Ипотечное кредитование в России

     Результаты  анализа используются для того, чтобы  определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

     Результаты  андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

     На  третьем этапе кредитный комитет  рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

     На  четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

     По  кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

     - сумма кредита и размер банковского  процента;

     - порядок и сроки выдачи кредита;

     - порядок и сроки погашения  процента;

     - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

     - размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора.

     Одновременно  с заключением кредитного договора заключается договор залога и  оформляется закладная, а также  заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

     На  пятом этапе осуществляется сопровождение  кредита, которое включает:

     - выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

     - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

     - наблюдение за сохранностью и  состоянием залога, принятого в  обеспечение кредита;

     - контроль за регулярными, в  соответствии с ранее согласованными  при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

     При нарушении сроков погашения кредита  и уплаты процентов банки в  отдельных случаях предоставляют  отсрочки для выполнения заемщиком  своих обязательств с начислением  за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [14, c.377]

     На  сегодняшний день крупнейшими банками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество ипотечных программ, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися друг от друга условиями и т.д. .

     Основным  критерием использования кредитных  средств является эффективность  их использования, что выражается в понятии «финансового левереджа».

     Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах [15, c.290].

       Выделяют следующие типы финансового левереджа:

• Положительный (благоприятный) – ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. В этом случае инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.
• Отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.
• Нейтральный – собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

 

     К_фр=  

     то  в ипотечно-инвестиционном анализе  вводятся следующие обозначения:

     Y_e – ставка дохода на собственный капитал;

     Y_m – ставка дохода по ипотечному кредиту;

     Y_o – общая ставка дохода на капитал.

       В этом случае коэффициент капитализации собственного, заемного и всего инвестированного капитала будет определяться следующим образом: 

     R_e= Y_e+d₀ЧSFF(n;*) 

     где d₀ – фактор изменения стоимости собственного капитала;

       *=0 при рекапитализации по методу Ринга;

       *= Y_e – по методу Инвуда;

       * = Y_б – по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).

     R_m – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная). Он определяется как отношение суммы обслуживания долга за год к начальному балансу кредита: 

     R_m=

     R_m= Y_m+SFF(n; Y_m) 

     где SFF(n; Y_m)- коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита.

     R_о- общий коэффициент капитализации. Он определяется как соотношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта недвижимости: 

     R_о= ;  

     В целом справедливы следующие  соотношения:

• Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала необходимо и достаточно определяется условием:
• Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:
• Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:
• Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:
• Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

     Таким образом, положительное или отрицательное  влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.

     Необходимо отметить, что эффективность такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности.  

 

      2. Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

     

     2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО) 

     Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

     Фирменное (полное официальное) наименование банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

     Сокращенное наименование банка: Сбербанк России.

     Банк  является юридическим лицом и  со своими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.

     Сбербанк России (ОАО) имеет исключительное право использования своего фирменного наименования, имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием, указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации. Сбербанк РФ входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России, а также Уставом.Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделениями составляет единую систему Сбербанка России. Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Акционерами Банка могут быть юридические и физические лица, в том числе иностранные, в соответствии с законодательством Российской Федерации.Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

     Акционеры Банка не отвечают по обязательствам Банка и несут риск убытков, связанных  с его деятельностью в пределах стоимости принадлежащих им акций.

     Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут  солидарную ответственность по обязательствам Банка в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Банк не отвечает по обязательствам своих акционеров, не отвечает по обязательствам государства и его органов. Государство (Российская Федерация) гарантирует возврат вкладов физических лиц в Банке в порядке, предусмотренном федеральными законами; не отвечает по обязательствам Банка России. Банк России не отвечает по обязательствам Банка, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

     Банк  вправе участвовать самостоятельно или совместно с другими юридическими и физическими лицами в других коммерческих и некоммерческих организациях на территории Российской Федерации и за ее пределами, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и соответствующего иностранного государства;Банк в установленном порядке может создавать филиалы и открывать представительства, которые не являются юридическими лицами.

     Банк  создается без ограничения срока  деятельности и осуществляет свою деятельность на основании лицензии Банка России. Банк (включая его филиалы) независим от органов государственной власти и местного самоуправления при принятии им решений. Основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.

     Сбербанк  России осуществляет следующие банковские операции:

• привлекает денежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);
• размещает указанные выше привлеченные средства от своего имени и за свой счет;
• открывает и ведет банковские счета физических и юридических лиц, осуществляет расчеты по поручению клиентов, в том числе банков-корреспондентов;
• инкассирует денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществляет кассовое обслуживание физических и юридических лиц;
• покупает и продает иностранную валюту в наличной и безналичной формах;
• привлекает во вклады и размещает драгоценные металлы;
• выдает банковские гарантии;
• осуществляет переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).