Определение рыночной стоимости квартиры

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный  
и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО №1).

     Подход  к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей  методологией.

     Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки 
в рамках одного из подходов к оценке (п.7 ФСО №1).

     Каждый  подход содержит в себе набор методов, один из которых может быть использован  для определения того или иного  вида стоимости.  

      Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки  
(п.13 ФСО №1).

      Согласно  п.21 ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие  доходы, которые Объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом Оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

      На  доходном подходе основаны:

• метод капитализации доходов,
• метод дисконтирования денежных доходов, метод кумулятивного построения.

      (Оценка  недвижимости, под редакцией А.  Г. Грязновой, М. А. Федотовой,  М.: Финансы и статистика, 2005 г.). 

    Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п.15 ФСО №1).

    Согласно  п. 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который  либо является точной копией Объекта  оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

      Затратный подход реализуется в расчете затрат воспроизводства или затрат замещения улучшений земельного участка. 

      На  затратном подходе основаны:

• Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости). По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 куб.м., 1 кв.м., 1 место и пр.
• Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) заключается в определении стоимости отдельных элементов объекта или стоимости всего объекта, исходя  
  из поэлементных затрат.
• Сметный метод заключается в составлении объектной и сводной смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам.
• Индексный метод заключается в приведении исторических затрат к уровню цен  
  на дату оценки с использованием индекса роста.

      (Оценка  недвижимости, под редакцией А.  Г. Грязновой, М. А. Федотовой,  М.: Финансы и статистика, 2005 г.). 

     Сравнительный подход - применяется, когда существует достоверная и доступная  
для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22 ФСО №1).

     При этом подходе рассматриваются продажи  аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие  данные рынка, и расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем, оцениваемое имущество (предмет оценки) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место (на открытом рынке). Могут также изучаться перечни и данные о предложении объектов. 

      На  сравнительном подходе основаны:

• метод сравнительного анализа сделок (метод сравнения продаж),
• метод оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, метод моделирования рынка (Оценка недвижимости, под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, М.: Финансы и статистика, 2005 г.),
• метод корреляционно-регрессионного анализа,
• метод анализа иерархий,
• метод качественного анализа цен сравнимых продаж (ЭВМ «Программа для оценки объектов сравнительным подходом», Свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам №2004610426 от 11 февраля 2004 г., правообладатель объединение оценочных компаний ПТ «Поволжский центр развития в лице ООО «Интер-Стандарт»).

 

     Согласно  ФСО №1 п. 20 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. 

     Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п.23 ФСО №1).

     Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты. Также затратный подход включает в себя такую процедуру как определение стоимости земельного участка, которая в конечном итоге прибавляется к стоимости улучшений земельного участка.

     Вывод: Объект оценки представляет собой встроенное помещение. Доля земельного участка, приходящаяся на объект оценки, не выделена в натуре. Выделение такой доли в силу отсутствия установленных нормативов не представляется возможным.

     На  данном этапе у Оценщика нет возможности определить, какова будет площадь земельного участка, приходящаяся непосредственно на объект.

     От  применения затратного подхода в  рамках данной оценки решено отказаться. 

     Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО №1).

     Преимущество  данного подхода состоит в  его способности учитывать реакцию  продавцов и покупателей на сложившуюся  конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит  
в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно 
и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

     Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие  развитого рынка 

     Подход  на основе сравнения продаж отражает ту цену, которая  реально может  возникнуть на рынке.

     Вывод: При анализе рынка выявлены предложения по продаже объектов аналогичных оцениваемому объекту, что позволяет применить сравнительный подход.  
В рамках сравнительного подхода в настоящей оценке используется метод сравнения продаж. 

     Доходный  подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (п.21 ФСО №1).

     Применительно к объектам недвижимого имущества  доходный подход, как правило, выражается в потенциальной возможности  получения дохода от сдачи этого  имущества в аренду.

    Вывод: В рамках данной работы стоимость объекта оценки будет рассчитана в рамках доходного подхода.  

     Таким образом, в рамках данной оценки применяется сравнительный и доходный подходы. 

 

     2. Расчет стоимости объекта оценки  сравнительным подходом 

    Сравнительный подход - это совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами,  
в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (п. 14 ФСО № 1).  

      Сравнительный подход используется при определении  рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цена предложения по купли-продажи, оформленная в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цена продажи аналогичных объектов служит исходной (базовой) информацией для расчета стоимости объекта оценки.  

Обоснование выбора метода оценки в рамках сравнительного подхода

      При анализе рынка выявлены предложения  по продаже объектов аналогичных  оцениваемому объекту, что позволяет применить сравнительный подход.

      В рамках сравнительного подхода в  настоящей оценке используется метод сравнения продаж. 

      Последовательность  определения стоимости объекта  оценки,  
в рамках сравнительного подхода

     Определение стоимости недвижимости методом  сравнения продаж производится  
в следующей последовательности:

1. Выбор и установление цены аналогов;
2. Выбор элементов и единиц сравнения и проведение сравнительного анализа;
3. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения;
4. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, расчет откорректированной стоимости;
5. Анализ достаточности и достоверности информации;
6. Заключение по сравнительному подходу.

 
 

 

     

Описание  расчетов, расчеты и пояснения  к расчетам,  
обеспечивающие проверяемость выводов и результатов в рамках сравнительного подхода 

     1. Выбор и установление цены  аналогов.

     Для оценки стоимости используются данные риэлтерских компаний, как собственные, так и опубликованные в рекламно-информационных изданиях, подтверждающие цены, существующие на дату оценки.

      В целях настоящей оценки подобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки, не требующие значительных корректировок.

      К каждому аналогу приводится его  краткая характеристика, описание месторасположения  и источник информации, т.е. необходимый  минимум сведений, позволяющий уточнить данные или провести их проверку.

     Выбранные объекты-аналоги представлены в  таблице. 

Выбор объектов-аналогов для  объекта оценки