Определение рыночной стоимости квартиры

 

     Расходы на эксплуатацию – определенная доля от валового дохода, которую сам  собственник готов затратить.

     В расчет были приняты предложения  по аренде, включающие в себя затраты  на коммунальные платежи, вследствие чего расчет условно-переменных расходов не будет производится, т.к. данные расходы несет арендодатель и они учтены при расчете арендной ставки. 

• Определение резерва на замещение

      Резерв  на замещение (replacement reserve) - ресурсы на отложенный ремонт, улучшения предметов с коротким сроком жизни. Такие предметы, как ковровое покрытие и некоторые виды механического оборудования должны заменяться периодически, по мере их износа. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, то для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств в покрытие предстоящих затрат.

     Резерв  на замещение необходим, поскольку владельцу придется заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической службы здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат, стабилизация которых происходит через создаваемый фонд возмещений, путем ежегодных отчислений.

     Затраты на капитальный ремонт жилых помещений, расположенных в многоэтажных жилых домах, заложены в коммунальных платежах и выплачиваются собственником ежемесячно. Затраты на эксплуатацию учтены в ставке аренды. 

      Величина операционных расходов принимается на уровне условно-постоянных расходов (налог на имущество физических лиц) и составляет 509 рублей в год. 

• Определение чистого операционного дохода

      Величина  чистого операционного дохода, генерируемого  объектом оценки, согласно вышеуказанной  формуле, составляет: 

      ЧОД = 96 065 – 509 =  95 556 руб. в год. 

Определение ставки капитализации 

      Коэффициент капитализации (R) - это величина, преобразующая чистый доход (I) в стоимость объекта оценки. При этом учитывается как сама чистая прибыль, полученная от эксплуатации объекта оценки, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта оценки.

     Коэффициент капитализации состоит из 2-х частей:

• ставки доходности на инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за пользование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
• нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений.

      Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле: 

      R = Z + Δ         

      где Z - ставка дохода на капитал, %;

      Δ - нормы возврата капитала, %; 

     Ставка  дохода на капитал строится методом  рыночной экстракции. 

• Расчет  ставки дохода на капитал

 

      Последовательность  реализации данного метода:

1. Выбор аналогов, цены продаж на которые известны;
2. Расчет для каждого аналога ставки капитализации;
3. Расчет ставки капитализации для объекта оценки как среднеарифметической или средневзвешенной величины.

   В ходе реализации данного метода была сделана выборка объектов: 

 

     Расчет  ставки капитализации для каждого  из объектов-аналогов осуществляется по следующей формуле: 

, где 

     Rki -  это ставка капитализации объекта-аналога i;

     ЧОДi – это чистый операционный доход объекта-аналога i;

     Сi – это стоимость объекта-аналога i. 

     Ставка  капитализации для выбранных  аналогов составит: 

 

     Ставка  капитализации  для объекта оценки как среднеарифметическая величина составляет:

              

     Таким образом, значение ставки доходности составляет 5%.

• Определение нормы возврата инвестированного капитала

     Норма возврата инвестированного капитала может  быть определена тремя способами:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

 

     Если  при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в  будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

      Норма возврата капитала определяется методом  Ринга по следующей формуле:

                 

      где: Δ - норма возврата капитала, %;

      N - оставшийся срок службы, лет. 

      Оставшийся  срок экономической жизни определяется по формуле: 

      N_ост = N_нор – N_эф,  

      где: N_эф – эффективный возраст, лет;

      N_нор – нормативный срок жизни, лет;

      N_ост  – оставшийся срок жизни, лет. 

     Срок  экономической жизни объекта  недвижимого имущества соответствует  нормативному (расчетному) сроку безаварийной работы несущего элемента под статической нагрузкой.

     Нормативный срок эксплуатации определен на основе Постановления Совета министров  СССР от 22 октября 1990г. №1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

     Для жилых зданий кирпичными и другими  долговечными покрытиями нормативный  срок эксплуатации здания, таким образом, составит 100 лет. 

      Эффективный срок жизни определяется по формуле: 

                  

      где: D_физ – физический износ помещения; 

      Физический  износ помещения определен в  разделе 11. и составляет 5%. 

        лет 

      Тогда оставшийся срок жизни составит:

      N_ост = 100-5 = 95 лет 

      Норма возврата, согласно формуле, составляет: 

        

      Ставка  капитализации, согласно формуле, составляет: 

Определение ставки  капитализации 

 
 

      3. Приведение потока ожидаемых  доходов в стоимость на дату оценки 

        руб. 

Заключение  по доходному подходу 

      Рыночная  стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием доходного подхода, составляет: 

1 579 000

(Один миллион пятьсот семьдесят девять тысяч) рублей 
 

 

       4. Согласование результатов

      Для получения итоговой стоимости объекта  оценки осуществляют согласование (обобщение) результатов расчета  стоимости объекта  оценки при использовании  различных подходов к оценке и методов  оценки (п.24 ФСО №3).

     Поскольку для определения рыночной стоимости объекта можно использовать несколько подходов к оценке, в целях настоящей оценки были применены наиболее пригодные для данного конкретного случая подходы с учетом максимального приближения к реальным условиям.

      Ниже  приведены результаты применяемых подходов анализа стоимости объекта: