Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

- текущей и будущей  экономии на налогах;

- доходов от прироста  стоимости недвижимости, полученных  при ее продаже в будущем  или залоге под ипотечный кредит;

- налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

- других возможных  денежных поступлений и выгод.¹⁵

Метод капитализации  дохода основывается на 3-х принципах  оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания.

Данный принцип характеризует  точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект.

В основе принципа лежит  теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и  предложения. Данный принцип характеризует  точку зрения рынка на стоимость  объекта. Исходя из этого принципа,  можно определить, как сами потоки  денежных средств и их отношение  к стоимости, так и тенденции их изменения.

Принцип утверждает, что  цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения.  Этот принцип характеризует точку  зрения информированного покупателя, который заплатит за объект  сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.

Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

Метод капитализации  доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

1. потоки доходов – стабильные положительные величины;
2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует  использовать, если:

1. потоки доходов нестабильны;
2. объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
3. нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы  оценки методом капитализации доходов

1. Определение потенциального валового дохода. 
Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового

дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно  получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение действительного (эффективного) валового дохода.

Следующий шаг расчета  ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины операционных расходов.

Операционными расходами  называются периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся оборудование, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение  рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской  амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют.

4. Определение чистого операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как  разница между величиной ДВД  и величиной операционных расходов (ОР).

5. Расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент (ставка) капитализации  состоит из двух ставок:

• ставки дохода на капитал
• нормы возврата капитала.

Ставка дохода на капитал  – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Теоретически коэффициент  капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент;
• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько  методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

• Метод рыночной выжимки.
• Метод кумулятивного построения (суммирование).
• Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).
• Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
• Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 12- Методы определения ставки капитализации

Метод кумулятивного построения (суммирования) используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег  во времени при практически нулевом уровне риска.

В качестве возможных  безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
2. Государственные облигации РФ;
3. Ставки по межбанковским кредитам РФ;
4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ;
5. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран).

Премия за риск вложения в недвижимость учитывает  возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Премия за низкую ликвидность  учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более  рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал.

 

Метод определения коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

• стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала.

Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R_1, где

R- ставка капитализации,

R_{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

•  стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала, сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Норма возврата капитала может определяться различными методами:

• прямолинейным методом или методом Ринга;
• аннуитетным методом или методом Инвуда;
• методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула  для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R₁ + ∆ * R_2, где

R- ставка капитализации,

R_{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения);

∆ - доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R₂ – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов.

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.

При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда).

• стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент перепродажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств.

Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.