Сущность ипотеки

 Оглавление:

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………	3
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 1.1.  Зарождение института ипотеки…………….……………………………... 1.2.  Становление и развитие ипотеки в России……………..……………...…	6 14
ГЛАВА 2. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 2.1. Сущность ипотеки……...…………………………………………………... 2.2. Объекты и субъекты ипотечного кредитования………………………….. 2.3.  Инструменты и виды ипотечного кредита……………………………….. 2.4.  Риски ипотечного  кредитования…………………………………………..	23 24 30 37
ГЛАВА 3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ПРОМЫШЛЕННО РАЗВИТЫХ СТРАНАХ 3.1.  Ипотечное кредитование в Соединенных Штатах Америки……….…... 3.2.  Ипотечное кредитование в Канаде……….................................................. 3.3.  Ипотечное кредитование в Германии ………………...…..………..…….. 3.4.  Ипотечное кредитование во Франции.………………..………………….. 3.5. Ипотечное кредитование в России и сравнительный анализ его с современными системами ипотечного кредитования промышленно развитых стран…………………………………………………………………... 3.6.  Недостатки рынка ипотечного кредитования в России………………….	43 46 49 51     52 56
ГЛАВА 4. ОБЪЕМЫ ВЫДАЧИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2009 ГОДА……	59
ГЛАВА 5. ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ……………………………………..	64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………..	66
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………………..	68

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

По мере становления рыночных отношений  в Российской Федерации появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин:

• углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации;
• развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;
• переориентация финансовых организаций и, прежде всего, банков на работу по «длинным» позициям;
• отсутствие эффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его покупка не выгодна и т.д.);
• высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего, жилья, что делает выгодным вложение средств в него;
• жилищная проблема актуальна для многих семей;
• повышение уровня доходов определенной части населения и т.д.

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается  и понятие «ипотека», «закладная»  ещё не стали привычными для большинства россиян.

“Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки не является самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах”.¹

Актуальность данной темы проявляется в том, что ипотека, как и весь рынок ипотечного жилищного кредитования, в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с  одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме того, поддержка  государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике из надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Целью настоящей курсовой работы является исследование рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и сравнительный анализ его с современными системами ипотечного кредитования промышленно развитых стран.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

1. Установить истоки зарождения института ипотеки.
2. Установить истоки развития ипотеки в России.

 

¹ Ризун Н.И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. / Под ред. В.В. Бандурина. – Москва: Буквица, 2001. – 3 с.

3. Рассмотреть виды ипотечного кредитования в Российской Федерации.
4. Рассмотреть инструменты ипотечного кредитования и схемы расчетов платежей по кредитам в Российской Федерации.
5. Провести анализ возможных рисков.
6. Выявить плюсы и недостатки ипотечного кредитования в Российской Федерации.
7. Провести сравнительный анализ рынка ипотечного кредитования в России и промышленно развитых странах.
8. Проанализировать объемы выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации за 1 полугодие 2009 года и сравнить его с аналогичным периодом предыдущего года.
9. Сделать выводы о путях и методах реформирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В данной работе раскрыты понятия ипотеки и рынка ипотечного жилищного кредитования, описаны инструменты ипотечного кредитования в Российской Федерации, выявлены возможные риски ипотечного кредитования, проведен сравнительный анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и промышленно развитых странах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.     СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

1.1. Зарождение института ипотеки.

“Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный инструмент инвестиционно-хозяйственной деятельности”.²

Термин «ипотека» пришел в мировую  финансово-экономическую систему  из Греции в конце VII – начале VI веков до н.э. “Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. афинский правитель (архонт) Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались”.³ Было это несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение «драконовские законы».

Продолжил его начинание один из легендарных афинских мудрецов, архонт Солон. Он в 594 году до н.э. осуществлял свои знаменитые реформы, в том числе отменил поземельные долги, ввел свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. “Первоначально в Афинах залогом таких обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство”.⁴ Теперь же каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Для перевода личной собственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме.

 “Такой столб получил название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка или подпорка)”.⁵ В   переносном смысле    это   слово   стало   употребляться   для

² Новакова С.Ю. Ученые записки Орловского Государственного университета: Научный журнал, № 1. / Под ред. Ф.С. Авдеевой. – Орел: ГОУ ВПО ОГУ, 2009. – 5 с.;

³ NEWIPOTEKA.ru. Независимый информационный портал. История ипотеки – http://www.newipoteka.ru/ ipoteka/history;

⁴ Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред. А.Н. Ужегова. – Санкт-Петербург: Изд-во «Питер», 2001. – 32 с.;

⁵ Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие. / Под ред. И.Т. Балабанова. – Санкт-Петербург: Изд-во Питер, 2000. – 43 с.

обозначения залога недвижимости. Хозяин заложенного земельного участка не имел права выносить с него имущество, а также не мог перезаложить его ещё раз, поскольку все теперь видели, что земля уже заложена. Нововведение Солона было вызвано ещё и тем, что некоторые должники по несколько раз закладывали свои земли, тем самым обманывая кредиторов. 

“Постепенно понятие трансформировалось, и слово ипотека стали употреблять для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Со временем и столб ставить перестали: вместо него в обиход вошли особые книги, называвшиеся ипотечными”.⁶ Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

“Конечно, Грецию нельзя назвать единственной родоначальницей ипотеки, она развивалась сразу в нескольких государствах мира. Ученые нашли упоминание о залогах в законах Хаммурапи, правившего в VI веке до н.э. Подобное можно увидеть и в истории Индии. Еще во II веке до н.э., в Законах Ману, залог упоминается среди прочих восемнадцати оснований для судебного разбирательства”.⁷

Институт ипотеки продолжил  развитие в Римской империи. Римляне не просто позаимствовали греческий опыт ипотечного кредитования, но и развили его. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главными источниками богатств для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же,

⁶ Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. – http://www.ipoteka-rus.ru.html;

⁷ NEWIPOTEKA.ru. Независимый информационный портал. История ипотеки – http://www.newipoteka.ru/ ipoteka/history.

 

погасив долг, получал  право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

“В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки в отличие от Древней Греции здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога”. ⁸

Римское правительство  предпринимало попытки централизовать ипотечные отношения, организовав  официальные ипотечные организации  и банки, действовавшие на основании  специального законодательства. Уже в I веке до н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

“В период правления императора Антония Пия (II век до н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков”. ⁹

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для   этого создавались   специальные   социальные   институты. При императоре