Ипотечное кредитование в России

     Обязательства I/Доход, или 01/Д.

     4. Отношение общих ежемесячных  обязательств к доходу заемщика  за тот же период:

     Обязательства 2/Доход, или 02/Д.

     По  коэффициентам П/Д и 01/Д устанавливаются  максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Д и 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами.

     Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчет погашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика, и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетом удержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд.

     Этот  коэффициент определяет предельно  допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному  долгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемых банком критериев. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.

     В соответствии с требованиями Инвестиционного  Фонда «США—Россия», коэффициент П/Д должен составлять не более 35%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. ( в рублевом эквиваленте – от 22500 руб.до 52500 руб. (курс долл. принят 25 руб/долл)в месяц) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а также расчет значения коэффициента П/Д производится с помощью программного продукта «Анализ платежеспособности заемщика».

     Справочный  коэффициент Ж/Д показывает отношение  общих ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:

• платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);
• платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;
• ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
• ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);
• ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;
• платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные — обязательные взносы, связанные с эксплуатацией — оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. — управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);
• другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер.

 

     Ж/Д =  

     Расчет  коэффициента Ж/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга  заемщика. Минимальное значение данного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.

     Коэффициент 01/Д — отношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых  и других платежей по приобретаемому недвижимому имуществу) в его доходах. Это коэффициент определяет предельно допустимую долю долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете, включая его расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, учитываемые при расчете коэффициента П/Д, так и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами (потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно семьи заемщика, алиментами, обязательными дополнительными налоговыми платежами, прочими долговыми обязательствами).  

     01/Д  =  

     Размер  ежемесячных обязательств заемщика, в соответствии с «Рекомендациями» не должен превышать 55% от его совокупного чистого дохода. То есть коэффициент 01/Д должен составлять не более 55%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 в месяц (22500 и 52500 руб. соответственно) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента 01/Д.

     Коэффициент 02/Д — это справочное соотношение, определяющее удельный вес общей  суммы обязательств заемщика в его  доходах. Этот коэффициент справочно показывает долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете. Расчет производится следующим образом.

     Коэффициент 02/Д равен отношению общей суммы обязательств заемщика: 

        

     Расчет  коэффициента 02/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается и расчетное значение коэффициента 02/Д носит справочный характер.

       Отношения заемщика и кредитора по поводу запрашиваемого ипотечного кредита характеризуются следующими параметрами:

     1. Среднемесячный доход заемщика 1200 долл.( 30000 руб.)

     2. Ежемесячные обязательства заемщика 250 долл. (6250 руб.)

     3. Оценочная стоимость имущества  (для упрощения примера — равна  продажной цене имущества) 38 000 долл. (950 000 руб.)

     4. Срок кредита 10 лет и 2 месяца (то есть 122 месяца).

     5. Процентная ставка 12% годовых.

     Все доходы заемщика (в рублях) и ежемесячные  обязательства заемщика (в рублях) пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

     Следует определить максимально допустимый месячный аннуитетный платеж заемщика с учетом установленных коэффициентов.

     Расчет  соотношения расходов к доходам  заемщика

     Учитывая  критерии банка относительно коэффициентов  П/Д и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1) и (2):

     Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода П/Д

     То  есть максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту:

     П/Д (40%) 1200 долл. = 1200 0,40 = 480 долл.(12000 руб.)

     Так как среднемесячный чистый доход  заемщика равен 1200 долл.(30000 руб. ) и попадает в границы от 900 долл. до 2100 долл. (от 22500 до 52500 руб. соответственно), дающие возможность банку использовать повышение значения коэффициентов, то при расчете данного примера следует руководствоваться увеличением на 5% значениями коэффициентов П/Д (40%) и 01/Д (60%):

     Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода заемщика 01/Д – Сумма ежемесячных обязательств

     То  есть максимально допустимая сумма  ежемесячного (аннуитетного) платежа:

     01/Д  (60%) 2100 долл. - 250 долл. = 1200 0,60 - 250 = 470 долл.(11750 руб.)

     Определение максимального размера ежемесячного (аннуитетного) платежа по кредиту

     Выбираем  наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (2.5) и (2.6) — 470 долл. (11750 руб.). Исходя из установленных критериев, сумма в размере 470 долл. является максимально допустимой суммой ежемесячных расходов на платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов для данного заемщика.

     Расчет  справочного коэффициента Ж/Д

     Исходя  из определенного выше максимального  размера ежемесячного платежа по кредиту (аннуитетного платежа по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.

     Наименьшая  из сумм, полученных в результате расчетов— 470 долл.(11750 руб.)

     Сумма ежемесячных налогов на имущество  — 3 долл. (75 руб.)

     Сумма ежемесячных платежей по страхованию  имущества, жизни и трудоспособности, титула собственности — 35 долл.(875 руб.)

     Платежи за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в  пересчете на ежемесячные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений) — 15 долл. (375 руб.)

     Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью:

     470 + 3 + 35 + 15 = 523 долл. (13075 руб.)

       Определяем значение справочного  коэффициента Ж/Д из формулы:

     Ж/Д = 523 долл. : 1200 долл. = 43,58= 1089,5 руб.

     Таким образом, справочный коэффициент Ж/Д  в настоящем примере будет  равен 43,58%.

     Расчет  справочного коэффициента 02/Д

     Исходя  из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью равную 523 долл., необходимо определить долю общих обязательств заемщика в его бюджете.

     Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью — 523 долл.=13075 руб.

     Сумма ежемесячных обязательств заемщика — 250 долл.=6250 руб.

     Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика:

     523 долл. + 250 долл. = 773 долл.=19325 руб.

     Определяем  значение справочного коэффициента 02/Д из формулы:

     02/Д  = 773 долл. : 1200 долл. = 64,42.=1610,5 руб.

     Таким образом, справочный коэффициент 02/Д  в настоящем примере будет  равен 64,42%.

     Расчет  максимальной суммы кредита

     По  формуле аннуитетных платежей определяем максимально доступную для заемщика сумму кредита: 

     Сумма кредита = (2.7) 

     Ежемесячный аннуитетный платеж — 470 долл.= 11750 руб.

     Срок  кредита — 10 лет и 2 месяца (122 месяца).

     База  для расчет аннуитета — 10 лет (120 месяцев).

     Процентная  ставка — 12% годовых.

     Сумма кредита, рассчитанная по указанной  формуле, — 29 132 долл.=728300 руб.

     Определение максимально допустимой суммы кредита  для заемщика, исходя из стоимости  залогового имущества

     Максимально допустимая сумма кредита рассчитывается на основе установленного коэффициента К/3, при этом сумма стоимости залогового имущества определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком коэффициент К/3 = 70%.

     Оценочная стоимость имущества = Сумма кредита:

     38 000 0,7 = 26 600 долл.=665000 руб.

     Для упрощения данного примера оценочная стоимость имущества равна продажной цене имущества (контрактной стоимости).

     Исходя  из платежеспособности заемщика, максимально  допустимая сумма кредита для  данного заемщика составляет 29 132 долл.(728300 руб.)

     Вместе  с тем, исходя из стоимости имеющегося залогового имущества, предельная сумма  кредита составляет 26 600 долл.( 665000 руб.).

       Поскольку АК СБ РФ должен выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм, максимально допустимый размер кредита в данном случае составляет 665000 руб. 

 

      3. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО) 

     3.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО) 

     Основной  проблемой для АК СБ РФ (ОАО) при  выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.