риска ликвидности осуществляется в законодательном порядке.

Риск ликвидности не затрагивает заемщика и является только риском кредитора.

Существуют и другие риски, такие как рыночный риск, риск утраты трудоспособности, риск повреждения  имущества, риск утраты титула собственности.

Речь о рыночном риске  может идти в период нестабильности на рынке недвижимости. Именно в этот период происходит резкое снижение цен на жилье. Эта ситуация неблагоприятна для заемщика, так как он покупал квартиру по высокой цене и вправе был рассчитывать, что за время погашения кредита она не упадет в цене.

“Рынок жилья в России (2009 г.) характеризуется следующими показателями:

• средняя обеспеченность жильем – 19,9 м² на человека;
• очередники – 9-10 % населения;
• нуждаются в улучшении жилищных условий – 27 % населения;
• желают улучшить жилищные условия – 63 % населения;
• объем жилищного фонда – 3,1 млрд. м²”.⁴¹

Если возникла подобная ситуация, переплата за квартиру возрастает в несколько раз.

Кредитор при снижении цен на недвижимость также оказывается  в невыгодной для себя ситуации. В случае если заемщик окажется неспособным

⁴¹ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

выплатить кредит, стоимость  квартиры не компенсирует кредитору  сумму выданного кредита.

Если рынок недвижимости достаточно развит, риск возникновения подобной ситуации минимален, так как цены на жилье меняются мало или очень медленно.

Риск утраты трудоспособности. В этом случае рискует только заемщик. При возникновении этого риска  у заемщика нет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит.

Риск повреждения имущества. В случае возникновения этого  вида риска, обязательства заемщика по возвращению кредита формально не прекращаются. Фактически же затраты должна понести страховая компания.

Риск утраты титула собственности. Иногда после совершения сделки купли-продажи недвижимости на купленное жилье начинают предъявлять вполне обоснованные претензии третьи лица.

При отсутствии страховки  заемщик вынужден будет погашать кредит за квартиру, ему уже не принадлежащую.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3.  СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ПРОМЫШЛЕННО

РАЗВИТЫХ СТРАНАХ.

3.1. Ипотечное кредитование в Соединенных Штатах Америки.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США – это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования – проблему кредитных ресурсов.

С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации  – Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Фредди Мэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена Американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Financ Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington – Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (Fannie Мае) – Федеральная Национальна Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) – Федеральная Жилищная Администрация.

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной  Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае – крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие – Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) – государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье  и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным «донором» опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.