Экономическая экспертиза инвестиционного проекта

Содержание

Введение

1. Общие сведения о проекте:

 

1.1 Информация об инициаторах  проекта 

1.2 Концепция проекта 

1.3 Текущее состояние проекта 

 

2. Маркетинговые исследования.

 

Теоретическая часть. Понятие, цели и  задачи маркетинговых исследований

2.1 Анализ рынка элитной жилой недвижимости Московской области

2.2 Локальный анализ месторасположения  объекта 

2.3 Маркетинговая стратегия 

2.4 Ценообразование и план продаж 

2.5 SWOT-анализ проекта

 

3. Общая техническая характеристика проекта.

 

4. Экономическая и финансовая оценка

 

Теория. Основные принципы оценки эффективности

4.1 Инвестиционные план проекта

4.2 Финансирование проекта 

4.3 Финансовая модель 

4.4  Расчет показателей эффективности 

4.5 Основные риски проекта

 

5. Приложения

Приложение 1. Сметный раздел

Приложение 2. Расчет показателей эффективности.

 

Введение.

Краткое описание проекта:

• Цель проекта – инвестирование средств в строительство жилого комплекса.
• Вхождение в проект осуществлено путем покупки земельного участка.
• На сегодняшний момент разработана маркетинговая концепция, доработан эскизный проект, получены все технические условия, проводиться тендер по выбору проектной организации.
• Объект позиционируется как современный жилой комплекс класса де люкс.
• Комплекс включает в себя:
• квартиры трех типов,
• сервисные площади,
• подземный паркинг

Источниками финансирования проекта  являются собственные средства, кредиты  коммерческих банков.

• Прибыль собственников формируется за счет продажи площадей жилого комплекса и машиномест в паркинге

 

 

Количественные показатели комплекса
Площадь участка Площадь участка под застройку Благоустройство Инженерные объекты Наземный паркинг   Общие площади Жилье Сервисные площади Паркинг   Коммерческие площади Квартиры Квартиры тип А (2х комнатные квартиры) Квартиры тип В (3х комнатные квартиры) Квартиры тип С (пент-хаус) Сервисные площади Кол-во машиномест в паркинге Кол-во квартир Квартиры тип А (2х комнатные  квартиры) Квартиры тип В (3х комнатные  квартиры) Квартиры тип С (пент-хаус)	12100 м.кв. 3000 м.кв. 7000 м.кв. 300 м.кв. 1500 м.кв.   12000 м.кв. 9000 м.кв. 1110 м.кв. 1890 м.кв.   7860 м.кв. 6750 м.кв. 1800 м.кв. 2250 м.кв. 2700 м.кв. 1110 м.кв. 54 шт. 65 шт. 30 шт. 30 шт. 10 шт.
Средние цены ( с НДС) руб. Квартиры тип А (2х комнатные  квартиры) Квартиры тип В (3х комнатные квартиры) Квартиры тип С (пент-хаус) Сервисные площади  Машиноместа	5 шт. 98340 108860 105980 140000 900000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Финансовые показатели по объекту
Стоимость вхождения  в проект	36300000р.
Инвестиционные  расходы проекта	370641840р.
Валовой доход от реализации проекта	912054000р.
Операционные расходы	27361620р.
Налоги	188591420р.
Проценты по кредиту	20737960р.
Прибыль от реализации проекта	304721160р.
Потребности проекта  в финансировании
Максимальная величина загрузки кредитной линии в ходе реализации проекта	178215380р.
Потребность проекта  в собственном финансировании	65918320р.
Маржа EBITDA	56%
Рентабельность инвестиционного  капитала	21%
Рентабельность собственного капитала	75%
IRR проекта	54%
NPV проекта	147000240р.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ПРОЕКТЕ

1.1 Информация об инициаторах проекта 

 

Инициаторы проекта 

 

Инициатором проекта является ООО  «Cristaline».

 

Юридический адрес: г. Москва, ул. Кантемировская 7,

Фактический адрес: г. Москва ул. Владимирская 25,

Телефон: (495) 245-77-89, тел./факс (495) 235-77-00

Справка ЕГРПОУ № 165/123, код ЕГРПОУ 32485552

Свидетельство плательщика НДС  № 04856553, ИНН № 339765605624

 

Основными видами деятельности предприятия  является строительство и реконструкция  зданий и сооружений для коммерческого использования, строительство жилых зданий. ООО «Cristaline» выступает генеральным подрядчиком, подрядчиком, заказчиком, инвестором, соинвестором различных

проектов в сфере недвижимости.

 

Инициаторы проекта строительства  жилого комплекса (они же и являются и учредителями ООО «Cristaline».) имеют опыт успешной реализации крупномасштабных проектов в сфере строительства

жилой недвижимости в Москве и Московской области.

 

Организационно-правовая структура компании

 

Организационно-правовой формой предприятия является общество с ограниченной ответственностью.

Согласно Устава высшим органом  управления общества является общее  собрание участников.

Участниками ООО «Cristaline» являются 2 физических лица и 1 юридическое.

 

Информация об учредителях предприятия

№ п\п	Наименование участка	Доля	Форма взноса
1	Горохов А.А.	30	денежная
2	Мазурова М.А.	30	денежная
3	ООО «АBС»	40	денежная

 

Компания укомплектована высококвалифицированными кадрами, руководство ООО «Cristaline» имеет многолетний опыт успешной работы в сфере недвижимости.

