Определение рыночной стоимости квартиры

     * Копии источников информации  представлены в приложении к настоящему отчету 

    2. Выбор элементов и единиц сравнения. 

    Единицы сравнения – некоторые общие  для всех объектов удельные  
или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

    В качестве единицы сравнения может выступать:

• цена за единицу общей (полезной, арендной) площади строения (кв.м.);
• цена за единицу объема строения;
• цена за квартиру или комнату;
• цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место  
  в ресторане или театре, место или номер в гостинице, прочее);
• одно парковочное или машиноместо и т.д.

     Общепринятым  при продаже аналогичных объектов является расчет стоимости исходя из общей площади объекта.

     Именно  по этому за единицу сравнения  стоимости выбрана стоимость  
1 квадратного метра общей площади помещения. 

    Элементами  сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые  вызывают изменения цен на недвижимость.

    К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки  зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий.  

    В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

• Передаваемые права на недвижимость;
• Условия оплаты;
• Использование объекта оценки;
• Условия и время продажи
• Месторасположение
• Физические характеристики (капитальность, этажность, площадь и т.д.)

 

 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам  сравнения 

 

    

    3. Расчет корректировок для каждого  объекта-аналога по элементам  сравнения 

    Для приведения объектов-аналогов к объекту  оценку Оценщиком рассчитаны корректировки. Ниже приведен обзор примененных корректировок к каждой  
из сопоставимых продаж. Каждая продажа сравнимого объекта анализировалась сначала на основе цены, уплаченной за квадратный метр. Рассматриваемые корректировки включают в себя переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта недвижимости, удобства и другие уместные характеристики.  

    

• Передаваемые  права. Сравнение можно проводить  только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. Поправка вводится при отяжелении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В настоящей оценке передаваемые права аналогов и объекта оценки не различаются и корректировка не вносится.

 
    

• Условия оплаты. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов (денежными средствами, векселем и др.), которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. В данном случае поправка  
  не вносится, т.к. условия оплаты обычные.

 
    

• Дата продажи. Корректировка на дату продажи вносится в том случае, если аналоги выставлялись на продажу раньше или позже даты оценки объекта, при этом принято корректировать только те объекты - аналоги, дата продажи которых отличается от даты проведения оценки на шесть месяцев и более.

     Цены  объектов - аналогов, дата продажи которых отличается от даты проведения оценки менее чем на шесть месяцев, корректировке не подлежат. Цены предложений объектов - аналогов найдены на даты, незначительно удаленные от даты оценки. Корректировок на дату продажи не требуется 

    

• Характер  цены. Поскольку Оценщиком проанализированы цены предложения,  
  а не продажи, т.е., информация о сделках, еще не состоявшихся, то к ценам предложения применялась поправка на уторговывание.

     Аналитики из различных регионов провели исследование, посвященное анализу скидок на уторгование на рынке недвижимости в период кризиса.

     Скидки  на торг составляют 5-10% (Источник информации Деловой еженедельник «Компания», № 05(546) от 16 февраля 2010г)

     Скидка на уторгование, в рамках данной оценки, принята на уровне -5% к ценам всех аналогов 

    

• Местоположение. Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность  
  от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта 
  и ближайшего окружения (застройки).

     Пространственно-территориальные  координаты размещения того или иного  объекта недвижимости при определении  его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. При корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

      В данном случае поправка не вносится, т.к. объект оценки и объекты-аналоги находятся в одном районе. 

    

• Общая площадь. Цена 1 кв.м. объекта недвижимости находится в обратно пропорциональной зависимости от его площади. По мере увеличения площади цена  
  1 кв.м. снижается.

      Объект  оценки и объекты аналоги имеют  схожую площадь. Незначительное расхождение площадей не оказывает влияние на итоговую стоимость объекта. Введение корректировки не требуется. 

    

• Этажное расположение. Этажность в значительной мере влияет на стоимость измерителя. Корректировка применяется, если квартира расположена на первом или последнем этаже. В данном случае объект оценки расположен на среднем этаже, как  
  и объекты-аналоги, в связи с чем, корректировка не вводится.

 
    

• Корректировка уровень отделки Отделка также играет существенную роль на стоимость квартиры, выставленной на продажу. Так квартиры с хорошим ремонтом, встроенной мебелью пользуются большим спросом и стоят дороже, чем квартиры без отделки или с некачественной отделкой. В нашем случае и у объекта оценки, 
  и у объектов-аналогов отделка простая. Корректировка не требуется.

 
    

• Корректировка на материал стен. Материал стен жилого дома, в котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на стоимость квартиры. Чем более современен и экологичен материал стен дома, тем более привлекательной для покупателей является квартира в нем. Как правило, квартиры в блочных и панельных домах дешевле квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах, даже если они схожи по всем остальным характеристикам. В нашем случае объект оценки расположен 
  в кирпичном доме и объекты-аналоги так же расположены в кирпичных домах. Корректировка не требуется

 
    

• Состояние объекта.

     Исходя  из того, что процент износа равен  проценту снижения стоимости объекта  
по сравнению с новым объектом, необходима корректировка стоимости сопоставимых объектов. Формула определения корректировки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид: 

        

где Dо.о. – физический износ объекта оценки, %;

Dо.а. – физический износ объекта аналога, %. 

     Расчет  величины физического износа по конструктивным элементам выполнен  
в соответствии с методикой определения физического износа гражданских зданий утвержденной 27.10.1970г. №404.

     В качестве исходных данных приняты степени  и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технической документации и визуальному осмотру.

     При использовании данного метода Оценщик, учитывал фактическое состояние  элементов и руководствовался методикой  определения физического износа гражданских зданий утвержденной 27.10.1970г. №404. 

     Процент физического износа по зданию в целом  определяется по следующей формуле:

                    

     где D_физ - физический износа здания, %;

     У - удельный вес конструктивного элемента в стоимости здания;

     D_ф.к - процент износа конструктивного элемента, %.

      Процент физического износа зданий по конструктивным элементам устанавливается на основе обследования их технического состояния  к моменту оценки.

      Согласно  п. 9. Методики определения физического  износа гражданских зданий утвержденной 27.10.1970 г. № 404 численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 5%, для здания в целом – до 1%.

     Удельный  вес конструктивных элементов определен  согласно сборнику УПВС №28 отд.1, таб.36.

      В связи с тем, что объект оценки расположен не на крайних (первом или  последнем) этажах при определении  физического износа квартиры в расчет не принимается физический износ  фундамента и кровли.