Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Арендная ставка офисных  помещений в большей степени  упала в Куйбышевском и Кировском районах Самары. В частности, в Куйбышевском районе она составляет 150-250 руб./кв.м. С точки зрения размещения здесь офисов эта локация никогда не отличались спросом, а в период кризиса и вовсе упала в цене. В числе районов с высокими арендными ставками присутствуют Ленинский и Октябрьский. В первом арендная ставка составляет 567 руб./кв.м., во втором – 493 руб./кв.м. ¹¹

Минимизация затрат на аренду стала особенно актуальна для  компаний, в наибольшей степени пострадавших от экономического кризиса, в том  числе игроков банковского и страхового рынков.

Что касается продажи  площадей в офисных центрах, то по внешним признакам ценовая динамика в 2009г. не выглядит столь пугающе, как  при аренде. Прайсы компаний в общем  не изменились, однако в цены экспонирования объектов сегодня заложен большой дисконт «на торг». Ситуация с продажей офисной недвижимости критическая, так как в этой сфере пострадали офисы всех категорий. Фактически стоимость квадратного метра в офисах упала по разным объектам на 5-30%.

Арендная ставка в действующих офисных зданиях упала в 2009 году на 19%.

Снижение платежеспособного  спроса и отсутствие финансовых инструментов у застройщиков поставило под  угрозу реализацию нескольких десятков проектов офисных центров города, в том числе бизнес-центра ГК «Берег» на Московском шоссе/ул. Авроры, «свечки» на улице Ново-Садовой/ул. XXII Партсъезда и офисного центра, который возводит ЗАО «Волгатрансстрой» на пересечении ул. Ново-Садовой/ул. Шмидта в районе Постникова оврага для ОАО «Самаранефтегаз», ТОЦ «Волга Плаза» компании «Индест-Development». Экономическая ситуация вынудила девелоперов забыть также обо всех «бумажных» проектах офисных центров.¹²

 

Таблица 3- Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г.Самары 2009г.

Характеристика предложения
Тип сделки	Количество объектов, ед.	Средняя стоимость владения, руб./кв.м.
аренда	995	550
продажа	1 758	57 501
	2 753

В 2010 году ситуация несколько  изменилась: аренда офисных помещений  в среднем по городу, составила 490 руб./1 кв.м. в мес. На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 47,6 тыс. руб. (см. Таблицу 4).

Таблица 4- Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г.Самары 2010г.

Характеристика предложения
Тип сделки	Количество объектов, ед.	Средняя стоимость владения, руб./кв.м.
аренда	1 166	490
продажа	1 960	56 601
	3 126

В 2011 году наблюдается следующее: аренда офисных помещений в среднем по городу, составила 450 руб./1 кв.м. в мес. На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 55,1 тыс. руб. (см. Таблицу 5).

Таблица 5- Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г.Самары 2011г.

Характеристика предложения
Тип сделки	Количество объектов, ед.	Средняя стоимость владения, руб./кв.м.
аренда	1 225	450
продажа	2 121	55 141
	3 346

 

Рисунок 2-Стоимость продажи офисных помещений за 2009- 2011гг.

 

По рисунку видно, что средняя стоимость продажи за период с 2009 года по 2011 год снижается с 57,5 тыс. руб. до 55,1 тыс. руб. На стоимость продажи оказал влияние кризис 2008-2009гг. Постепенно происходит снижение темпов падения цены на офисные помещения и в 2011году наблюдается некоторая стабилизация.

 

Рисунок 3-Стоимость продажи офисных помещений за 2009- 2011гг.

 

Стоимость аренды снижается с 550 руб./1 кв.м. в мес. в 2009г. до 490 руб./1 кв.м. в мес. в 2010г. и 450 руб./1 кв.м. в мес. и 2011г. В этом выражается сокращение головными компаниями количества представительств, филиалов и дополнительных офисов из-за кризиса 2008-2009 года.

Развитие ситуации на российском рынке торговых центров  повторяет путь, пройденный на Западе, причём, если в Европе не принято совмещать несколько функций в одном центре, то для США характерны моллы, которые предназначены не только для совершения покупок, но являются также центрами развлечений, где потребители проводят целые выходные. Стоит отметить, что новые центры крупного формата в г. Самаре в своей концепции ориентированы на будущий спрос; так, например, для современных ТЦ присутствие развлекательной составляющей, фуд-кортов и большой парковки становится обязательным. Как правило, крупными арендаторами в новых центрах становятся инорегиональные операторы.

Рисунок 4 -Стоимость продажи офисных помещений в 2009г. с разбивкой по районам.

