Автор: Пользователь скрыл имя, 18 Февраля 2013 в 17:58, дипломная работа
Необходимо отметить, что рынок коммерческой недвижимости представлен не только объектами недвижимости, которые в нашей стране традиционно относят к объектам нежилого фонда, но и частью объектов жилого фонда, которые предлагаются на рынке в аренду.
Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения).
ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 3
1.1.Нежилые помещения и факторы, влияющие на оценку офиса 3
1.2 Классификация офисных помещений 7
1.3 Количественные и качественные характеристики объекта оценки 11
1.4 Анализ рынка офисной недвижимости г. Самары за 2009-2011гг. 13
2 ГЛАВА. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ) 29
2.1 Доходный подход к оценке недвижимости 29
2.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости 42
2.3 Затратный подход к оценке недвижимости 47
3 ГЛАВА. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 56
3.1 Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса 57
3.2 Применение метода прямой капитализации к оценке офиса 64
ГЛАВА 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ЗАЛОГЕ В РАМКАХ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 77
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж
Таблица 18 - Сравнение объекта оценки с аналогами по критерию «местоположение»
Таблица 19 - Сравнение объекта оценки аналогами по критерию «масштаб»
Таблица 20 - Сравнение объекта оценки с аналогами по критериям «степень физического износа здания», «этаж расположения», «наличие отдельного входа», «состояние внутренней отделки помещений», «наличие парковки»
Таблица 21 - Расчет рыночной величины арендной ставки для оцениваемого помещения
Элементы сравнения |
ед.изм. |
объект оценки |
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
аналог 4 |
аналог 5 |
аналог 6 |
аналог 7 |
Общая площадь |
кв.м. |
164,0 |
111,0 |
110,0 |
120,0 |
250,0 |
250,0 |
100,5 |
44,0 |
Корректировки |
|||||||||
Цена за единицу общей площади |
руб./кв.м./мес. |
500 |
480 |
430 |
500 |
450 |
550 |
450 | |
Права собственности |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность | |
Корректировка |
% |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
500,0 |
480,0 |
430,0 |
500,0 |
450,0 |
550,0 |
450,0 | |
Условия финансирования |
Х |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные | |
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
500,0 |
480,0 |
430,0 |
500,0 |
450,0 |
550,0 |
450,0 | |
Условия продажи |
Х |
оферта |
оферта |
оферта |
оферта |
оферта |
оферта |
оферта | |
Корректировка |
% |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
413,0 |
370,0 |
430,0 |
387,0 |
473,0 |
387,0 | |
Условия рынка (время предложения на рынок) |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 | |
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
413,0 |
370,0 |
430,0 |
387,0 |
473,0 |
387,0 | |
Местоположение |
г.Самара, Советский район, ул.Дыбенко 120а |
г.Самара, Советский район, ул. И. Булкина |
г.Самара, Советский район, ул. Свободы |
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза/ ул. Энтузиастов |
г.Самара, Советский район, ул.Карбышева/ул. Дыбенко |
г.Самара, Советский район, ул.Промышленности, 296 |
г.Самара, Советский район, ул. Победа, 84 |
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза | |
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
3,6 |
0,0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
413,0 |
370,0 |
430,0 |
387,0 |
490,0 |
387,0 | |
Физические характеристики: |
|||||||||
Этаж расположения |
1 этаж |
1 этаж |
2-й этаж |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
2-й этаж | |
Корректировка |
% |
0,0 |
4,2 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
4,2 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
430,0 |
370,0 |
430,0 |
387,0 |
490,0 |
