Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Состояние

Критерии отнесения

Класс отделки

Класс оборудования

Состояние отделки

Оборудования

«Евростандарт»

Помещение пригодно к  использованию по функциональному  назначению, не имеет дефектов, после ремонта, проведенного с использованием высококачественных отделочных материалов

евроремонт (ремонт проведен с использованием высококачественных отделочных материалов)

импортное (высококачественное электротехническое, санитарно-техническое, вентиляционное, пожарно-техническое и охранное оборудование (в том числе система принудительной вентиляции и регулируемая отопительная система)

новая

новое

Упрощенный «евростандарт»

Помещение пригодно к  использованию функциональному  назначению, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащено типовым электротехническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, находящимся в работоспособном состоянии.

высококачественная (ремонт по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов)

частично импортное (типовое электротехническое, по-жарно-техническое и охранное оборудование)

новая или не требует  замены

новое или не требует замены

Отличное

Помещение пригодно к  использованию по функциональному  назначению, не имеет дефектов, не более  одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.

улучшенная

частично импортное или отечественное

новая или не требует  ремонта

новое или не требует  ремонта

Хорошее

Помещение пригодно к  использованию по функциональному  назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов).

улучшенная

частично импортное  или отечественное

не требует замены

не требует ремонта

Удовлетворительное

Помещение пригодно к  использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя, трещины в местах сопряжения перегородок и дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

простая или улучшенная

отечественное

требует косметического ремонта

требует частичной замены

Неудовлетворительное

Помещение в текущем  состоянии не пригодно к использованию  по функциональному назначению, имеет  дефекты, устранимые только с помощью  значительного ремонта: увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади около 20% потолка и стен, промерзание, продувание через стыки панелей, материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки

-

-

требует ремонта

требует ремонта

Черновая отделка

Помещение в текущем  состоянии не пригодно к использованию  по функциональному назначению, выполнена  цементная стяжка пола, отделка стен и потолка отсутствует, межкомнатные двери и сантехнические приборы отсутствуют.

-

-

Требует ремонта

Требует ремонта

АНАЛОГИ ПРОДАЖ

№

Объект-аналог

Расположение

Площадь, кв.м.

Состояние помещений

Примечания

Источник информации

Стоимость 1 кв.м., руб.

1

Офисное помещение

г.Самара, Октябрьский  район, ул. Аврора/ул. Дыбенко

70

Хорошее

Офисное помещение расположено  на 1 этаже 10-ти этажного жилого дома. Здание расположено на 1 линии от проезжей части. Все коммуникации, 2 помещения, парковка бесплатная. Отдельный вход.

ООО АН Федерация, ул. И. Булкина, 84, оф. 406, 990-90-29, 990-40-44, e-mail an-feder@yandex.ru

44 326

2

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул. Дыбенко/ ул. Запорожская

130

Удовлетворительное

Офисное помещение расположено  на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома. Все коммуникации, состояние  внутренней отделки - удовлетворительное. 2 отдельных выхода, 3 телефонные линии. Парковка бесплатная. 6 помещений.

Магистраль, ул. Молодогвардейская 106, 341-61-50, 8-927-601-45-15

43 153

3

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул. Советской Армии

144,5

Хорошее

1/9 эт. Помещение в доме  современной постройки. Отдельный  вход, удобная планировка, хорошее  состояние, все коммуникации. Удобные подъездные пути. Парковка.

АН 5 Звезд, проезд имени  Георгия Митирева, д. 11 т.:3739555

45 000

4

Офисное помещение

г.Самара, Октябрьский  район, ул.Гагарина, 52

70

Хорошее

Нежилое помещение расположенное  на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного жилого дома, все коммуникации, 7 комнат, 3 телефонные линии, интернет, есть парковка. Помещение после ремонта. Состояние хорошее.

Волгостром-Инвест, Куйбышева, 101, оф. 4, 270-46-36, 332-97-84

41 522

5

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул. Свободы, 79

93,7

Хорошее

Офисное помещение расположено  на 1  этаже 5-ти этажного жилого дома. Состояние внутренней отделки хорошее. Парковка есть. 2 телефонные линии, интернет.

Волгостром-Инвест, Куйбышева, 101, оф. 4, 270-46-36, 332-97-84

41 000

6

Офисное помещение

г. Самара, Советский район, ул. Свободы

140,6

Хорошее

Офисное помещение расположено  на 1-ом этаже здания, 1 вход, 12 помещений. Здание расположение  на 1 линии. Парковки нет. Состояние внутренней отделки- хорошее, интернет.

ООО Союз, Демократическая, 1,922 85 45

37 000

7

Офисное помещение

г. Самара, Советский район, ул.Промышленности /ул. Гагарина

205

Хорошее

Офисное помещение расположено  на 1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома, 1 вход, 8 помещений. Здание расположение  на 1 линии. Парковка есть. Состояние внутренней отделки- хорошее, интернет.

