Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Что касается площадей в офисных  центрах, то их стоимость выше среднерыночной цены. Особенно в ОЦ в центре, на проездных улицах и с наличием парковочных мест (что очень важно для офисного объекта).

Например, в «Ренессансе» офисные  площади продаются по 90 тыс. руб. за кв. м, в ОЦ «Капитал Хаус» - по 60-70 тыс. руб. за кв. м, в ОЦ «Галактика» - от 50 тыс. руб. за кв. метр. Очевидно, что это площади в высококлассных объектах. В офисных центрах класса С (без парковки, в непроездных местах) площади заметно дешевле. В частности, на ул. Санфировой, 95 офисы стоят дешевле - 25-30 тыс. руб. за кв. м, но это далеко не проездная улица и там нет оборудованного подъезда. К примеру, за среднюю цену - 45 тыс. руб. за кв. м - продается недорогое помещение на Московском шоссе/ул. Димитрова. Однако это площадь без ремонта, поэтому нужно учитывать, что придется еще вложиться в ремонт.

Для стандартных для своего сегмента рынка помещений, справедливы следующие выводы: по итогам марта 2011 г. ставка аренды офисных помещений, в среднем по городу, составила 450 руб./1 кв.м. в мес., универсальных — 500; торговых — 675 руб. 

Средний размер предлагаемых к продаже  помещений составил: офисы – 251 кв.м., торговые – 327 кв.м., универсальные – 379 кв.м.

Средний размер предлагаемых к аренде помещений составил: офисы - 136 кв.м., торговые - 232 кв.м., универсальные – 246 кв.м.

 На условиях продажи стоимость  1 кв.м. офисных площадей составила,  в среднем по городу, 55 тыс.  руб., торговых — 60,4 тыс. руб., универсальных  — 50,8 тыс. руб.; на рынке также  присутствует дифференциация стоимости  в зависимости от района местоположения объекта.

Рисунок 9- Изменение средней арендной ставки объектов офисного назначения по районам г. Самара в 2011г.

Наибольшая арендная ставка объектов офисного назначения наблюдается в тех же районах города Самары, где достигала максимума арендная ставка в 2009-2010 гг. (Ленинский и Самарский районы), то есть в историческом центре города. Минимальная арендная ставка наблюдается в  Красноглинском и Куйбышевском районах.

Рисунок 10 - Изменение средней арендной ставки объектов офисного назначения с разбивкой по площадям по г. Самара в 2011г., руб./кв.м.

 

Радикальных падений стоимостных показателей (более 30%) не было даже в самое страшное время кризиса.

По данным ПЦР, на рынке аренды цена кв. м скорректировалась всего на 18%, а на рынке продажи - на 4%.

«Ведомости» сообщили, что  примерно четверть площадей ОЦ в нашем  городе вакантна. По данным Поволжского  Центра Развития на март, доля вакантных офисных площадей в Самаре находилась на уровне 12%. Сегодня этот показатель реально ниже: можно предположить, что сейчас он находится на уровне 8-9%, учитывая, что бизнес-центры постепенно заселяются.

Так, директор УК «Скала»  Алексей Петровский сообщил, что  БЦ «Скала-Холл» занят на 70% и его заполняемость в течение года повышается, при этом среди новых арендаторов площадей и местные, и федеральные, и международные компании.

ОЦ «БЭЛ-Плаза» заполнен сегодня на 85%, и, по словам управляющего БЦ Евгения Бабенко, за этот год уровень  вакантных площадей снизился на 10%.

50% своих офисных площадей  заселил новый офисно-торговый  центр «Вертикаль». Площади «Регионального  делового центра» заполнены на 100%, подтвердил Константин Федулов,  бренд-менеджер ГК «Город мира».

В крупных экономических  центрах, таких как Самара, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения.

По данным исследовании «Поволжского Центра Развития»  основная масса предложений офисных помещений в Самаре, точнее 83% рынка - это так называемая встройка, помещения на первых этажах жилых домов, предлагаемая преимущественно в продажу и чуть менее активно - в аренду.

На долю бизнес-центров  относится всего 17% рынка – это  вакантные помещения в БЦ, которые  в главным образом сдаются в аренду.

Рисунок 11 – Структура предлагаемых офисных помещений в 2011г.

