Оценка рыночной стоимости нежилого помещения (на примере ЗАО «ПАРТНЕР»)

Перечень имущества  граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается  гражданским процессуальным законодательством.

Удовлетворение требований залогодержателя при недостаточности  суммы, вырученной от реализации предмета залога.

В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.

Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, превышает  размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Залогодатель вправе в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Если обязательство, обеспеченное залогом, предусматривает исполнение по частям, залогодатель имеет право  прекратить обращение взыскания  на предмет залога посредством исполнения просроченной части обязательства.

Залог сохраняет силу, если право собственности или  полного хозяйственного ведения  на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит  к третьему лицу.

В случаях, когда в  установленном законом порядке происходит уступка залогодержателем обеспеченного залогом требования третьему лицу либо перевод залогодателем долга, возникшего из обеспеченного залогом обязательства, на другое лицо, залог сохраняет силу.

Право залога прекращается:

1) при прекращении  обеспеченного залогом обязательства; 
2) при гибели заложенного имущества; 
3) при истечении срока действия права, составляющего предмет залога; 
4) при переходе прав на предмет залога к залогодержателю; 
5) в иных случаях, предусмотренных законом.

Предметом залога с оставлением  заложенного имущества у залогодателя могут быть предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства, космические  объекты и другое имущество.

Отделимые плоды могут  быть предметом залога, при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица.

Залог имущества, переданного  залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается  залогом с оставлением его  у залогодателя.

При залоге с оставлением  имущества у залогодателя залогодержатель, если иное не предусмотрено договором, вправе:

1) проверять по документам  и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения  предмета залога;

2) требовать от залогодателя  принятия мер, необходимых для  сохранения предмета залога;

3) требовать от любого  лица прекращения посягательства  на предмет залога, угрожающего  его утратой или повреждением.

Если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя  и залогодатель его не восстановил  или с согласия залогодержателя  не заменил другим имуществом, равным по стоимости, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Если иное не предусмотрено  договором и законом, залогодатель при залоге с оставлением имущества  у залогодателя вправе:

1) владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением;

2) распоряжаться предметом  залога путем его отчуждения  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, обеспеченному  залогом, либо путем сдачи в  аренду.

Залогодатель при залоге с оставлением имущества у залогодателя, если иное не предусмотрено договором о залоге, обязан:

1) страховать за свой  счет предмет залога на его  полную стоимость;

2) принимать меры, необходимые  для сохранения предмета залога, включая капитальный и текущий  ремонт;

3) уведомлять залогодержателя  о сдаче предмета залога в  аренду.

В случае нарушения залогодателем  обязанностей, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Залог земельных участков лицами, которым они принадлежат на праве собственности, осуществляется в порядке, установленном земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Рассмотрим такое понятие  как ипотека.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Ипотека  регистрируется в поземельной книге  по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта. Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию залога предприятия  в целом, обязан передать сведения о  регистрации залога органам, ведущим  поземельную книгу, в том числе  и по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия.

Ипотека предприятия  распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные  средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе  предприятия, если иное не установлено  законом или договором.

Предприятие-залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс.

При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять  меры по оздоровлению финансового положения  предприятия, предусмотренные договором  об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

При обращении взыскания  на находящееся в ипотеке предприятие  оно продается с аукциона как  единый комплекс в порядке, предусмотренном  законодательством Российской Федерации.

Залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

Понятие заклада

Закладом признается договор о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю во владение.

По соглашению залогодержателя  с залогодателем предмет заклада  может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально-определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе. 
Правила настоящего раздела применяются к твердому залогу постольку, поскольку их применение не противоречит существу отношений залогодержателя с залогодателем при таком залоге.

При закладе залогодержатель, если иное не предусмотрено договором, обязан:

1) застраховать предмет  заклада на его полную стоимость  за счет и в интересах залогодателя;

2) принимать меры, необходимые  для сохранения предмета заклада;

3) немедленно известить  залогодателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения  предмета заклада;

4) регулярно направлять  залогодателю отчет о пользовании  предметом заклада, если пользование им допускается;

5) немедленно возвратить  предмет заклада после исполнения  залогодателем или третьим лицом  обеспеченного закладом обязательства. 
Залогодержатель должен извлекать из предмета заклада доходы в интересах залогодателя в случае, когда это предусмотрено договором.

Права залогодержателя  при закладе

Залогодержатель вправе пользоваться предметом заклада  в случаях, прямо предусмотренных  договором о залоге. Приобретенные  залогодержателем в результате пользования  предметом заклада доходы и иные имущественные выгоды направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываются в счет погашения процентов по долгу или самого долга по обеспеченному закладом обязательству.

Если возникнет реальная угроза утраты, недостачи или повреждения предмета заклада не по вине залогодержателя, он вправе потребовать замены предмета заклада, а при отказе залогодателя выполнить это требование - обратить взыскание на предмет заклада до наступления срока исполнения обеспеченного закладом обязательства.

Если залогодержатель  хранит или использует предмет заклада  ненадлежащим образом, залогодатель вправе в любое время потребовать  прекращения залога либо досрочно исполнить  обеспеченное закладом обязательство.

Залогодержатель отвечает за утрату, недостачу или повреждение предмета заклада, если не докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли не по его вине.

Если залогодержателем является ломбард или иной предприниматель, для которого предоставление кредитов под заклад имущества является предметом его деятельности, освобождение от ответственности может иметь место лишь в случае, когда залогодержатель докажет, что утрата, недостача или повреждение предмета заклада произошли вследствие непреодолимой силы, либо умысла, или грубой неосторожности залогодателя.

Залогодержатель при  закладе несет ответственность  за утрату и недостачу предмета заклада  в размере стоимости утраченного (недостающего), а за повреждение  предмета заклада - в размере суммы, на которую понизилась стоимость  заложенной вещи. Если при приеме вещи в заклад производилась оценка предмета заклада, ответственность залогодержателя не должна превышать указанной оценки.

Залогодержатель обязан в полном объеме возместить залогодателю убытки, причиненные утратой, недостачей или повреждением предмета заклада, если это предусмотрено законом или договором.

Права как предмет  залога

Предметом залога могут  быть принадлежащие залогодателю права  владения и пользования, в том  числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

Право с определенным сроком действия может быть предметом  залога только до истечения срока  его действия.

В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость  предмета залога определяется по соглашению сторон.

В договоре о залоге прав наряду с условиями, предусмотренными статьей 10 закона «О залоге», должно быть указано лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав.

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан:

1) совершать действия, которые необходимы для обеспечения  действительности заложенного права;

2) не совершать уступки  заложенного права;

3) не совершать действий, влекущих прекращение заложенного  права или уменьшение его стоимости;

4) принимать меры, необходимые  для защиты заложенного права  от посягательств со стороны  третьих лиц;

5) сообщать залогодержателю  сведения об изменениях, произошедших  в заложенном праве, о его  нарушениях третьими лицами и  о притязаниях третьих лиц на это право.

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель  вправе:

1) независимо от наступления  срока исполнения обеспеченного  залогом обязательства требовать  в суде, арбитражном суде перевода  на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные законом «О Залоге»;

2) вступать в качестве  третьего лица в дело, в котором  рассматривается иск о заложенном  праве;

3) в случае неисполнения  залогодателем обязанностей, предусмотренных законом «О Залоге», самостоятельно предпринимать меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства  денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.