ЧП Семенова, Ленинградская, 84, 333-38-81(84), 89277054428

43 900

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Объект

Расположение

Площадь, кв.м.

Состояние помещений

Примечание

Средняя стоимость 1 кв.м., руб.

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул.Дыбенко 120а

164

Хорошее

Офисное помещение расположено  на первом  этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома. Помещение состоит из 3 комнат. Состояние внутренней отделки - хорошее. Все коммуникации. 1 вход.

41 700

Местоположение

Масштаб

Степень физического износа здания

Этаж расположения

Наличие отдельного входа

Физическое состояние помещений

Наличие парковки

Среднее геометрическое

Удельный вес фактора

Местоположение

1,0

3,0

3,0

2,0

2,0

1,0

3,0

2,0

25%

Масштаб

0,3

1,0

1,0

0,7

0,7

0,3

1,0

0,7

8%

Степень физического износа здания

0,3

1,0

1,0

0,7

0,7

0,3

1,0

0,7

8%

Этаж расположения

0,5

1,5

1,5

1,0

1,0

0,5

1,5

1,0

13%

Наличие отдельного входа

0,5

1,5

1,5

1,0

1,0

0,5

1,5

1,0

13%

Физическое состояние помещений

1,0

3,0

3,0

2,0

2,0

1,0

3,0

2,0

25%

Наличие парковки

0,3

1,0

1,0

0,7

0,7

0,3

1,0

0,7

8%

СУММА

7,8

100%

Элементы сравнения

ед.изм.

объект оценки

аналог 1

аналог 2

аналог 3

аналог 4

аналог 5

аналог 6

аналог 7

Цена продажи объекта

руб.

3 102 820

5 609 890

6 000 000

2 886 400

3 841 700

5 202 200

8 999 500

Общая площадь

кв.м.

164,0

70,0

130,0

144,5

70,4

93,7

140,6

205,0

Корректировки

Цена за единицу  общей площади

руб./кв.м.

44 326

43 153

41 522

41 000

41 000

37 000

43 900

Права собственности

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Корректировка

%

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Скорректированная цена

руб./кв.м.

44 326,0

43 153,0

41 522,0

41 000,0

41 000,0

37 000,0

43 900,0

Условия финансирования

Х

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка

%

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Скорректированная цена

руб./кв.м.

44 326,0

43 153,0

41 522,0

41 000,0

41 000,0

37 000,0

43 900,0

Условия продажи

Х

оферта

оферта

оферта

оферта

оферта

оферта

оферта

Корректировка

%

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

Скорректированная цена

руб./кв.м.

37 677,0

36 680,0

35 294,0

34 850,0

34 850,0

31 450,0

37 315,0

Условия рынка (время предложения на рынок)

мар.11

мар.11

мар.11

мар.11

мар.11

мар.11

мар.11

мар.11

Корректировка

%

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Скорректированная цена

руб./кв.м.

37 677,0

36 680,0

35 294,0

34 850,0

34 850,0

31 450,0

37 315,0

Местоположение

г.Самара, Советский район, ул.Дыбенко 120а

г.Самара, Октябрьский  район, ул. Аврора/ул. Дыбенко

г.Самара, Советский  район, ул. Дыбенко/ ул. Запорожская

г.Самара, Советский  район, ул. Советской Армии

г.Самара, Октябрьский  район, ул.Гагарина, 52

г.Самара, Советский район, ул. Свободы, 79

г. Самара, Советский  район, ул. Свободы

г. Самара, Советский  район, ул.Промышленности /ул. Гагарина

Корректировка

%

-3,1

0,0

0,0

-3,1

0,0

0,0

-3,1

Скорректированная цена

руб./кв.м.

36 500,0

36 680,0

35 294,0

33 761,0

34 850,0

31 450,0

36 149,0

Физические  характеристики:

Этаж расположения

1 этаж

1 этаж

1 этаж

1 этаж

1 этаж

1 этаж

1 этаж

1 этаж

Корректировка

%

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Скорректированная цена

руб./кв.м.

36 500,0

36 680,0

35 294,0

33 761,0

34 850,0

31 450,0

36 149,0

Физическое состояние  помещений

Хорошее

Хорошее

Удовлетворительное

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Удовлетворительное

Корректировка

%

0,0

8,3

0,0

0,0

0,0

0,0

8,3

Скорректированная цена

руб./кв.м.

36 500,0

39 737,0

35 294,0

33 761,0

34 850,0

31 450,0

39 161,0

Парковка

парковка ограничена

достаточное количество парковочных мест

достаточное количество парковочных мест

достаточное количество парковочных мест

достаточное количество парковочных мест

парковка ограничена

достаточное количество парковочных мест

достаточное количество парковочных мест

Корректировка

%

-4,2

-4,2

-4,2

-4,2

0,0

-4,2

-4,2

Скорректированная цена

руб./кв.м.

