Экономическая экспертиза инвестиционного проекта

Работают предприятия: ЗАО «МЕТТЭМ-производство», ООО «Стройконструкция», ООО «Золотой Октябрь», ЗАО «Делан», ЗАО НПО  «Техноплазма», ЗАО «Бамир», ООО «Сентябрь», ООО «Галакс +», ЗАО "ТД « Русское олово» и другие.

 

 

2.3 Маркетинговая стратегия 

План продвижения объекта 

 

Позиционирование 

Оптимальным будет использование  образа «дорогого жилья для  состоятельных покупателей» в современном исполнении и суперсовременным технологическим наполнением.

 

Потенциальные покупатели

• Бизнесмены

• Иностранцы.

• состоятельные горожане, мечтающие уехать от городской суеты

В процессе продвижения нужно ориентироваться  именно на вышеуказанную целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.

 

Политика продаж

При выводе площадей на рынок основными  ориентирами являются:

-превышение спроса над предложением  на рынке коммерческой недвижимости  в престижных районах МО

-узкий целевой сегмент потенциальных  покупателей элитного жилья; 

- рекламная политика

- ценовая политика

 

Рекламируемый продукт:

1. Элитные многоквартирные особняки  в престижном районе области.

2. Коммерческие площади для инфраструктурного  наполнения нового жилого комплекса.

 

 

 

Цель рекламной кампании:

Налаживание контактов с целевой  аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки.

 

Основные маркетинговые  коммуникации:

-Печатные издания 

-Информационные печатные материалы  (буклеты, постеры, календари, листовки)

-Интернет 

-Наружная реклама 

 

Сроки

Рекламная кампания будет проводиться  с момента вывода площадей на рынок  до полной их реализации. Ориентировочно -в период с 1-го квартала 3-го проектного года до конца продаж.

 

Средства продвижения 

Опираясь на опыт и практику реализации других проектов, можно выделить основные

коммуникации, на которых будет  сфокусировано внимание:

 

Печатная реклама 

При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория, рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.

Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах, будут размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта.

Содержание рекламных блоков в  большинстве случаев: компьютерная версия проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация продавца.

 

Реклама на радио и  телевидении

Содержание рекламных блоков будет  варьироваться от информации об объекте  в целом до информации о конкретно  продаваемом помещении.

 

Презентационные материалы  и прямой маркетинг 

При продвижении такого проекта, должное  внимание будет уделено заказу печати качественных презентационных материалов – буклетов и проспектов, которые  используются для информирования брокеров и потенциальных покупателей.

Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты, (напечатанные небольшим тиражом), которые  доставляются VIP-лицам в частном  порядке курьером или при личных встречах.

Все рекламные материалы будут  выполнены в едином стиле, объединены общей темой, с

использованием единого логотипа.

 

Интернет 

Немаловажное значение при продаже  такого комплекса играет его продвижение  в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного Web-узла (сайта), где любой желающий может ознакомится с планировкой домов, уточнить место размещения на карте города, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую политику и т.д.

 

Брокерские компании

В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо привлечь крупнейшие в столице брокерские агентства. С этой целью им нужно предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.

Сотрудничество с агентствами  предполагается выстроить по следующей  схеме: агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести непосредственно покупатели.

 

2.4 Ценообразование и план продаж 

Согласно прогнозам специалистов, в течение 2009-2013 гг. ожидается продолжение роста цен на элитную жилую недвижимость, но более медленными темпами из-за мирового финансового кризиса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ориентируясь на прогноз роста  цен устанавливаются следующие  базовые цены на площади жилого комплекса  и машиноместа в подземном  паркинге:

Квартиры типа А 96000р/кв.м 

Квартиры типа В 104000р/кв.м 

Квартиры типа С 102000р/кв.м 

Сервисные площади 140000р/кв.м 

Машиноместа 900000р/ машиноместо.

Площади квартир	6750м.кв.
Тип А	1800м.кв.
Тип В	2250м.кв.
Тип С	2700м.кв
Сервисные площади	1110м.кв.
Машиноместа в паркинге	54 шт.

 

Предполагается рост цен на квартиры в целом на 7-10% в течение всего  периода продаж.

 

Планируется начать продажи в 1 квартале 3-го проектного года.

Продолжительность продаж составит 24 месяца.

