Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Таким образом, формула  для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R₁ - ∆ * R_2, где

R- ставка капитализации,

R_{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения);

∆ - доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R₂ – норма возврата капитала.

Расчет ставки капитализации  может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, рыночной выжимки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

R = NOI/ V, где

NOI – чистый операционный доход аналога,

V – цена продажи аналога.

При необходимости в  расчеты могут вноситься необходимые  поправки по аналогам.

 

Метод связанных инвестиций

Так как большинство  объектов недвижимости покупается с  помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный  капитал + собственный капитал.

Кредиторы должны предусматривать  получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном  случае они не будут предоставлять  кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе периодических  амортизационных выплат.

Аналогично инвесторы  собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов  на вложенные средства, соизмеримые  с ожидаемым риском, иначе они  вложат свои деньги в другой проект.

Ставка капитализации  на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

R= ежегодные выплаты  на обслуж. долга / основная сумма  ипотечной ссуды 

Если ссуда выплачивается  более часто, то R рассчитывается путем  умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты  амортизации долга и условий  кредита. Когда условия кредита  известны, ипотечную постоянную можно  определить по финансовым таблицам: она  будет представлять собой сумму  ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для  капитализации дохода на собственный  капитал, называется ставкой капитализации  на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления  до вычета налогов / сумма вложенных  собственных средств

Rc является не просто  нормой прибыли на капитал,  а сочетает в себе норму  прибыли на капитал и возврат  вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в  недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита  стоимость недвижимости / стоимость недвижимости

Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная  постоянная (Ra) и ставка капитализации  дохода на собственный капитал, то общая  ставка капитализации будет равна:

R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.).

Типичные сроки и  условия предоставления ипотечных  кредитов можно получить путем анализа  рыночных данных. Ставки капитализации  на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:

Rc= денежные поступления  до налогообложения / величина  собственного капитала

Капитализация заемного и собственного капитала (метод  Элвуда)

Существует мнение, что  методу связанных инвестиций присущи  некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.

Формула Элвуда, разработанная  для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс - Мкр х С  / Dep - app(SFF),

где R - общая ставка капитализации; 
Rс - ставка дохода на собственный капитал; 
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале); 
С - ипотечный коэффициент; 
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; 
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; 
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент  может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) - Rs,

где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого  периода;

Ps - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент  можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Итак, метод Элвуда для  расчета ставки капитализации может  быть представлен в виде следующего алгоритма:

1. Сбор необходимой  информации об оцениваемом имуществе:

а) Rс (ставка дохода на собственный  капитал). Ставка дохода на собственный  капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).

Ставка дохода на собственный  капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики  конкретного объекта оценки.

б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в  суммарном капитале, выложенном в недвижимость.

Естественно, при расчете  Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.

в) Определение типичности условий ипотечного кредита и  ставки процента по нему.

Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.

г) Типичный период владения (горизонт расчета).

Несмотря на то, что  некоторые инвесторы приобретают  имущество, не собираясь продавать  его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго  благоразумный инвестор готов владеть  этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.

д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период владения. 
Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал).

е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда.

Информация для выбора таблиц: 
- прогнозируемый срок амортизации (погашения); 
- прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту; 
- прогнозируемый период владения.

ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF).

Фактор фонда погашения  можно найти также в таблице шести функций денег.

з) Расчет общей ставки капитализации:

R - Rс - Мкр х С  / Dep - app(SFF)

6. Расчет оцениваемой  стоимости недвижимости

V = NOI / R

 

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП  позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод ДДП основан  на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применяй к  объектам недвижимости:

1. Приносящим доход;

2. Имеющим неравные  потоки доходов и расходов;

3. Имеющим равные (аннуитетные)  потоки расходов;

4. Приносящим доход  объектам недвижимости после  проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

5. Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий  объект;

6. Объект недвижимости  строится или только что построен  и вводится (или введен в действие).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики 
изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного 
отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов  дохода от объекта в следующей  последовательности:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть  потери от незанятости и при сборе  арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это  остаточная стоимость объекта при  прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно  спрогнозировать с помощью:

• назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
• принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
• капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета  текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с  учетом риска получения будущих  доходов.

Риск оцененная степень  неопределенности получения в будущем  доходов.

Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.

Систематические риски: 
- Общая политическая ситуация; 
- Общая экономическая ситуация; 
- Изменение законодательства; 
- Увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски: 
- Менеджмент; 
- Неполучение арендных платежей; 
- Износ зданий; 
- Чрезвычайные ситуации; 
- Юридическая некомпетентность.

По мере повышения  степени риска инвестиций увеличивается  норма дохода.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконтирования рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.