 

Подобная структура  офисного рынка такого города как  Самара, хотя и является привычной  для региональных городов, не является оптимальной. Косвенное подтверждение тому заключается в низком уровне вакантных площадей: даже в кризис, даже после почти одновременного появления на рынке сразу нескольких новых крупных БЦ в 2009-2010 гг. средний показатель здесь вышел на «нормальный» уровень в 11%.

В период до конца 2011 года в Самаре планируется к вводу еще почти 80 тыс. кв.м. площадей новых бизнес-центров, а это означает, что в случае их ввода по изначально запланированном датам, совокупный объем качественных площадей отдельностоящих БЦ составит 320 тыс.кв.м. (0,28 кв.м. на одного жителя, что гораздо ниже текущего московского показателя в 0,5 кв.м). Исходя из этого можно предположить, что насыщенность офисного рынка Самары в ближайшие 2-3 года будет оптимальной, что позволит сохранять средний уровень вакантных площадей в качественных БЦ на нормальном текущем уроне в 10%. 

По результатам исследования «Поволжского Центра Развития» можно сделать вывод, что офисный рынок Самары за 2010 год пришел в состояние равновесия, и нет причин для того, чтобы данная ситуация существенно измелилась в 2011. 

За прошедший год  в сегменте БЦ уровень вакантных  площадей снизился до 10%, и в 2011 году данный показатель в лучшем случае останется на том же уровне: если в имеющихся БЦ показатель заполняемости и снизится в течение 2011 года, то единовременный (в течение года, как заявлено) вывод новых высококлассных объектов совокупной площадью 76 тыс. кв.м. существенно увеличит данный показатель в среднем по городу. В этой ситуации, как ни парадоксально, остается надеется на то, что анонсированные вводы объектов пройдут с нарушениями сроков, соответственно, начало активной фазы брокериджа для этих БЦ будет разнесено во времени.  

БЦ Millennium Tower общей площадью 9260 кв. м (пристрой к зданию Самарской  валютной межбанковской биржи на ул. Мичурина, 78). Девелопер - Самарская валютная межбанковская биржа - проанонсировал сдачу объекта на 2011 год.

Другой БЦ, на ул. Мичурина/Московском шоссе, достраивает компания «Парфюм-Самара». Общая площадь здания составляет 14500 кв. м. Срок сдачи объекта и вовсе запланирован на I квартал этого года.

На ул. Дачной, 10а ГК «Финстрой» ведет активное строительство  БЦ «ФинХаус». 8-этажный офисный центр  класса В+ (плюс вспомогательные этажи) общей площадью 10,9 тыс. кв. м. Объект готовится к выходу на рынок в 2011 году. Точную дату сдачи объекта девелопер пока не сообщает, в данный момент идет плотная работа над его концепцией.

В исторической части  города, на пересечении ул. Молодогвардейской  и Студенческого переулка (за Домом  художника), строится офисный центр класса А «Роза мира». Заказчиком строительства 13-этажного БЦ площадью 6000 кв. м выступила компания «Репер-Т». Изначально предполагался ОЦ в 8 этажей, часть из которых планировалось отвести под гостиничный комплекс. Однако девелопер пересмотрел свои планы в сторону увеличения этажности и сохранения единой концепции офисного объекта.

Замороженными на самарском  рынке сейчас осталось не так много ОЦ. Это БЦ класса А на пересечении пр. Карла Маркса и ул. Авроры, БЦ «Портал-Plaza» на ул. Мичурина, 58 и БЦ «Самара-Сити» на пл. Урицкого.

Два последних проекта  были остановлены на ранней стадии готовности.

Первый объект, ОЦ ГП «Берег», был построен до «коробки», перекрытий и крыши и на этом этапе заморожен. Как сообщили в «Береге», не за горами возобновление строительства ОЦ. Возможно, к концу этого года девелопер снова приступит к работам на объекте.

ООО «СК «Самара-Еврострой» намерено возвести ОЦ высотой 4-8 этажей общей площадью 6000 кв. м, из которых 3000 кв. м будет занимать гостиница, 1000 кв. м - офисы, 1000 кв. м - торговые площади, 1000 кв. м - подземный паркинг. Предварительные сроки строительства - 1,5 года, стоимость работ - 100 млн руб.

Другой застройщик - ООО  «Жилищно-строительная компания» - подал  заявку в министерство строительства и ЖКХ Самарской области на возведение 3-этажного ОЦ в районе ул. Ставропольской/Пугачевской. Компания рассчитывает построить офисное здание за 1 год.

