Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования 

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АЭРОКОСМИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ имени академика  С.П.КОРОЛЁВА

(национальный исследовательский  университет)» СГАУ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ    ЗАПИСКА

 

к дипломному  проекту  на  тему

 

 

«ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

(НА ПРИМЕРЕ ЗАО  «ПАРТНЕР»)»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самара  2011

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1.Нежилые помещения и факторы, влияющие на оценку офиса

 

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Самарский рынок коммерческой недвижимости является одним из самым  ёмких рынков на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям.

Необходимо отметить, что рынок коммерческой недвижимости представлен не только объектами  недвижимости, которые в нашей  стране традиционно относят к  объектам нежилого фонда, но и частью объектов жилого фонда, которые предлагаются на рынке в аренду.

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой  фонд (различного функционального назначения).¹

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как:

Коммерческая  недвижимость:

1. офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
2. гостиницы, мотели, дома отдыха;
3. магазины, торговые центры;
4. рестораны, кафе и др. пункты общепита;
5. пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

1. заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
2. мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
3. паркинги, гаражи;
4. склады, складские помещения.

Недвижимость  социально-культурного назначения:

1. культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
2. религиозные объекты.

Здания правительственных и административных учреждений;

 

Каждая из этих групп  развивается самостоятельно, имея собственную  законодательно-нормативную базу.²

Рассмотрим более подробно оценку офисного помещения.

В настоящее время  положение дел на рынке офисной  недвижимости характеризуется как  стабильное. Спрос остается достаточно высоким. Основными причинами для  этого служат: развитие экономики, укрупнение компаний и предпосылки к ведению бизнес на уровне мировых стандартов.

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании - это ее лицо и основная масса  посетителей любой организации  формирует свое мнение о ней в  первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его месторасположения.

Если раньше существовало всего несколько факторов, влияющих на стоимость офиса при оценке, таких как: местоположение офиса, его площадь, удобство подъезда - то сегодня все большее влияние на стоимость оказывает гораздо более широкий спектр факторов.

Факторы, влияющие на оценку офиса:

1. Тип здания.
2. Год постройки – новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.
3. Юридическая документация – наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
4. Управление зданием – профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
5. Конструктивные решения – обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).
6. Нагрузка на межэтажные перекрытия – допустимая нагрузка - 400-450 на 1 кв.м.
7. Планировка и отделка – открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.
8. Окна – современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.
9. Инженерия – лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
10. Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.
11. Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
12. Электроснабжение – два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
13. Парковка – наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.
14. Охрана – круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
15. Лифты – современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
16. Инфраструктура – услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

Специфика офисной недвижимости заключается в том, что она  зачастую концентрируется в пределах города. С учетом того, что офис любой  компании является отражением лица для ее клиентов, то основным фактором при оценке офиса является его состояние и месторасположение.³

Цели  оценки офисных помещений

Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования (при передачи в залог). Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.

Оценка офисных  помещений (оценка офиса) проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости офисных помещений и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.

Оценка офисных  помещений (оценка офиса), для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость ОС. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.

Оценка офисных  помещений (оценка офиса) для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

Оценка офисных помещений (оценка офиса)  также проводится при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

Оценка офисных  помещений (оценка офиса)  необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

Оценка офисных помещений  проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости, тем самым отражает денежную оценку вносимого имущества в уставной капитал общества.

Оценка офисных  помещений проводится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.

Оценка офисных  помещений необходима при переходе предприятия на МСФО. Отражение всех активов предприятия по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки.

Оценка офисных  помещений, при передаче их в доверительное  управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим.

При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный управляющий предоставляет также технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности.

Независимый оценщик  привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при  необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.

Оценка офисных  помещений (оценка офиса) проводится для  решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта имущественные споры разрешаются в судебном порядке в процессе, которого проводится, обязательна оценка объекта спора. Отчет об оценке офисных помещений представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.⁴

1.2 Классификация офисных помещений

 

 

 В настоящее время необходимость  классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а  это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен.

В настоящее время  аналитики рынка не пришли к единому  мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и  девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.⁵

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.  

Классификация офисных  зданий

Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать  установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих  стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
2. Профессиональное управление зданием;
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;
5. Подвесные потолки;
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 3,30 м;
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
11. Подземная парковка;
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойною питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450   кг на 1 кв.м.;
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20   метров.