Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

 

В данном случае приоритет  имеет сравнительный подход, т.к. отражает текущую конъюнктуру рынка  и показывает реальную ценовую позицию  объекта – итоговый весовой коэффициент  принимается на уровне 0,71. Доходный подход учитывает прогноз развития ценовой конъюнктуры на рынке доходной недвижимости, по нашему мнению коэффициент согласования может быть взят на уровне 0,69. Затратному подходу определяется весовой коэффициент 0,41 т.к. обоснование цены с точки зрения затрат на строительство, не всегда обоснованно с позиции рыночной конъюнктуры.

 

Таблица 38- Согласование результатов оценки объекта недвижимости

 

 

Рыночная  стоимость нежилого помещения общей  площадью 164,00 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках трех подходов составляет с учетом округления с НДС:

5 689 100 руб.

(Пять  миллионов шестьсот восемьдесят  девять тысяч сто) рублей

 

ГЛАВА 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ЗАЛОГЕ В РАМКАХ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. 

Основные положения  о залоге определяются законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" (с  изменениями от 26 июля 2006 г.).

Залог - способ обеспечения  обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право  в случае неисполнения должником  обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Отношения залога, не урегулированные  законом «О залоге», регулируются иными  актами законодательства Российской Федерации, а именно Гражданским кодексом РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки).

Основания возникновения  залога:

1. Залог возникает  в силу договора или закона

2. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

Согласно закону «О залоге»  залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров.

В законе «О залоге» указывается, что предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем. Залоговое право на вещи охватывает их принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Залоговое право на вещи может включать отделимые плоды только в случаях, в пределах и в порядке, предусмотренных законом или договором. Так же договором или законом может быть предусмотрено распространение залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя.

Залог может устанавливаться  в отношении требований, которые  возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований.

Существование прав залогодержателя  находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

Законом или договором  может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад). Залог товаров может осуществляться путем передачи залогодержателю товарораспорядительного документа, являющегося ценной бумагой. Заложенные ценные бумаги могут быть переданы в депозит нотариальной конторы или банка.

Что касается имущества, находящегося в общей совместной собственности, то оно может быть передано в залог только с согласия всех собственников. Залог же собственником  своей доли в общей долевой  собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

Законом или договором  на залогодержателя может возлагаться  обязанность страховать переданное в его владение заложенное имущество. 
Ломбард обязан страховать за счет залогодателя принятое в залог имущество в его полной стоимости по оценке, произведенной по соглашению сторон при принятии имущества в залог.

Так же законом или  договором на залогодателя может  возлагаться обязанность страхования  на случай совершения государственными органами действий и принятия ими актов, прекращающих его хозяйственную деятельность, либо препятствующих ей, или неблагоприятно влияющих на нее (конфискация, реквизиция имущества), а также ликвидации или признания неплатежеспособным должником.

При наступлении страховых  случаев залогодержатель имеет  право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения.

В договоре о залоге должен совершаться в письменной форме  и в нем должны содержаться  условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного  договора, подлежащего нотариальному  удостоверению либо нотариально  удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в  органе, удостоверившем основной договор.

Условие о залоге может  быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом  обязательство. Такой договор должен быть совершен в форме, установленной  для договора о залоге.

Форма же договора о залоге определяется по законодательству места  его заключения. Договор о залоге, заключенный за пределами Российской Федерации, не может быть признан недействительным вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования, установленные законодательством Российской Федерации.

Форма договора о залоге зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и других объектов, находящихся на территории Российской Федерации, а также железнодорожного подвижного состава, гражданских воздушных, морских и речных судов, космических объектов, зарегистрированных в Российской Федерации, независимо от места заключения такого договора определяется законодательством Российской Федерации.

Права и обязанности  сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон.

Рассмотрим государственную  регистрацию залога.

Залог предприятия в  целом или иного имущества, подлежащего  государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если законом «О залоге» не установлен иной порядок регистрации.

Если залог имущества  подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается  заключенным с момента его  регистрации.

Несоблюдение установленной формы договора о залоге влечет за собой недействительность договора с последствиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Заинтересованное лицо вправе обжаловать отказ в регистрации  или незаконное совершение регистрации  залога в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию.

Орган, осуществляющий регистрацию  залога, обязан выдавать залогодержателю  и залогодателю свидетельства о  регистрации, а также выписки  из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

Что касается государственной  пошлины за регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а  также предоставление выписок из реестра взимается государственная  пошлина в размере, определенном законодательными актами Российской Федерации. Заявитель предоставляет органу, осуществляющему регистрацию, доказательства уплаты государственной пошлины. При отсутствии таких доказательств заявление оставляется без движения.

Орган, на который возложена  регистрация залога, несет ответственность за вред, причиненный в результате нарушения его работниками правил регистрации.

Залогодержатель по требованию залогодателя обязан выдать ему документы, подтверждающие полное или частичное  исполнение обязательства для последующего внесения соответствующих сведений в реестр. А при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестр.

Залогодатели - юридические лица и физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателей, обязаны: 
вести книгу записи залогов; не позднее десяти дней после возникновения залога вносить в книгу запись, содержащую данные о виде и предмете залога, а также объеме обеспеченности залогом обязательства; предоставлять книгу для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Залогодатель несет  ответственность за своевременность  и правильность внесения сведений о  залоге в книгу записи залогов. Залогодатель обязан возместить потерпевшим в полном объеме убытки, причиненные несвоевременностью внесения записей в книгу, их неполнотой или неточностью, а также уклонением от обязанности предоставлять книгу записи залогов для ознакомления.

Залогодателем же может  быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения. Залогодателем прав может быть лицо, которому принадлежит передаваемое в залог право.

Предприятие, за которым  имущество закреплено на праве полного  хозяйственного ведения, осуществляет залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа.

Учреждение может передавать в залог имущество, в отношении которого оно в соответствии с законом приобрело право на самостоятельное распоряжение.

Арендатор может передавать свои арендные права в залог без  согласия арендодателя, если иное не предусмотрено  договором аренды.

Залогодатель сохраняет  право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором о залоге. 
При этом переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом.

Последующие залоги уже заложенного имущества допускаются, если иное не предусмотрено законом «О залоге» и предшествующими договорами о залоге.

Если предметом залога становится заложенное имущество, которое  уже служит залоговым обеспечением иного обязательства, залоговое  право предшествующего залогодержателя сохраняет силу.

Требования последующего залогодержателя удовлетворяются  из стоимости предмета залога после  удовлетворения требований предшествующего  залогодержателя.

Согласно закону «О залоге»  залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного имущества, а также о характере и размере обеспеченных этими залогами обязательств. Залогодатель обязан возместить убытки, возникшие у любого из его залогодержателей вследствие неисполнения этой обязанности.

За счет заложенного  имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в  полном объеме, определяемом к моменту  фактического удовлетворения, включая  проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования.

Залогодержатель приобретает  право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В случае частичного исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.

В случае удовлетворения требования залогодержателя третьим  лицом к нему вместе с правом требования переходит обеспечивающее его право  залога в порядке, предусмотренном  законодательством Российской Федерации  для уступки требования.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Реализация заложенного  имущества, на которое обращается взыскание, осуществляется в соответствии с  гражданским процессуальным законодательством  Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом «О залоге» или договором.