Ипотечное кредитование в России

     Для АК СБ РФ (ОАО) главным препятствием для работы на рынке ипотечных  кредитов является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее время инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.

     Одним из препятствий дальнейшего развития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% - это слишком большие средства, особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.

     Для кредитора риск процентных ставок заключается  в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.

     Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье  возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает  в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

       Помимо указанных выше рисков  могут возникнуть: риск утраты  трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

     С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают  для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).

     Но, как отмечает ряд экспертов, ипотека  приживается с трудом, потому что  в России до сих пор наблюдаются  резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

     Как уже отмечалось выше, к началу 2008г. в России около 370 банков оказали услуги в области банковского ипотечного кредитования. Однако за 2007г. ипотечные кредиты на сумму более $20 млн выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всего объема ипотечных кредитов.

     Первая  пятерка, куда входят Сбербанк России, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдала кредитов на сумму $2172,2 млн, что составило 80% общего объема ипотечных кредитов. Подобные показатели свидетельствуют об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка [33, с.198]. Безусловным лидером по охвату рынка является Сбербанк России.

     До  последнего времени Тульская область оставалась одним из немногих регионов страны, где ипотека практически не работала. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» заставил в срочном порядке приступить к рассмотрению сразу двух законопроектов, которые должны помочь тулякам получить новое жилье. Один из них – об ипотечном жилищном кредитовани принят в мае 2006г. На очереди – долгосрочная целевая программа развития ипотеки.

     В связи с данной программой необходимо оказать государственную поддержку в первую очередь молодым семья, имеющим детей, многодетным семьям и семьям, которые проживают в ветхом фонде.

     Помимо  высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности  при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

     И, наконец, для успешного функционирования ипотечных программ, в нынешних условиях быстрого развития розничных кредитов, АК СБ РФ необходимо разработать стратегию выхода на рынок, систему анализа рисков и технологию выдачи кредита.

     Разрабатываемые АК СБ РФ программы ипотечного кредитования, активно продвигаемые в регионах, в том числе и в Тульской области, должны быть универсальны и воспроизводимы в любом регионе, темпы и масштабы развития ипотеки на основе используемых банком программ должны определяться в первую очередь наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения.

     Реальным  импульсом активизации ипотечных  программ может послужить снижение единого социального налога. Это приведет к легализации значительной доли доходов населения, что позволит банкам более уверенно кредитовать граждан.

     Весьма  интересным проектом Сбербанка России в городе Туле на пути реализации механизма ипотечного кредитования является его соглашение с московским ЗАО «МежРегионИнвестСтрой» – инвестором – застройщиком жилого комплекса «Платоновский лес». По этому соглашению для клиентов, которые хотят приобрести квартиры в новых домах, предусмотрены дополнительные льготные условия кредитования, так как строительство комплекса осуществляется при финансовой поддержке Среднерусского Банка Сбербанка России. Такая форма кредита именуется «Ипотечный плюс», а процентная ставка после регистрации покупки будет еще на 1% меньше. Причем до момента сдачи дома в эксплуатацию поручителем по кредиту является фирма, осуществляющая застройку.[25,с.6]

     АК  СБ РФ (ОАО) так же выдает кредиты «Молодая семья», которые имеют следующие преимущества:

• при выдаче кредита Созаемщикам – членам молодой семьи и их родителям – размер кредита существенно возрастает, так как определяется исходя из их суммарной платежеспособности;
• при анализе платежеспособности членов молодой семьи и их родителей наряду с доходом по основному месту работы в ряде случаев может учитываться их дополнительный доход, что также влияет на сумму кредита в сторону увеличения;
• для молодых семей с детьми максимальная сумма кредита увеличена до 90% стоимости объекта недвижимости, что позволяет приобрести жилье с минимальными собственными накоплениями;
• недвижимое имущество принимается в залог на полную покупную (сметную, инвестиционную) стоимость, т.е. без применения понижающего коэффициента;
• возможно установление на период строительства и/или при рождении ребенка отсрочки погашения основного долга на общий срок не более 5 лет с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).

     Понимая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские банки уже вплотную подошли к решению об участии в этих программах, или уже приступили к их реализации.

     Очень интересен для РФ и АК СБ РФ в частности и зарубежный опыт. Американская модель уже работает на российском рынке. Программа "ДельтаКредит" создавалась и начала осуществляться задолго до принятия пакета необходимых законов и нормативных актов. Идет успешное сотрудничество с российскими банками в существующих на сегодняшний день условиях. На состоявшемся в марте текущего года в Банке России совещании российско-германской межправительственной группы обсуждалась возможность участия в российских проектах и европейских ипотечных структур. Коллегам из Германии, предложено в ближайшее время рассмотреть возможность внедрения в России пилотных проектов, использующих многолетний опыт ипотечного кредитования. Многие российские банки готовы стать соинвесторами или операторами таких программ.

     Ипотека в России, безусловно, составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, но под влиянием глобального ипотечного кризиса и кризиса ликвидности ситуация на рынке изменилась. Развитие российской системы ипотечного кредитования зависит от постоянного притока ресурсов в банковский сектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов. Глобальный кризис ликвидности способствовал росту требований, предъявляемых к новым партиям закладных инструментов, уходу с рынка части игроков снизил, снижению объемов поступления средств и темпов ипотечного кредитования.

     Опыт  многих зарубежных стран свидетельствует  о том, что при правильной организации  и ведении взвешенной государственной  политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и определяет функционирование рынка жилья.

     В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма  приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека  постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, вторичный рынок закладных ценных бумаг; возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной части денежных средств; возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.

     Формирование  целостной структуры организации  рынка жилья в России подразумевает  модернизацию институциональной системы  жилищного кредитования на основе новых  форм взаимодействия финансовых институтов и государственной поддержки  граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ; для развития системы ипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями должны расширять механизмы взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных кредитов для разных слоев населения на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов.

     Модернизация  институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населения основывается на формировании дифференцированного подхода к условиям предоставления кредита с учетом схем государственной поддержки, а также разработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования.