Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка  для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных  методов в мировой практике принято  считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

 

Рисунок 15– Подходы к оценке стоимости недвижимости

 

Таблица преимуществ и недостатков  различных подходов к оценки недвижимости приведена в Приложении Б.

 

 

 

 

Выбор методов  оценки нежилого помещения

 

Наиболее целесообразными и  подходящими методами для оценки офисного помещения в целях залога являются методы капитализации и сравнительного анализа продаж.

Существуют большие базы данных по ценам предложения к продаже и аренде аналогичных объектов, которые позволяют с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного и доходного подходов. Метод сравнительного анализа продаж и метод капитализации наиболее приемлемы к оценке недвижимости, приносящей доход, так как данные методы отражают сегодняшнее положение на рынке и способны дать наиболее достоверные результаты. На сегодняшний момент на рынке представлено достаточное количество аналогов сравнимой полезности и схожего назначения. В рамках развитого рынка возможно определение достоверной стоимости офисного помещения на основании доходов, приносимых им. Применение метода ДДП будет необоснованным, так как арендная ставка не меняется в период времени проведения оценки, что наиболее приемлемо для метода капитализации. Метод валовой ренты является подобием метода капитализации и в рамках оценки помещения офисного назначения не является определяющим. Следовательно, от данного метода можно отказаться.

 Затратный подход  применим к оценке практически  любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Применение затратного подхода для объектов, расположенных  в плотно застроенной части города, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов  может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов.

Высокая погрешность  методов затратного подхода вызвана:

• укрупненными расчетами с большим количеством допущений при оценке встроенного нежилого помещения;
• определение рыночной стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости (так, в рамках затратного подхода учет стоимости прав на земельный участок производится, как оценка небольшой доли от участка, занятого всем зданием, носит поверхностный характер, и, как показывает практика, приводит к существенному недоучету стоимости земельных участков как составляющей  стоимости 1 кв. м. нежилого помещения.);
• субъективное обоснование прибыли предпринимателя и косвенных издержек при оценке нового строительства;
• субъективные экспертные шкалы или устаревшие строительные методики (ведомственные строительные нормы) для оценки физического износа (затратный подход дает наиболее точные результаты для новых объектов);
• как правило, отсутствие объективных данных для обоснования износов и устареваний здания (оценщик не обладает достаточным объемом необходимой для расчёта информации по объёмно-планировочным характеристикам самого здания, необходимо будет принять целый ряд допущений и предположений, применяя при этом существенные поправки, достоверность результата данного подхода становится ничтожно малой, и лишь снижает достоверность итогового результата).

Соответственно, возможно отказаться от применения затратного подхода в случае отсутствия возможности заменить объект оценки точной копией, а так же в случае отсутствия достоверной информации для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на объект оценки, стоимости нового строительства, в том числе о типичной прибыли предпринимателя, косвенных издержках типичных для аналогичных проектов помимо прямых издержек, и информации для расчета износов и устареваний.

жОсновные достоинства и недостатки изложенных выше методов оценки объединены в таблице 8 в Приложении Б.

 

 

3 ГЛАВА. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

 

Таблица 9 - Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости

 

№ п/п	Ценообразующий фактор	Значения ценообразующих факторов
1	Вид сделки, условия финансирования	Для всех представленных объектов-аналогов условия стандартные, корректировка не требовалась
2	Время и ситуация на рынке	Для расчетов использовались данные марта  2011г., корректировка не требовалась
3	Поправка на уторговывание	Определялась, исходя из статьи «Скидки на торг: реалии кризиса» А.А.Марчуком, Е.А. Бутовой (Русская Служба Оценки) (http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=3000).
4	Местоположение (город)	Корректировалась стоимость  аналогов в зависимости от интенсивности пешеходного и транспортного трафика
5	Наличие парковки	Корректировалась стоимость  аналогов, у которых есть парковка
6	Наличие отдельного входа	Корректировка учитывает количество и изолированность входов
7	Качество отделки и  состояние помещения	Корректировки учитывают  различия в отделке оцениваемого помещения и объектов-аналогов на основании следующей шкалы: Евростандарт / Упрощенный «евростандарт»/ Отличная / хорошая / удовлетворительная / неудовлетворительная / черновая (ПРИЛОЖЕНИЕ В, Таблица 10)
8	Общая площадь	Корректировка учитывает  тот фактор, что стоимость 1 кв.м. объектов с меньшей площадью при прочих равных условиях выше стоимости 1 кв.м. объектов большей площади
9	Этаж расположения	Этаж расположения играет важную роль в определении фактора интенсивности человекопотоков в месте расположения объектов недвижимости офисного назначения
10	Назначение помещений	Наиболее ценными являются помещения универсального и торгового назначения
11	Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, кондиционирование

 

 

3.1 Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса

 

Сравнительный подход к  оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование  рынка с целью получения достоверной  информации о всех факторах, имеющих  отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих  единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого  объекта с выбранным объектами  сравнения с целью корректировки  их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда  показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Исследуемый подход оценки реализован в настоящем подходе  методом сравнения продаж.

 

Для объективной оценки рыночной стоимости объекта оценки из всего массива публичных оферт  о продаже объектов недвижимости г. Самары были отобраны предложения  о продаже объектов, в наибольшей степени соответствующих объекту  оценки по основным ценообразующим факторам.

Характеристика объектов-аналогов и расчет средней стоимости 1 кв.м. приведен в Приложении Г.

Источники информации: информационная база «Центр», журнал «Зеленая площадь», сайты Интернет: www.samara-estate.ru, www.indest.ru, www.samara-alfa.ru, www.irr.ru, www.nrn.ru, www.vzt.ru.

Все представленные аналоги  отобраны по функциональному назначению и  максимальной близости параметров: условия продажи (встроенные помещения, без бизнеса, без дополнительного оборудования), соизмеримость по площади с объектом оценки.

 

Выбор единиц сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. Такая единица сравнения наиболее распространена на рынке продажи/аренды нежилых помещений г. Самары и Самарской области.

Кроме того такая единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов, является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

Определение веса фактора (коэффициента значения поправки)

Для определения веса каждого фактора устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям в рамках метода анализа иерархий (МАИ). Элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

• какой из них важнее или имеет большее воздействие;

• какой из них более вероятен.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть:

A1...An - множество из n элементов;

W1...Wn - соотносятся следующим образом:

 

    A1 ... An

  

A1  1 ... W1/Wn

...  ... 1 ...

An  Wn/W1 ... 1

 

Оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:

    A1 A2 ... An    

    

A1  1 W1/W2 ... W1/Wn X1 = (1*(W1/W2)*...*(W1/Wn))1/n => BEC(A1) = X1/СУММА(Xi)