 

2.5 SWOT-анализ проекта

 

Сильные стороны проекта    С точки зрения рыночной конъюнктуры:   1.Избыточный спрос на жилье. Высокие условием подключения объекта к сетям рыночные цены на элитное жилье города, востребованность площадей элитного жилья рынком.   С точки зрения месторасположения:   2.Отсутствие загазованности, экологическая  и эстетическая привлекательность  окружения,  природный колорит; 3.Объект отдален от мощных  транспортных магистралей и производственных  объектов – своеобразная камерность  обстановки; 4. Ландшафт участка (холмы) делает микрорайон обособленным от менее благоустроенных районов; 5. Развивающаяся инфраструктура  в локальном районе; 6. Высокий уровень цен на жилье  в локальном районе;   С точки зрения концепции  комплекса:   1.Жилой комплекс премиум класса, что позволит получить высркую прибыль 2.Застройка оптимально учитывает ландшафт.

Слабые стороны проекта    1. Возможные затруднения с согласованием разрешительной документации по объекту в государственных органах. 2. Высокий уровень цен не позволит  быстро продать объект. 3. Множество строительных площадок  в микрорайоне.

Возможности развития проекта    1.Строительство жилого комплекса класса премиум с инфраструктурой и паркингом .  2.Потенциальное заселение микрорайона состоятельными людьми – «клубная» атмосфера. 3. Создание парковой зоны вокруг объекта.

Угрозы развития проекта    1.Возможны протесты населения  против строительства объекта.

Рейтинг участка под  жилую недвижимость 89% согласно локальному анализу показывает востребованность формата в данном месте (оценка по шкале рейтингов «отлично»).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

IV.ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И ФИНАНСОВАЯ ОЦЕНКА ПРЕКТА

 

4.1 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

 

Инвестиционный  план проекта 

 

График развития проекта 

 

Планируется, что срок реализации проекта составит 48 месяцев, инвестиционной фазы – 36 месяцев, в том числе, строительно-монтажные работы – 24 месяца.

 

Сроки реализации проекта

1 год

2 год

3 год

4 год

кварталы

кварталы

кварталы

Проектирование

Подготовительные работы

Внешние инженерные сети

Строительно-монтажные  работы

Благоустройство территории, наземные паркинг

Продажи

 

Инвестиционный  бюджет проекта 

 

При реализации проекта  планируются следующие виды работ:

 

• общепроектные работы (проектирование, подготовительные работы, снос существующих строений, перенос трансформаторной подстанции),

• строительно-монтажные  работы (строительство зданий и паркинга),

• прочие работы (благоустройство  территории, строительство наземного  паркинга).

Общая сумма инвестиционного  бюджета проекта составит 310.2 млн. руб. без НДС и 370.64 млн. руб. с НДС

или 30880 руб. на 1 кв.м. общей площади комплекса.

 

 

 

 

4.2 ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА

 

Источники и стоимость финансирования проекта 

 

Финансирование  проекта 

 

Финансирование проекта  осуществляется за счет собственных  средств, кредитов коммерческих банков.

 

Собственное финансирование

 

Потребность проекта  в собственном финансировании составила 65.92 млн. руб.

До получения разрешения на строительство проект финансируется  за счет собственных средств (1-й  проектный год) в размере $ 29.14 млн. руб.

 

Кредитное финансирование

 

Сумма кредита составит 178.2 млн. руб.

Процентная ставка по кредиту – 11% годовых.

Валюта кредита – рубли.

Сумма процентов по кредиту  –  20.74 млн. руб.

Кредитная линия открывается  в 1 квартале 2-го проектного года.

 

Погашение тела кредита и процентов по кредиту

 

Погашение процентов  по кредиту планируется за счет собственных  средств и продажи объекта. Погашение  тела кредита начинается во 2-м квартале 3-го проектного года и в 4-м квартале 3-го проектного года сумма кредита  погашается в полном объеме за счет поступлений от реализации площадей жилого комплекса.

График финансирования строительства жилого комплекса  с паркингом

за счет собственных  и кредитных средств

 

	1 квартал 1 года	2 квартал 1 года	3 квартал 1 года	4 квартал 1 года	1 квартал 2 года	2 квартал 2 года	3 квартал 2 года	4 квартал 2 года	1 квартал 3 года	2 квартал 3 года	3 квартал 3 года	4 квартал 3 года	Всего
Финансовая  деятельность
Собственное финансирование	2795100	2795100	2795100	20758380	-	798240	14416860	18920080	2759440	-	-	-	65918320
Поступление кредитов	-	-	-	-	24463600	35006400	38142460	37870560	42532360	-	-	-	178215380
Погашение кредитов	-	-	-	-	-	-	-	-	-	8971100	80425060	88819200	178215380
Погашение % по кредитам	-	-	-	-	-	678240	1640920	2689840	3731280	4900920	4654220	2442520	20737960
Поток от финансовой деятельности	2795100	2795100	2795100	20758380	24463600	35006400	50918400	54100800	41560520	13872040	85079280	91261720	45180340
Непогашенный остаток  кредитов	-	-	-	-	24463600	59670000	97812460	135683020	178215380	169244260	888192200	-	-