 

Арендные ставки достигли максимума в 2009 году в Ленинском и Самарском районе и составили 600 и 580 руб./кв.м. в мес. Минимум преобладал в Красноглинском и Куйбышевском районах (250 и 210 руб./кв.м. в мес. соответственно).

Рисунок 5-Стоимость аренды офисных помещений в 2009г. с разбивкой по районам.

 

В сфере продаж наибольшие цены наблюдались в 2009 году в Ленинском районе (68 000 руб./кв.м.), наименьшие цены - в Куйбышевском районе (30 000 руб./ кв.м.).

В течение 2009-2010 гг. на рынке  отмечено постепенное изменение  стоимости владения деловой недвижимостью. Так, на протяжении 2009 г. был отмечен постепенный рост стоимости, в среднем на 1,5–3% в месяц, который прекратился в конце годе, затем начался спад. По сравнению с январем 2009 г. стоимость владения на условиях аренды и продажи в 2010 году упала на 24 и 7,5%, соответственно.

Рисунок 6-Стоимость продажи офисных помещений в 2010г. с разбивкой по районам.

 

В 2010 году наибольшая стоимость продаж наблюдалась в Ленинском и  Самарском районах. Стоимость составила 65 000 и 58 000 руб./кв.м. соответственно. Наименьшая стоимость распределена между Красноглинским и Куйбышевским районом 27 000 и 29 000 руб./кв.м.

Рисунок 7-Стоимость аренды офисных помещений в 2010г. с разбивкой по районам.

 

Стоимость офисных помещений в месяц на условиях аренды достигла наибольшего размера в Ленинском районе и составила 580 руб./1 кв.м. в мес. Наименьшая стоимость преобладает в Куйбышевском районе и составила 210 руб./1 кв.м. в мес.

По данным «Исследования рынка недвижимости 10 городов России», проведенного компанией Vesco Consulting, в Самаре за первое полугодие 2010 сдан в эксплуатацию всего один торгово-офисный центр «Вертикаль» на Московском шоссе, (УК "Эл-Траст"), общей площадью офисных площадей 10 712 кв.м. В течение 2008 - 2009 гг. было введено около 200 тыс. кв.м. новых офисных площадей, расположенных в основном в бизнес центрах класса В и С. Таким образом, в 2010 году наблюдается резкий спад темпов прироста новых объектов в сегменте отдельно-стоящих бизнес-центров. На стадии строительства находились 4 БЦ (в совокупности 29,4 тыс. кв.м.), которые планировались к вводу в 2011-2012 гг. Кроме того, о планах строительства новых бизнес-центров заявляли еще 3 компании.

Общий объем торговых помещений, расположенных в отдельно-стоящих  центрах, введенный в эксплуатацию за период с 2009 по 1 полугодие 2010 года составляет немногим менее 300 тыс. кв.м.

Одномоментно на рынке офисных помещений в 2011 году города Самары представлено 3,35 тыс. объектов суммарной площадью 973,2 тыс.кв.м., количество предложений о продаже значительно превышает количество предложений об аренде помещений. Половина площадей экспонирована в трёх районах города — Кировском, Советском и Октябрьском (17, 20 и 14% от общего объёма, соответственно).

 Максимальные ставки  аренды и стоимости продажи 1 кв.м. общей площади офисных помещений отмечены в историческом и административном центре города — Ленинском, Октябрьском и Самарском районах, а наименьшие — на окраинах города,— в Кировском и Куйбышевском районах, на Красной Глинке.

Если сравнить сегодняшние  ставки аренды на офисные помещения  с теми, что были год-два назад, можно смело констатировать, что  на самарском рынке после окончания  падения цен, положение стабилизировалось и находится в устойчивом и стабильном положении. Ежемесячные колебания арендной ставки в первом квартале 2011 года находятся в пределах не более 2-3%.

В Самаре немало пустующих  офисов. Рынок живет в режиме ожидания. Арендаторы и собственники недвижимости словно играют в покер и проверяют нервы друг друга на прочность. Двухлетний финансово-экономический кризис привел к тому, что собственники помещений «созрели» и выставляют на экспозицию свои объекты по минимальным ценам в результате естественной коррекции.¹³

С начала 2011 года и  до даты оценки средние сроки экспонирования офисных площадей выросли с 136 до 192 дней. Дольше стали искать своего арендатора офисы в трех диапазонах: площадью от 101 до 500 кв. м, от 501 до 1000 кв. м, более 1001 «квадрата». А вот небольшие по площади объекты (менее 100 кв. м.), напротив, стали уходить с рынка заметно быстрее. С февраля 2011 года, экспонирование небольших объектов сократилось до показателя менее 90 дней.