Востребованность  офисных помещений.

О востребованности офисов можно судить по динамике уходящих с рынка объектов. На протяжении последних двух лет, по данным Поволжского Центра Развития, емкость этого рынка (иными словами, объем реального спроса) стабильно низка и составляет примерно 1/3 от докризисного уровня.

Хотя уже имеющиеся  новые ОЦ, вышедшие в сложное время на рынок, показали заполняемость не настолько низкую, как им предрекали.

Доля вакантных площадей в действующих офисных центрах  Самары находится сейчас примерно на уровне 8-9%. В частности, БЦ «Скала-Холл»  занят на 70%, ОЦ «БЭЛ-Плаза» заполнен на 85%, 50% офисных площадей занято в ТОЦ «Вертикаль», площади «Регионального делового центра» заполнены на 100%.

Насколько новые офисные  центры окажутся востребованными и  подходящими для размещения бизнеса - покажет выбор арендатора. Определяющую роль при выборе офиса будут играть удобная парковка, качество отделки, инженерия, возможность пользоваться беспроводным Интернетом и, наконец, арендная ставка.

Естественно, что арендная ставка на офисные помещения выше, если они расположены на центральных улицах районов.

Таблица 6 -Перечень центральных улиц в районах города

N  п/п	Наименование улицы	Отрезок улицы
		от пересечения	до пересечения
1	Авроры	Московского шоссе	Партизанской
2	Агибалова	Ульяновской	Рабочей
3	Аэродромная	Дзержинского	Авроры
4	Бакинская
5	Береза пос.	квартал 3, дом 3
6	Венцека	Куйбышева	Галактионовской
7	Вилоновская	Чапаевской  Спортивной	Самарской  Агибалова
8	Волжский проспект
9	Гагарина проспект	Мяги	Победы
10	Галактионовская	Венцека	Полевой
11	Горького	Венцека	Вилоновской
12	XXII Партсъезда	Физкультурной	Вольской
13	Георгия Димитрова	Демократической	Московского шоссе
14	Зеленая (Куйб.)
15	Кирова проспект	Московского шоссе	Физкультурной
16	Комсомольская пл.
17	Красноармейская	Куйбышева	Галактионовской
18	Куйбышева
19	К. Маркса проспект	Масленникова пр.	Авроры
20	Сергея Лазо	Парижской Коммуны	Гайдара
21	Ленина проспект
22	Ленинградская	Куйбышева	Ленинской
23	Масленникова проспект
24	Маяковского	Самарской	Волжского пр.
25	Металлургов проспект	Строителей	Советской
26	Мичурина	Полевой	Осипенко
27	Молодогвардейская	Венцека	Полевой
28	Московское шоссе	Масленникова	Кирова пр.
29	Некрасовская	Куйбышева	Галактионовской
30	Ново-Вокзальная	Физкультурной	Свободы
31	Ново-Садовая	Полевой	Масленникова
32	Осипенко
33	Победы	Гагарина	Каховской
34	Полевая
35	Промышленности	Советской Армии	Гагарина
36	Пугачевский тракт	Грозненской	Бакинской
37	Рабочая	Куйбышева	Самарской
38	Революционная	Аэродромной	Гагарина
39	Самарская	Маяковского	Ульяновской
40	Советской Армии	Ново-Садовой	Дыбенко
41	Спортивная
42	Стара-Загоры	XXII Партсъезда	Ташкентской
43	Льва Толстого	Куйбышева	Комсомольской пл
44	Мориса Тореза	Энтузиастов	Дзержинского
45	Труда
46	Тухачевского	Гагарина	Киевской
47	Фасадная
48	Фрунзе	Венцека	Рабочей
49	Чапаевская	Льва Толстого	Вилоновской
50	пос.Мехзавод	квартал 2

 

2 ГЛАВА. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

 

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

 

В основе доходного  подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный  подход включает два метода: метод  прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.¹⁴

 

 Метод капитализации доходов

 

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода.

Капитализация дохода - это  процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости  имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в  определенный момент времени стоимости  денежных потоков, возникающих в  результате использования имущества.

Доходы от владения недвижимостью  могут поступать в виде:

- текущих и будущих  денежных поступлений (в т.ч.  периодических платежей);