403,0 | |
Состояние внутренней отделки |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
Отличное |
Хорошее |
Отличное | |
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
-6,3 |
-6,3 |
0,0 |
-6,3 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
430,0 |
370,0 |
403,0 |
363,0 |
490,0 |
378,0 | |
Наличие отдельного входа |
отдельный вход |
отдельный вход |
нет отдельного входа |
отдельный вход |
отдельный вход |
отдельный вход |
отдельный вход |
отдельный вход | |
Корректировка |
% |
0,0 |
6,3 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
457,0 |
370,0 |
403,0 |
363,0 |
490,0 |
378,0 | |
Масштаб объекта |
164,0 |
111,0 |
110,0 |
120,0 |
250,0 |
250,0 |
100,5 |
44,0 | |
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
-2,1 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
457,0 |
370,0 |
403,0 |
363,0 |
490,0 |
370,0 | |
Наличие парковки |
парковка ограничена |
парковка ограничена |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест | |
Корректировка |
% |
0,0 |
-4,2 |
-4,2 |
-4,2 |
-4,2 |
-4,2 |
-4,2 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
438,0 |
355,0 |
386,0 |
348,0 |
470,0 |
355,0 | |
Степень физического износа здания |
низкая |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя | |
Корректировка |
% |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
2,8 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
442,0 |
450,0 |
365,0 |
397,0 |
358,0 |
483,0 |
365,0 | |
Для выводов: |
|||||||||
Общая чистая коррекция |
руб./кв.м./мес. |
58,0 |
30,0 |
65,0 |
103,0 |
92,0 |
67,0 |
85,0 | |
то же в % от цены продажи |
% |
11,6 |
6,3 |
15,1 |
20,6 |
20,4 |
12,2 |
18,9 | |
Общая валовая коррекция (абсолютное значение) |
руб./кв.м./мес. |
82,0 |
142,0 |
85,0 |
125,0 |
112,0 |
127,0 |
137,0 | |
Общая валовая коррекция в % от цены продажи |
% |
16,4 |
29,6 |
19,8 |
25,0 |
24,9 |
23,1 |
30,4 | |
Весовой коэффициент (веса от общей валовой коррекции) |
1,00 |
2 |
15,8% |
13,3% |
15,1% |
14,1% |
14,2% |
14,5% |
13,1% |
Коэффициенты по общей валовой коррекции |
5,31 |
0,836 |
0,704 |
0,802 |
0,750 |
0,751 |
0,769 |
0,696 | |
по общей валовой коррекции (расчет) |
100,00% |
15,75% |
13,26% |
15,11% |
14,13% |
14,15% |
14,49% |
13,11% | |
Цена за единицу общей площади |
руб./кв.м./мес. |
409,03 |
ПРИЛОЖЕНИЕ З
Таблица 22 - Расчет коэффициента капитализации для нежилых помещений
ПРИЛОЖЕНИЕ И
Таблица 24 – Расчет размера земельного участка условно приходящегося на объект оценки
Таблица 25 – Объекты-аналоги, используемые для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на объект оценки
Таблица 26 – Расчет стоимости объектов-аналогов, включающих в себя земельные участки, с учетом корректировок цен аналогов в сравнительном подходе
Таблица 27 – Расчет стоимости затрат на замещение улучшений объектов-аналогов
Таблица 28 – Расчет стоимости 1 кв.м. доли земельного участка , приходящегося на встроенные помещения
Таблица 29 – Расчет стоимости земельного участка методом выделения
ПРИЛОЖЕНИЕ К
Таблица 30 – Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта
Таблица 33 – Расчет полной стоимости восстановления объекта оценки
Таблица 34 – Расчет физического износа объекта оценки
Таблица 35 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
1
http://geopub.narod.ru/
2
http://www.valnet.ru/m7-251.
3
http://www.vagarus.ru/
4
http://www.ceae.ru/ocenka-
5
http://оценщик72.рф/01_Pages/
6
http://www.bluestone.ru/main/
7 appraiser.ru
8 offrent.ru › review/type/
9
http://officeproduct.ru/2010/
10
http://samara.rosfirm.ru/
11 http://nrn.ru/
12
http://www.shopandmall.ru/
13 http://mso.org.ru/
14 С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
15 http://www.9r.ru/part232.html
16 Характеристика состояния помещений приведена выше – в п.п. 6.3. настоящего Отчета.
Информация о работе Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)