Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Рассмотрим процедуру  оценки офиса с точки зрения получения  дохода от арендной платы, поступающей  от сдачи собственности в аренду.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.  Основой для расчетов текущей стоимости объекта оценки при доходном подходе является чистый операционный доход - это ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов.

 

Основные  этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию, предоставленные собственником имущества. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую  стоимость: метод прямой капитализации  и метод дисконтирования денежных потоков.

Воспользуемся методом  прямой капитализации.

 

Информация об источниках доходов и расходов

Для обоснования чистого  операционного дохода были рассмотрены  объекты, которые были включены в  листинг на аренду на дату оценки. При  расчете ставок арендной платы и стоимостей был осуществлен сбор рыночной информации по ценам предложений сопоставимых объектов (см. информационная база «Центр», информационный еженедельный каталог ООО «Волга-Инфо» и журнал «Зеленая площадь», www.vzt.ru).

 

Таблица с характеристиками объектов аналогов представлена в ПРИЛОЖЕНИИ Е, таблица 17.

Средняя арендная ставка составляет 480 руб. /кв.м. Она учитывалась  при расчете ставки капитализации. Арендная ставка не содержит коммунальные расходы.

 

Таблица с корректировками стоимости права требования арендной платы за 1 кв.м. объектов-аналогов представлена в ПРИЛОЖЕНИИ И – Таблицы 18, 19, 20.

Последовательность определения корректировок аналогична методике изложенной выше, в главе 3.1. Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса.

 

Арендная ставка для  объекта оценки с учетом производимых корректировок составила 377 руб./кв.м.

 

Расчет величины арендной ставки для оцениваемого помещения проведен в таблице 21 ПРИЛОЖЕНИЯ Ж.

 

При расчете чистого  операционного дохода (ЧОД) учтена величина недоиспользования помещений 8,3% (в  расчете использовался период недоиспользования  помещений в размере 1 месяца в  год). В случае расторжения договора с арендатором подыскать нового в короткий срок невозможно, что влечет дополнительные убытки для управляющей компании (предполагается, что договор аренды будет заключен на 1 год, поэтому для поиска нового арендатора на следующий год потребуется время порядка 4-5 недель для заключения нового договора аренды).

На современном рынке  аренды недвижимого имущества, когда  арендная плата взимается ежемесячно, а при краткосрочной аренде в виде предварительной оплаты, потерями от неплатежей можно пренебречь

 

 

Таблица 22 с расчетом коэффициента капитализации представлена в ПРИЛОЖЕНИИ З.

 

Итоговое значение коэффициента  капитализации было получено методом  средней арифметической взвешенной.

 

Таблица 23- Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

 

Арендная ставка для объекта оценки, руб./кв.м./мес.	409,00
Площадь объекта оценки, кв.м.	164,00
Потенциальный валовой  доход, руб. в год	804 912р.
Ставка капитализации, %	12,71%
Потери от недозагрузки, %	8,30%
Потери от недозагрузки, руб.	66 808р.
Рыночная стоимость  объекта оценки, руб.	5 807 300р.

 

Произведя основные этапы  процедуры оценки при методе прямой капитализации, была найдена стоимость  оцениваемого объекта.

 

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках доходного подхода составляет с учетом округления с НДС:

5 807 300 руб.

(Пять миллионов восемьсот семь тысяч триста) рублей

 

 

 

3.3 Применение  затратного подхода к оценке офисного помещения

 

Подход к оценке по затратам  базируется на сравнении  стоимости возведения аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный  подход, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и  возведения на нем улучшений, аналогичных по своим потребительским характеристикам оцениваемым.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость  как сумму остаточной стоимости  зданий (стоимости замещения, восстановительной  стоимости) и земельного участка.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

Основные шаги при  применении данного подхода к  определению рыночной стоимости:

• определение стоимости земельного участка;
• определение стоимости нового строительства объекта;
• определение величины накопленного износа;
• вычитание величины износа из суммарной стоимости строительства и определение  стоимости объекта оценки с учетом износа.

3.3.1. Определение стоимости земельного  участка

 

В основу расчета рыночной стоимости земельного участка взяты  Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработанные Минимуществом России (Распоряжение №568-р от 07.03.02г.)

Рыночная стоимость  земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и  предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость  земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе  основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

 

В настоящей работе рыночная стоимость земельного участка, относимого к объекту оценки определялась в рамках метода выделения.

 

Метод выделения

Метод применяется для  оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
• Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

 

 

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может  определяться с использованием укрупненных  и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным  показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта  в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным  показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при  определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы  затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль  инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости  замещения или стоимости воспроизводства  учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений  может определяться в целом или  в денежном выражении как сумма  физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

 

Доля площади земельного участка, приходящаяся на объект оценки и площадь земельного участка  под жилым домом со встроенными нежилыми помещениями приняты на основании усредненных данных (Таблица 24, ПРИЛОЖЕНИЕ И).

Расчет рыночной стоимости земельного участка относящегося к оцениваемым помещениям методом выделения произведен в ПРИЛОЖЕНИИ И (Таблицы  25, 26, 27, 28, 29).

3.3.2. Определение стоимости земельного  участка

Методы расчета  полной восстановительной стоимости  зданий и сооружений. К традиционным методам расчета затрат относятся следующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себестоимости и метод количественной оценки.