 

Вхождение в проект

 

Вхождение в проект ООО «Девелопмент»  осуществляется путем покупки земельного участка площадью

1,21 га с целевым использованием  «под строительство жилого комплекса  с торгово-сервисными

площадями и паркингом».

 

Стоимость вхождения составила 36300 тыс. руб. (300тыс.руб. за 1 сотку земли)

 

1.2 Концепция проекта 

Планируется строительство жилого комплекса на участке 1, 21 га в  Московской области, Балашихинский район, микрорайон 1 Мая.

Этажность объекта – 5 этажа, в т.ч. подземный этаж под паркинг и сервисные площади на 1 этаже, 4 наземных этажа под квартиры с пент-хаусом на 5 этаже.

Структура комплекса

Площадь участка Площадь участка под застройку Благоустройство Инженерные объекты Наземный паркинг   Общие площади Жилье Сервисные площади Паркинг   Коммерческие площади Квартиры Квартиры тип А (2х комнатные  квартиры) Квартиры тип В (3х комнатные  квартиры) Квартиры тип С (пент-хаус) Сервисные площади Кол-во машиномест в паркинге Кол-во квартир Квартиры тип А (2х комнатные  квартиры) Квартиры тип В (3х комнатные  квартиры) Квартиры тип С (пент-хаус)

12100 м.кв. 3000 м.кв. 7000 м.кв. 300 м.кв. 1500 м.кв.   12000 м.кв. 9000 м.кв. 1110 м.кв. 1890 м.кв.   7860 м.кв. 6750 м.кв. 1800 м.кв. 2250 м.кв. 2700 м.кв. 1110 м.кв. 54 шт. 65 шт. 30 шт. 30 шт. 10 шт.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Техническое оснащение  жилого комплекса 

• централизованное кондиционирование  и вентиляция,

• система фильтрации воды,

• современный бесшумный лифт со спуском в подземный паркинг,

• автономная система энергосбережения,

• спутниковое телевиденье,

• цифровая телефонная линия,

• охранная система,

• оптоволоконная линия интернета.

 

Преимущества объекта 

• наличие парковой зоны,

• удобная пешеходная и транспортная доступность,

• наличие развитой социальной и  культурной инфраструктуры в локальном  районе,

• единая социальная среда жильцов  дома,

• отделка с натуральных материалов,

• подземный паркинг,

• современное техническое оснащения  объекта,

• свободная планировка,

• сервисные площади для размещения инфраструктуры (фитнес-центра, сауны). 

Позиционирование 

 

Проектируемый объект позиционируется  как современный жилой комплекс класса де люкс, включающий:

 

• комфортабельные квартиры трех типов 

 

• подземный паркинг,

 

• сервисные площади,

 

• обустроенную внутреннюю территорию.

 

 

 

 

1.3 Текущее состояние проекта 

 

На сегодняшний момент по проекту проведены следующие  работы:

 

• осуществлена покупка земельного участка микрорайоне 1 Мая у ООО  «Streets»,

• закончено юридическое переоформление участка на ООО «Cristaline»,

• специалистами ООО «Cristaline» проведены маркетинговые исследования рынка элитного жилья Московской области

• международной компанией Real Estate Consulting разработана маркетинговая  концепция проекта,

• собственными архитекторами доработан эскизный проект,

• получены все технические условия,

• продлена лицензия ООО «Cristaline» на проведения строительных ремонт до 1 октября 2013 года,

• проведены предварительные переговоры с субподрядчиками,

• объявлен тендер на проектирование объекта, проводиться анализ материалов, поданных

проектантами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

III. ОБЩАЯ ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТА

1. Пятиэтажный 5ти корпусной жилой дом размещается на участке  микрорайона 1 Мая Балашихинского района Московской области.
2. Класс здания – II.
3. Степень долговечности – II.
4. Степень огнестойкости – II.
5. По назначению здание гражданское.
6. По этажности – средней этажности.
7. По конструкции стен – из мелких элементов.
8. По способу возведения здание неиндустриальное.
9. Фундамент – монолитная плита.
10. Наружная часть стен – кирпичная, внутренняя – из блоков ячеистого бетона.
11. Перекрытия – монолитные.
12. Перегородки – кирпичные, гипсолитовые.
13. Перемычки – железобетонные.
14. Окна – ГОСТ 11214-86.
15. Двери – ГОСТ 11214-86.
16. Крыша – совмещенная.
17. Кровля – рулонная.
18. Лестница – из мелкоразмерных элементов состоит из металлических косоуров, сборных железобетонных ступеней, железобетонных монолитных плит площадок и ограждений с поручнями.
19. Поселок Манихино Московской области находится в III климатическом районе;
20. Температура наиболее холодной пятидневки, обеспеченностью 0,92, - 28ºС;
21. Продолжительность периода со средней температурой воздуха менее 8ºС  214 суток;
22. Среднемесячная относительная влажность воздуха:

- наиболее холодного  месяца 88%;

- наиболее жаркого месяца 60%;

23. Направление господствующего ветра – ЮЗ;
24. Глубина сезонного промерзания грунта составляет 1,4 м.

 

Были тщательно произведены  геологические и гидрогеологические исследования грунтов с целью  определения их физических и механических свойств.

Геологические условия – обычные.

Исследование грунтов  было проведено путем бурения  скважин и лабораторного анализа  образцов пластов грунта.

 

Жилой комплекс  строится на участке, свободном от застройки. Рельеф местности спокойный. Грунтовые  воды находятся на глубине 4 м. Здание расположено относительно сторон света с учетом преобладания ветров.