Рисунок 8-Объем экспонируемых офисных площадей по районам г. Самары в 2011г.

 

Средняя цена продажи  квадратного метра офисной недвижимости в городе сегодня – 55 тыс. руб. за кв. м. согласно подсчетам Поволжского Центра Развития. По сравнению с февралем цена офисного метра в марте изменилась минимально - выросла на 0,5%, и подобная коррекция наблюдается в течение последних трех месяцев.

Общий объем экспозиции офисных  объектов, выставленных на продажу, также  серьезно не меняется и, согласно данным ПЦР, составляет сегодня 142 тыс. кв. м. Совокупная площадь экспонируемых офисных площадей уже на протяжении полугода находится в пределах 140-160 тыс. кв. м (с разницей +/- 10 тыс. кв. м каждый месяц).

Такая устойчивость цены и объема предложения говорит о том, что  на рынке офисной недвижимости Самары наступила фаза стабилизации и каких-либо отрицательных трендов можно не ожидать.

Если рассматривать стоимость  офисов порайонно, то более или менее  близкие значения к среднегородской цене зафиксированы в Железнодорожном (44 559 руб. за кв. м), Советском (44029 руб. за кв. м) и Октябрьском (48587 руб. за кв. м) районах. Следовательно, в этих районах наиболее вероятно найти офис по стоимости, близкой к среднестатистической цене.

Самые дорогие офисы сейчас продаются в Ленинском (56 568 руб. за кв. м) и Самарском (51 025 руб. за кв. м) районах, причем за прошедший месяц больше всего по городу выросла средняя цена - на 3,12%. Однако это достаточно условные показатели. Реальные предложения в данных районах стоят существенно дороже. Например, в историческом центре, в районе «Европейского квартала», офисные площади стоят около 100 тыс. рублей за кв. м.

Так, в Октябрьском районе за 45 тыс. руб. за кв. м продается офис площадью 60 кв. м (ремонт, охрана, телефон, Интернет) на 9-м этаже здания на пр. К. Маркса/ул. Советской Армии (в ОЦ «Витязь»). Также в продаже есть офис площадью 93 кв. м на ул. Ново-Садовой/Часовой на первом этаже 4-этажного жилого дома (непереведенное помещение) по 46 тыс. руб. за кв. м.

В Кировском районе по средней цене продаются помещения под офисы в новостройках. Например, в доме на ул. Ставропольской 73 квадратных метра на первом этаже предлагаются за 48 тыс. руб. каждый. А на ул. Стара-Загора/Димитрова помещение с отдельным входом площадью 100 кв. м продается за 45 тыс. руб. за «квадрат».

В Железнодорожном районе в новом  доме на пр. К. Маркса/ул. Киевской за эту  же цену есть помещение площадью 230 кв. м.

Недорогие предложения по среднерыночной цене можно найти и в Ленинском  районе. В частности, на ул. Красноармейской/М. Горького есть такие площади. В доме на ул. Садовой/Ульяновской цоколь с ремонтом и отдельным входом продается и того дешевле - за 42 тыс. руб. за кв. м.

В последнее время сделки с офисной недвижимостью совершаются в основном по цене 55-60 тыс. за кв. м. Можно найти объекты и дешевле, и на рынке немало таких предложений, но тогда придется вкладывать немалые деньги в ремонт, отчего цена квадратного метра существенно возрастет.

На уровне указанной среднегородской  цены стоят офисные площади либо в новостройках (не в самых проходных местах), либо в старых офисных центрах (бывшие НИИ, административные здания советских времен - то есть класс С), либо это офисы с неудачной планировкой, но расположенные в хороших местах. Причем в новостройках за такую цену в основном продаются не первые этажи.

Если смотреть с точки зрения географии, то вдоль Московского  шоссе и на ул. Ново-Садовой стоимость офисов составляет от 55 до 70 тыс. руб. за кв. метр. В старом городе (в хороших местах) цена квадратного метра еще выше - 70-80 тыс. и более. Даже на ул. Революционной, 70, где офисные здания расположены настолько близко, что там парковаться негде, офисы стоят дороже. Хотя на 3-4-м этажах можно найти помещения и за 45 тыс. рублей, но для данного места это очень дешево.

В любом случае нужно понимать, что все зависит от направления офисной деятельности. Если люди рассчитывают на проходимость места, то им нужно исходить из того, что цена офисного метра будет не 45 тыс. рублей, а больше.