34 979,0

38 082,0

33 824,0

32 355,0

34 850,0

30 140,0

37 530,0

Масштаб объекта

164,0

70,0

130,0

144,5

70,4

93,7

140,6

205,0

Корректировка

%

-2,1

0,0

0,0

-2,1

-2,1

0,0

0,0

Скорректированная цена

руб./кв.м.

34 250,0

38 082,0

33 824,0

31 681,0

34 124,0

30 140,0

37 530,0

Отдельный вход

отдельный вход

отдельный вход

отдельный вход

отдельный вход

отдельный вход

отдельный вход

отдельный вход

отдельный вход

Корректировка

%

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Скорректированная цена

руб./кв.м.

34 250,0

38 082,0

33 824,0

31 681,0

34 124,0

30 140,0

37 530,0

Степень физического износа здания

низкая

средняя

низкая

низкая

средняя

средняя

средняя

средняя

Корректировка

%

2,8

0,0

0,0

2,8

2,8

2,8

0,0

Скорректированная цена

руб./кв.м.

35 201,0

38 082,0

33 824,0

32 561,0

35 072,0

30 977,0

37 530,0

Для выводов:

Общая чистая коррекция

руб./кв.м.

9 125,0

5 071,0

7 698,0

8 439,0

5 928,0

6 023,0

6 370,0

то же в % от цены продажи

%

20,6

11,8

18,5

20,6

14,5

16,3

14,5

Общая валовая коррекция (абсолютное значение)

руб./кв.м.

11 027,0

11 185,0

7 698,0

10 199,0

7 824,0

7 697,0

12 394,0

Общая валовая коррекция в % от цены продажи

%

24,9

25,9

18,5

24,9

19,1

20,8

28,2

Весовой коэффициент (веса от общей валовой коррекции)

1,00

2

14,0%

13,8%

15,2%

14,0%

15,1%

14,7%

13,4%

Коэффициенты  по общей валовой коррекции

5,38

0,751

0,741

0,815

0,751

0,809

0,792

0,718

по общей валовой коррекции (расчет)

100%

13,97%

13,78%

15,16%

13,97%

15,05%

14,73%

13,35%

Цена за единицу общей  площади

руб./кв.м.

34 693,27

Стоимость объекта оценки

руб.

5 689 700

АНАЛОГИ, ПРЕДЛОЖЕННЫЕ В АРЕНДУ

№

Объект-аналог

Расположение

Площадь аренды, кв.м.

Состояние помещений

Примечания

Источник информации

Стоимость 1 кв.м.  с НДС, руб.

1

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул. И. Булкина

111

Хорошее

Офисное помещение расположено  на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного здания. Есть охрана, все коммуникации. 1 линия. Отдельный вход. Офисы коридорного  типа.

ООО РИЭЛТИ,ул.Садовая  д.280,264-87-78; 264-86-68

500

2

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул. Свободы

110

Хорошее

Офисное помещение расположено  на 2 этаже 2-х этажного  кирпичного здания. Одельный вход, все коммуникации, интернет, охрана, парковка.

ГОРОД риэлком, Самарская 270, 337-80-18, 337-50-53

480

3

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза/ ул. Энтузиастов

120

Хорошее

Офисное помещение расположено  на 1 этаже 9-ти  этажного жилого дома, отдельный вход, состояние внутренней отделки хорошее, интернет, есть бесплатная парковка.

Экспресс-Риэлт,  Мориса Тореза, 67, 3 этаж, оф. 17, 225-32-59

430

4

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул.Карбышева/ул. Дыбенко

250

Отличное

Офисное помещение расположено  на 1 этаже 5-ти этажного панельного здания. Бесплатная парковка, все коммуникации, телефонная линия, состояние отличное.

АН "Самарская площадь", ул. Тухачевского, д. 90 ,  247-70-78

500

5

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул.Промышленности, 296

250

Отличное

Офисное помещение расположено  на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, 4 комнаты, все коммуникации, 2 отдельных входа, 4 телефонных линии.

АН Багратион, ул. Победа84,  278-99-98, 262-45-45

450

6

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул. Победа, 84

100,5

Хорошее

Офисное помещение расположено  на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, 7 помещений. Отдельный вход, все коммуникации. Парковка бесплатная.

АН Багратион, ул. Победа84,  278-99-98, 262-45-45

550

7

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза

44

Отличное

Офисное помещение расположено на 2 этаже 5-ти этажного жилого дома. Интернет, телефонная линия, бесплатная парковка, телефонная линия, охрана.

ООО "Александрия",  Авроры, 165,  262-58-10, 262-58-08

450

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Объект

Расположение

Площадь аренды, кв.м.

Состояние помещений

Примечание

Средняя арендная ставка с НДС, руб/кв.м./мес.

Офисное помещение

г.Самара, Советский район, ул.Дыбенко 120а

164

Хорошее

Офисное помещение расположено  на первом  этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома. Помещение состоит из 3 комнат. Состояние внутренней отделки - хорошее. Все коммуникации. 1 вход.

480