Экономическая экспертиза инвестиционного проекта

На генеральном плане  помимо проектируемого здания располагаются: существующие жилые дома, здание администрации, школа, детский сад, парк отдыха, гостевая автостоянка.

Горизонтальная привязка проектируемого здания производится относительно существующего жилого дома.

На генеральном плане  также показаны зеленые насаждения: хвойные и лиственные деревья, кустарники, газоны и клумбы.

Планировка данного  участка позволяет обеспечить благоприятную жилую среду для людей. Расстояние между зданиями приняты с учетом требований пожарной безопасности и санитарно-технических норм.

Внутриквартальные дороги обеспечивают перемещение необходимого количества транспорта и людей. Ширина внутриквартальных дорог принята не менее 3 м. Внутриквартальная дорога имеет выход на магистральную дорогу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ

2.1 Анализ рынка элитной жилой  недвижимости Московской области

Элитное жилье — самый респектабельные  сегмент загородных новостроек  включает наиболее дорогие и изощренные проекты, рассчитанные на самого требовательного  потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья в строительных технологиях.

 

Сегмент элитной недвижимости в  России пока только развивается, мало объектов могут претендовать на такое высокое звание. Раньше было достаточно тяжело определить, какие из новостроек можно с уверенностью отнести к элитным домам, так как ориентироваться можно было только на европейские и американские стандарты, что не является верным в российской реальности.

 

Согласно международным стандартам, элитный дом – это:

 

• достойная панорама из окна (вид  на памятники архитектуры, парки, водоемы)

• социальная среда, которой присуща  закрытость и клубность (однородность и высокий уровень социального  статуса проживающих)

• ограниченное количество квартир в доме (до 50)

• определенная организация жилья (управляющая компания, обеспечивающая высокий уровень сервиса для  жильцов, безопасность проживания и  т.д.)

• благоустроенная территория (огороженная  охраняемая территория, зеленые насаждения, дорожки, детская площадка, КПП во двор)

• подземный паркинг (1,5-2 места  на квартиру)

• современное инженерное оснащение  здания (последнее предполагает автономность

энергообеспечения здания, систему  климат-контроля и очистки воды, бесшумные лифты, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с возможностью выбора операторов, круглосуточную многоуровневую систему охраны).

 

Общественная зона такого дома должна включать:

 

• парадную входную зону с рецепцией,

• развитую социальную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д.

Как правило, элитные дома возводятся по современным технологиям с  использованием

высококачественных строительных материалов. В Московской области и в Москве – это облицовка кирпичом монолитного дома, цоколь из натурального камня.

 

Можно выделить следующие  основные требования, предъявляемые  потенциальными покупателями к элитному жилью в Москве и Московской области, в порядке значимости:

 

• расположение дома в престижном районе ближнего Подмосковья;

• хороший панорамный вид из окон (окна минимум на две стороны света);

• относительно большая общая площадь  квартиры, удобная планировка.

• охраняемый подъезд;

• не более двух квартир на лестничной площадке;

• желательно наличие террасы.

 

 

 

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ  ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ 

 

Стадия готовности

 

40% исследованных объектов элитного  жилья находятся на стадии  строительства – 2 объектов, 3 объектов  заявлены как проект.

 

Категория жилья 

16 объектов на рынке элитного жилья относятся к «Премиум» классу, 2 объекта к классу «Де люкс»  и 2 объекта к так называемому промежуточному классу «Премиум бизнес» или «Бизнес +»

 

Распределение по категории жилья

Премиум-бизнескласс10%

Делюкс10%

Премиум80%

 

Месторасположение

Объекты элитной недвижимости предполагают расположение как в центральных районах столицы, так и в ближнем Подмосковье.

 

Наличие отделки 

Объект сдаётся как правило, с общестроительной отделкой:

 

• стеклопакет (компания выбирает сама металлопластиковые или деревянные стеклопакеты),

• входные двери 

• стяжка на полу черновая либо под  покрытие,

• штукатурка стен (силиконовая, минеральная  и т.д ),

• разводка инженерных (электро, телевизионных) сетей, как правило, подводка к щиту квартиры

• водоснабжение и канализация подводят к месту подключения сантехники, возможна установка временных санитарных атрибутов

• монтаж системы отопления с  установкой радиаторов,.

 

В основном, застройщик не предлагает квартиры с готовой отделкой, так  как клиент приходит в квартиру элитного дома уже со своим дизайнером для реализации своих идей.

 

Паркинг

Обязательным требования для элитного жилья согласно классификации является наличие 1 – 2 х машиномест на квартиру. Не все объекты элитного жилья соответствуют этому критерию в полной мере.

 

Распределение по типам паркинга:

 

Наземноподземный13%

Наземный13%

Подземный74%

 

 

 

 

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА

 

Стоимость метра квартиры колеблется в пределах 70000 – 20000р. Парадоксальным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов. К примеру, стоимость метра площади в новостройке в центре города, с квартирами с отделкой «под ключ», насыщенной внутренней инфраструктурой, собственным ЖЕКом, может быть значительно ниже, чем в доме рядом без всех этих положительных характеристик. Но в любом случае, самые дорогие квартиры остаются в центральных зонах столицы и в престижных районах Подмосковья.

