Определение рыночной стоимости квартиры

 

Заключение  по сравнительному подходу 

    Стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием сравнительного подхода, на дату оценки, с учетом округления составляет: 

    1 696 000

    (Один миллион шестьсот девяносто шесть тысяч) рублей

 

 

     3. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом 

      Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта  оценки (п.13 ФСО № 1).

      Оценка  недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру определения стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим выражением по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

      Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена здания или сооружения, на дату оценки, есть текущая стоимость  чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

      Исходя  из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью  в случае размещения в ней доходного  бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, 
в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.

      Характер  использования объекта недвижимости для аренды берется, исходя из наиболее эффективного использования объекта.

      На  доходном подходе основаны:

• метод прямой капитализации,
• методы капитализации доходов по ставке отдачи:
• метод дисконтирования денежных доходов
• методы использующие формализованные модели доходов и стоимости (Проект ФСО №6)

     Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации.

     Метод дисконтирования денежных потоков  доходов пересчитывает будущие  прогнозируемые доходы от недвижимости в текущую стоимость по рыночной ставке потенциальной доходности, соответствующей  риску инвестиций в недвижимость.

     Методы, использующие формализованные модели доходов и стоимости, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе потенциальной доходности (ставке конечной отдачи на капитал), принимаемой  
в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

     Обоснование выбора метода оценки в рамках доходного  подхода

      Установление  периода прогнозирования и исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования:

      Объект  оценки представляет собой коммерческую недвижимость. Согласно проведенному анализу, наиболее эффективное использование оцениваемого объекта, учитывая архитерктурно - планировочные решения, местоположение, состояние, объект оценки, может быть сдан в аренду в качестве офисных помещений.

      Объект  оценки может быть передан в аренду. Имеющаяся у оценщика информация 
о ставках аренды на аналогичные объекты позволяет применить доходный подход.

      Объект  не предполагает снос или реконструкцию. Ожидается, что недвижимое имущество  будет приносить доходы достаточно длительный период времени.

      Поскольку недвижимое имущество будет приносить  доходы достаточно длительный период времени, постпрогнозный период не предусматривается.

      Денежный  поток для недвижимого имущества, поступает равномерными темпами  в середине или конце периода.

      Учитывая вышеизложенное в рамах доходного подхода применяется метод прямой капитализации.

     Описание  расчетов, расчеты и пояснения  к расчетам, обеспечивающие проверяемость  выводов и результатов  в рамках доходного подхода

      Метода  прямой капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости путём преобразования годового чистого операционного дохода в текущую стоимость согласно формуле: 

              

     где С_дох – стоимость объекта оценки, полученная в рамках доходного подхода, руб.;

     ЧОД – чистый операционный доход, руб.в год;

     R – ставка капитализации, %. 

     1. Определение чистого операционного  дохода 

      Чистый  операционный доход - это действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению). 

     ЧОД = ДВД – ОР  

     где ДВД – действительный валовой  доход, руб. в год;

     ОР  – операционные расходы, руб. в год. 
 

Определение потенциального валового дохода

      Потенциальный валовой доход - доход, который можно  получить от недвижимости при 100% занятости  без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.  

     ПВД = Zар х S х 12         

     где ПВД - потенциальный валовой доход, руб.в год;

     Zар – ставка аренды для объекта оценки, руб./кв.м./мес.;

     S – площадь объекта оценки, кв.м. 

      Расчет  рыночной ставки арендной платы основывается на общем анализе состояния рынка недвижимости г.Тюмени.

     Выбранные объекты-аналоги представлены в  таблице 

Выбор объектов-аналогов (предложения по аренде)

 

      Ставка  арендной платы для объекта оценки с учетом его состояния, определена на уровне 225 руб./кв.м./мес.

      Площадь объекта оценки составляет 38,8 кв.м.

      С учетом ставки аренды и площади объекта оценки ПВД от сдачи недвижимости  
в аренду составит:

ПВД = 38,8 х 225 х 12 =  104 760 руб. в год. 

• Определение действительного валового дохода

      Действительный  валовой доход - потенциальный валовой  доход за вычетом скидки за простой  и неполучение платежей из-за недоиспользование площадей.

      Расчет  действительного валового дохода (ДВД) осуществляем по формуле: 

     ДВД = ПВД х (1-К_{недоисп.})         
 

     где ДВД – действительный валовой  доход, руб. в год,

      К_{недоисп.}. – коэффициент недоиспользования имущества, учитывающий также скидки на простой и недополучение платежей. 

      На  значение коэффициента использования  могут оказывать влияние такие  факторы, как тип оцениваемой  недвижимости, уровень спроса на аренду квартир, местоположение и техническое состояние оцениваемого объекта.

      Согласно анализу рынка простой квартиры в случае смены арендатора составляет 1-2 месяцев, в расчетах принимаем значение - 1 месяц. Таким образом, скидка на простой составит: К _{недоисп} = 1/ 12 = 0,08

      Таким образом, действительный валовой доход  от сдачи в аренду объекта оценки, составляет: 

ДВД = 104 760 х (1-0,08) = 96 065 руб. в год. 

• Определение операционных расходов

      В состав операционных расходов (ОР) включаются те расходы, которые несет арендодатель.

      Операционные  расходы (ОР) берутся по аналогичным  объектам, а также по данным рынка. Операционные расходы Заказчика (по справке Заказчика) принимать в расчет не этично, но допустимо и не противоречит методологии процесса оценки.

      В теории оценки операционные расходы  группируются в три блока:

• постоянные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта;
• переменные расходы, зависящие от уровня загрузки здания;
• резерв на замещение.

      Операционные  расходы рассчитываются по формуле: 

      ОР = У_пос. + У_пер. + Р_зам.        

      где У_пос - условно постоянные операционные расходы, руб. в год;

      У_пер - условно переменные операционные расходы, руб. в год;

      Р_зам - резерв на замещение, руб. в год. 

• Определение условно постоянных операционных расходов

 

      Постоянные  расходы (fixed expenses) - это расходы, которые изменяются с изменением коэффициента загрузки (использования) объекта. Один из примеров таких расходов - поимущественные расходы. Можно отметить, что последние могут изменяться от года к году, однако, эти изменения не связаны с уровнем загрузки объекта.

      К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу для квартир включают налог на имущество физических лиц. 

      Налог на имущество физических лиц рассчитывается, как 0,3% от стоимости объекта оценки, определенной в рамках сравнительного подхода. 

Налог на имущество составит: 1 696 000х 0,3% = 509 руб. в год; 

• Определение условно переменных операционных расходов

      Переменные  расходы (variable expenses) напрямую зависят от коэффициента загрузки (использования). Чем больше людей занимают и используют оцениваемые площади, тем выше переменные расходы. Примеры последних - оплата отопления, вывоза мусора, водоснабжения и т.д.

      К условно-переменным расходам относят  расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

• коммунальные;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
• на управление;
• прочие расходы.