Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Оценка полной восстановительной  стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.

В оценочной практике используются следующие методы определения  полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной  единицы;

2) Метод разбивки по  компонентам;

3) Метод количественного  обследования.

 

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

 

В данном отчете использован  метод сравнительной единицы. Методикой  определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) предусматривается использование как элементных, так и укрупненных сметных нормативов, в частности укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной  единицы основан на использовании  стоимости строительства сравнительной  единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т. д.).

Полная восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

Таким образом метод  сравнительной единицы позволяет  получить достоверные результаты при  сравнительно небольших затратах труда и не требует от оценщика составления сметной документации на объект.

Для определения величины затрат обычно применяются различные  справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели восстановительной стоимости»

 

Расчет стоимости строительства  объекта недвижимости и его технических  систем производился с использованием соответствующих сборников укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС).

 

Обоснование выбора УПСС (на примере УПСС, разработанных Самарским ЦЦС):

• Укрупненные показатели стоимости объектов строительства разработаны на основе проектной документации по объектам- представителям, запроектированным и построенным на территории Самарской области, стоимостных показателей типовых проектных решений, технико-экономические характеристики которых отвечают требованиям действующих норм проектирования.
• Использованная проектная документация отвечает градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым современным комплексам и объектам строительства
• Стоимостные показатели настоящего сборника содержат сметную стоимость возведения объектов, зданий и сооружений и их отдельных видов работ и конструктивных элементов в текущем уровне цен (на 1-е марта 2011 г.), что исключает необходимость индексации показателей;
• Стоимостные показатели разработаны в соответствие с  действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004)
• Оцениваемый объект – индустриальное здание. Отмечено совпадение технических характеристик оцениваемого здания и объекта-аналога, указанного в УПСС 1.1-013 (Кирпичный четырехсекционный жилой дом, этажность 9-10).

 

Для расчета используется следующая формула:

 

Сн = Се.с. xSo x Kl x K2 x K3 x K4 x K5,

 

где: Сн — стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. — стоимость 1 кв. или кубического метра типичного  объекта недвижимости на базовую  дату;

So — количество единиц  сравнения (площадь или объем  оцениваемого объекта)

К1 — коэффициент, учитывающий  выявленные отличия между оцениваемым объектом и

выбранным типичным сооружением  по площади, объему, прочим физическим параметрам;

K2 — коэффициент корректировки  на местоположение объекта;

К3 — коэффициент изменения  стоимости строительно-монтажных  работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 — коэффициент, учитывающий  прибыль застройщика;

К5 — коэффициент, учитывающий  НДС (%).

 

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения  типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной  единицы оценивает стоимость  объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Для определения полной стоимости восстановления объекта  оценки были использованы информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве за март 2011г., предоставленные ООО «Центр ценообразования в строительстве» - лицензия на осуществление строительной деятельности №012597 от 19 ноября 1999г. (Адрес: 443041, г. Самара, ул. Садовая, 278, тел./факс: (846) 243-99-63, 243-99-94, http://www.ccs.samara.ru, E-mail: ccs@ccs.samara.ru) с целью обоснования укрупненных показателей стоимости в ценах на дату проведения оценки.

 

Удельные показатели для здания в котором расположены оцениваемые помещения:

Литера А11 - УПСС 1.1-013 (Кирпичный четырехсекционный жилой дом, этажность 9-10) – 22 265 руб./куб.м.

Укрупненные стоимостные  показатели для различных типов  зданий по объектным сметам даны без  учета НДС и лимитированных затрат.

Все дополнительные затраты  указаны в таблицах по расчету  восстановительной стоимости в Приложении К.

 

Определение прибыли  предпринимателя

Прибыль предпринимателя – это сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Согласно Методике Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанной профессором Е.С. Озеровым (Е.С. Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости», Санкт-Петербург, 2003), прибыль предпринимателя может быть определена по формуле:

ПП =

;

где Yk – квартальная  норма отдачи;

k – продолжительность  периода создания улучшений в  кварталах;

- доля авансового платежа  в стоимости строительства, где

После изучения строительных норм по нормативной продолжительности  строительства (СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»), анализа рынка строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков определились величины, используемые в расчете:

· нормативный срок строительства аналогичных объектов n = 8 мес. (2,67 квартала) (СНиП 1.04.03-85 – Жилой дом кирпичный четырехсекционный);

· норма отдачи на вложенный  капитал в строительстве для  аналогичных объектов (ставка дисконта)  рассчитана кумулятивным методом путем суммирования следующих элементов:

 

Yk = БС + Р + Л + М, где:

 

БС - безрисковая ставка дохода,

Р  - премия за риск, соответствующая  риску вложения в данный актив,

Л  - премия за низкую ликвидность  объекта,

М - премия за инвестиционный менеджмент.