 Наличие инфраструктуры влияет на стоимость 1 кв.м квартиры, так же влияет транспортная доступность и удаленность от центра города.

Первые элитные дома в Москве и области появились во второй половине девяностых годов прошлого столетия. Однако на практике даже сейчас нельзя с уверенностью утверждать, что жилье, позиционируемое в столице как элитное, на самом деле полностью отвечает всем мировым критериям.

 

СПРОС НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ 

 

На протяжении последних лет  на рынке элитной жилой недвижимости наблюдается стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к престижному жилью  со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения столицы, активное развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения, связанные смировым финансовым кризисом.

Преимущественно спрос на элитную  жилую недвижимость диктуют политическая, творческая и бизнесэлита. Примечательно, что довольно часто эти категории  населения, по большей части живущие  за чертой города, приобретают недвижимость класса «де-люкс» и «премиум» в качестве «второго жилья». Фактически элитное жилье в данном случае рассматривается как капиталовложение с возможностью последующей сдачи в аренду.

 

КЛУБНЫЕ ДОМА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ

 

Клубный дом — это малоквартирный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки, собственную огороженную и охраняемую территорию.

.С появлением клубных домов, через несколько лет может ослабнуть желание состоятельных Москвичей селиться в центре города, до сих пор считающихся особо элитным жильем. По последним тенденциям считается неблагоприятным для организма проживание в квартирах выше 5 или 7 этажей. С появлением настоящих клубных кварталов география элитных районов расширится еще больше. Вся элита не может располагаться только в исторических районах Москвы, по этому перемещение элитных клубных домов в районы с лучшей экологией считается возможным и закономерным.

 

ПРОНОЗЫ РАЗВИТИЯ

 

Инвестирование в строительство  элитного жилья на территории Москвы является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и Западной Европы, США, так и России. На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 37–52%, что значительно превышает западные показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей проекта и составляет в среднем 2- 4 года.

По мнению специалистов объемы строительства  жилья повышенной комфортности за три года могут возрасти на 12% — свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб спрос на элитное жилье стал более «целенаправленным», инвесторам и застройщикам необходимо углубляться в исследование потребительских предпочтений, для того чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям потенциальных клиентов.

Если проанализировать ситуацию с  земельными участками в Москве и области, то потенциально столичный рынок способен дать не более трех-четырех таких районов. Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей разрешительной документации составляет более пяти лет, что позволяет говорить о физической ограниченности развития рынка элитных микрорайонов.

 

2.2 Локальный анализ месторасположения  объекта

 

Месторасположение

 

Элитный жилой комплекс территориально расположен в г. Москва, в микрорайоне 1 Мая. Земельный участок имеет правильную прямоугольную форму, перепад высот на участке минимальный. Участок расположен на границе Горенского лесопарка.

 

Транспортная и  пешеходная доступность

 

Благодаря уникальности расположения строящийся жилой комплекс имеет  выходы на крупные магистрали, МКАД и Щелковское шоссе, за счёт чего обеспечивается хорошая транспортная доступность, как на личном так и на общественном транспорте. В микрорайон ходит достаточное количество рейсовых автобусов и маршрутных такси от станций метро Щелковская и Новогиреево.

 

Жилая недвижимость в  локальном районе

 

Структура жилой недвижимости в  районе строительства нового комплекса  практически однотипна. Преобладают многоэтажные (15-17 этажей) дома и в большей степени современные монолитные жилые комплексы.

Многие дома в районе построены  капитально и качественно, здесь  квартиры имеют большие площади  и высокие потолки, что солидно  поднимает их «рейтинг» на вторичном рынке купли-продажи жилой площади.

95% жилых зданий (в количественном  выражении) в локальном районе  – 15-17 этажные; 5% домов (в количественном выражении) – 3-5 этажные. В локальном районе наблюдается очень высокая плотность жилой застройки.

 

Коммерческая недвижимость в локальном районе

 

Торговля, предприятия  общественного питания 

Благодаря высокому потенциалу и выгодному  положению, в локальном районе широко развиваются торговые предприятия, заведения общественного питания, развлекательные учреждения.

В шаговой доступности от объекта  расположен круглосуточный супермаркет  одной из крупнейших торговых сетей  METRO Cash & Carry. А так же крупный торговый комплекс «Щёлково», в котором находятся разнообразные сетевые магазины, такие как «Перекрёсток», «М-Видио», «СпортМастер», «Старик Хоттабыч» и многие другие. В торговом комплексе так же расположен кинотеатр, развлекательный центр, заведения общественного питания.

 

Сфера услуг 

Рынок бытовых услуг в локальном районе активно развивается, здесь вскоре будет функционировать заведений разного профиля: салоны красоты, химчистки, ателье, туристические агентства, фотоателье под которые необходимы сервисные площади.

 

 

Муниципальные структуры, производство

В локальном районе более 20 офисов государственных и коммерческих структур, в основном, они сконцентрированы в административных зданиях, помещения которых сдаются под офисы.

В микрорайоне строиться новые  детский сад, школа и поликлиника.

В Балашихинском районе производстводят  кондитерские изделия, рыбные консервы и пресервы, косметика, оконные блоки, асфальтовые и бетонные смеси, замки, противопожарное и вентиляционное оборудование, мебель и другое.