Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Офисное здание класса С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.⁶

На сегодняшний день в России существует несколько попыток  разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Одной из самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать Классификацию Московского исследовательского форума 2003г. (Приложение А, таблица 1).⁷ Каждый тип недвижимости разделен на 4 класса: А, В, С, Д.

Офисная недвижимость на западе классифицируется на три класса - А, B, С. У России, в СНГ к этим трём классам может добавляется ещё два – D, E. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Так же следует принять во внимание и тот факт, что границы между классами в большинстве случаях могут быть не чёткие. В таком случае после буквенного обозначения добавляют дополнительно знаки + и -. Далее рассмотрим основные различия между этими классами.

Офисы класса "А"

Офисы класса "А" - самые  престижные офисные помещения, располагаются  в новых офисных комплексах и  бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют  самый высокий уровень сервиса: "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми  подземными стоянками. Данный класс  офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое. Классическим вариантом офиса класса А считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами таких офисов являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам офисов с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата офисов является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисы класса "В"

Офисы класса "В" - это  офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Офисы класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». В таких офисах может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе.

К этому классу офисов относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города.⁸

Офисы класса "С"

Офисы класса "С" - это офисные помещения, построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

В таком офисном помещении  обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда – коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс офиса "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Также в эту категорию  входят качественные офисные помещения  в административных, институтских и  производственных зданиях, офисы, по характеристикам  здания соответствующие классу В, но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом, общей автостоянкой.

Офисы класса "D"

Офисы класса "D" - офисные  помещения в зданиях с устаревшими  инженерными коммуникациями, деревянными  перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса "Е"

Офисы класса "Е" - офисные  помещения в зданиях, не приспособленных  для размещения офисов и требующих  реконструкции. Это могут быть переоборудованные  под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.⁹

 
1.3 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома.

Описание объекта оценки представлено в Таблице 1.

Таблица 1- Описание объекта оценки

Показатель	Наличие и описание показателя
Нежилое помещение
Собственник	ЗАО «Партнер»
Этаж расположения	Первый
Общая площадь оцениваемых  помещений, м2	164 кв.м.
Текущее использование	Офисное
Наличие парковочных  мест	Нет
Удобство доступа в  помещения	Отдельный вход есть
Материал стен	Кирпичные
Внутренняя отделка  помещений объекта	Хорошая
Презентабельность помещения	Не соответствует назначению объекта оценки и окружающей инфраструктуре
Общее физическое состояние объекта	Хорошее
Высота потолков	3,30 м.
Пол в помещениях	Плитка, линолеум
Потолки в помещениях	Выровнены и окрашены
Оконные проемы	Простые деревянные
Отделка стен	Обои, окраска, деревянные панели, плитка
Входная дверь	Металлическая
Объект подключен к  системам электроснабжения, водопровода, канализации	Подключен
Отопление	Подключено
Наличие телефонных линий	Есть
Существенные особенности	Отсутствуют

 

Внутреннюю отделку  помещений можно характеризовать  как хорошую, так как помещение пригодно к использованию без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов). Оборудование не требует замены, класс оборудования частично импортное, частично отечественное, отделка не требует ремонта.

Объект оценки расположен в районе средней удаленности от центра, имеет удобный подъезд на автомобильном транспорте (что характерно для офисных помещений класса В), но он располагается на первом этаже жилого дома и изначально имел другое назначение (что характерно для офисных помещений класса Д).

Помещениям класса Д  присуща не развитая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов средствами связи и телекоммуникации, отсутствие конференц-залов, средств бытового обслуживания, питания и отдыха.

Рассмотрев характеристики объекта оценки, можно сделать  вывод, что офисное помещение, расположенное на ул. Дыбенко в доме 120а относится к классу С.

Рассмотрим другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

 

Таблица 2- Характеристика месторасположения объекта оценки

Показатель	Наличие и описание показателя
Область, административный район	Самарская область, г. Самара, Советский район
Местоположение в районе	Объект расположен на первой линии улицы Дыбенко в  доме 120а
Удаленность (км) от объектов, влияющих на экологию (фабрика, завод, иное)	Удален более чем  на 5 км
Благоустройство территории	Подъездные пути –  дорога с твердым покрытием
Локальные особенности расположения: - транспортная доступность	Проезд на автомобильном  и общественном транспорте. Маршруты городского наземного транспорта: А-70,74; МТ-70,246,264. Ост. "ул. Дыбенко".
Парковка	Нет

 

Схема местоположения

 

Рисунок 1 – Расположение объекта оценки

1.4 Анализ рынка офисной недвижимости г. Самары за 2009-2011гг.

 

В г. Самаре исторически  сложилось разделение на промышленную и административную части города; так, центром деловой активности, насыщенным офисами и магазинами, традиционно считается исторический центр города, а также наиболее приближённые к нему Ленинский, Самарский и Октябрьский районы, а объекты производственной и логистической направленности расположены в удалённых от центра города Промышленном и Кировском районах.

Поскольку Самарский  регион является развитым с позиции  промышленного производства и финансового сектора, то кризисные явления оказали существенное влияние на изменение деловой активности в 2009г.

Одним из главных последствий  снижения деловой активности в Самарском  регионе стало изменение внутренней политики большинства компаний, приоритетными  направлениями которых стало  сокращение издержек. Повсеместная оптимизация  структуры затрат привела к следующим последствиям:

- сокращение штата  в ряде компаний составило  20-50% от общей численности работающих;

- сокращение головными  компаниями количества представительств, филиалов и доп. офисов.

В результате этого прирост  количества безработных в Самаре с за 2010 год составил более 15%.

Основным макроэкономическим фактором, влияющем на количество предложения  коммерческих площадей, в 2009-2010 годах был низкий уровень ликвидности финансового сектора. В условиях отсутствия финансирования, обусловленным дефицитом ликвидности, одни девелоперские компании отказались от новых проектов в сфере офисной недвижимости, другие были вынуждены приостановить работы на уже возводимых объектах.¹⁰

По состоянию на 2009 г. ставка аренды офисных помещений, в среднем по городу, составила 550 руб./1 кв.м. в мес. На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 57,5 тыс. руб. (см. Таблицу 3). На рынке также присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения объекта, что можно проследить по Рисунку 2.

Ситуацию на рынке  офисной недвижимости Самары в 2009 году назвать однозначной трудно: с одной стороны, спрос на офисные площадки не превышал предложение, с другой - существующие здания не всегда были заполнены на 100%. Примерно треть всех офисных центров Самары были заполнены в среднем лишь на 50%. Эксперты связывают это с тем, что в городе наблюдался дефицит именно качественных площадок, офисов классов А и В. Уровень заполнения существующих офисных зданий сегодня неодинаков, он колеблется в диапазоне 40-100%. Количество офисных площадей растет примерно на 30% в год. В 2009г. строительные компании все чаще совмещают в пределах одного комплекса торговые и офисные, а часто и жилые зоны.

Отрицательной динамике в большей степени оказались подвержены объекты высокого уровня.

Аренда офисных площадей – это одна из первых статей расходов, которую в условиях финансового  кризиса стали оптимизировать компании, работающие в самых различных  сегментах рынка. Большинство арендаторов предпочло либо отказаться от дорогостоящих площадей, либо сократить размер офиса. Эта тенденция нашла отражение в уровне наполняемости офисных помещений.