Для потенциального инвестора  безрисковая ставка представляет собой  альтернативную ставку дохода, которая  характеризуется отсутствием риска  или его минимальным значением.

В качестве безрисковой  ставки, как правило, используется норма  доходности по правительственным облигациям. В качестве такой ставки доходности оценщиками было использовано значение ставки по долгосрочным ГКО. На дату оценки оно составило 7,40% (http//www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp).

Премия за риск вложения принята равной 2,10% (Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – М.:Кнорус, 2008, с. 163-164), премия за  инвестиционный менеджмент 3 % (Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – М.:Кнорус, 2008, с. 166-168)

Премия за низкую ликвидность  рассчитывалась исходя из срока экспозиции, равного 6 месяцам, по следующей формуле:

 

безрисковая ставка х  срок экспозиции (месяцев)/12 = 7,40%  х 6/12 = 3,70%

 

Таким образом, ставка дохода на инвестиционный капитал (On) равна:

 

On = 7,40% +3,00% +2,10% + 3,70% = 17,20%

 

· доля авансового платежа в первом квартале к общей стоимости строительства аналогичных объектов Са = 9% (СНиП 1.04.03-85); 15, 16

 

Тогда прибыль предпринимателя  определится следующим образом:

 

Таблица 32- Расчет прибыли предпринимателя

 

Нормативный срок строительства, квартал	k	2,67
Квартальная норма отдачи на вложенный капитал	Yk	0,0430
Доля авансового платежа  к общей стоимости строительства		0,09
Прибыль предпринимателя, %	ПП	7%

 

Расчет полной стоимости восстановления объекта оценки – нежилого помещения, представлен в ПРИЛОЖЕНИИ К в таблице 33.

3.3.3. Расчет величины накопленного износа

 

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического  состояния объекта и/или его  морального устаревания. Накопленный  износ определяется как разница  между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.

Физический  износ – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

Для определения физического  износа объекта было произведено  техническое освидетельствование  строения  по «Методике комплексной  оценки технического состояния объектов недвижимости».  Удельные веса отдельных  конструктивных элементов взяты  из сборника «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» расценка для оцениваемого здания.

Расчет физического  износа объекта оценки в разбивке по конструктивным элементам приведен в ПРИЛОЖЕНИИ К в таблицах 34, 35.

Функциональный  износ

Функциональный  износ  вызывается изменением проектных решений, введением новых технических  условий СНиПов, условий эксплуатации, несоответствием внешнего вида здания моде, нерациональностью использования помещений. Оцениваемый объект недвижимости соответствует техническим условиям СниПов. Функциональный износ принят равным 0%.

Внешнее экономическое  устаревание  (внешний износ)  обусловлено негативным по отношению к объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами и сопровождается ощутимым снижением доходов от его эксплуатации. Поскольку объект оценки расположен на первой линии оживленной городской улицы, его использование совпадает с наилучшим, внешний износ принят равным 0%.

3.3.4. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода

   

Расчет остаточной  (рыночной) стоимости  объектов производится по формуле:

Р.С. = (З. В.–  И.) +  З  где:                                                                                            

Р.С. -  рыночная стоимость объекта;

З. В. -  затраты на восстановление объекта; 

И - стоимостная оценка накопленного износа;

З – рыночная стоимость земельного участка, включаемая в стоимость объекта оценки;

Расчет рыночной стоимости  объекта оценки представлен в Приложении (Таблица 35).

 

Рыночная  стоимость нежилого помещения общей  площадью 164,00 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках затратного подхода составляет с учетом округления с НДС:

5 489 200 руб.

(Пять  миллионов четыреста восемьдесят  девять тысяч двести) рублей

 

 

3.4. Обобщение результатов оценки и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Заключительным элементом  аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является обоснованное обобщение результатов  оценки полученных по используемым подходам. Целью сведения результатов всех используемых  подходов является определение наиболее вероятной стоимости объектов на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность  и достаточность информации, на  основе которой проводится анализ;

2. Способность отразить  действительные намерения действительного  покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения;

3. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);

4. Способность подхода  учитывать структуру и иерархию  ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, накопленный износ, потенциальная доходность и т.д.

На основании анализа  этих факторов и, исходя из цели оценки, использованным трем подходам рассчитываются и присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого  на стоимость объекта (Таблица 36).

Таблица 36

Таблица 37- Определения весовых коэффициентов для согласования результатов

	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Полнота информации	0,5	0,7	0,8
Достоверность информации	0,5	0,7	0,8
Допущения, принятые в  расчётах	0,5	0,7	0,8
Способность учитывать  конъюнктуру  рынка	0,2	0,7	0,8
Способность учитывать  доходность объекта	0,2	0,8	0,7
Способность прогнозирования  во времени	0,2	0,8	0,6
Способность учитывать конструктивные особенности	0,8	0,4	0,5
В среднем:	0,41	0,69	0,71