Ипотечное кредитование в России

     Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста вследствие того, что приобретение жилья за счет ипотечного кредита является инвестицией в капитальные активы. В период кредитования происходит вынужденное сокращение текущего потребления заемщиками, а кредит берется под будущие доходы, вследствие этого происходит определенное повышение спроса на жилье; это позволило доказать, что инвестирование в ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии денежными властями сверх запланированного объема не скажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования, особенно эффективна в странах с ростоформирующей экономикой.

     К настоящему моменту в России созданы  условия и предпосылки, как на федеральном, так и на региональном уровнях для модернизации институционального механизма ипотечного кредитования. Российский рынок ипотеки по-прежнему привязан к ресурсам западной банковской системы как основному источнику рефинансирования выданных займов. Вследствие развития глобального финансового кризиса на рынке ипотечного кредитования этот канал оказался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиям закладных, на российском рынке произошло сокращение количества банков и ипотечных программ. Ипотечное кредитование свернули банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, темпы развития ипотеки существенно снизились, а условия предоставления займов усложнились.

     Например, банк «ВТБ 24» повысил ставки по всем видам ипотечных кредитов на 0,5%, до 12,2-14,95% годовых, повышение ставок по ипотеке произошло в «Альфа-банке», «Абсолют Банке», «Росевробанке», «Первом чешско-российском банке», «Транскредитбанке» и др. В этой части исследования определяется, что причиной повышения ставок по ипотеке является не только неблагоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках. Важнейшим фактором, обусловивших рост ставок по ипотеке, стало решение крупнейшей рефинансирующей организации на российском рынке (АИЖК) об увеличении ставок с 15 сентября 2008 г.

     Изменение политики АИЖК было связано с ростом количества просроченных кредитов, поэтому  механизм развития ипотеки вернулся к тем параметрам, которые предъявлялись  к займам в начале развития этого вида кредитования. Банки должны будут повысить качество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости.

     Главная цель изменения институционального механизма развития ипотеки состоит  в оздоровлении кредитных портфелей  российских банков и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. Главной задачей регулирования развития ипотечной системы кредитования сегодня является предотвращение отрицательной динамики доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков. Несмотря на возможное сужение круга потенциальных заемщиков и кредиторов, ужесточение стандартов позитивно скажется на формировании системы управления рисками на основе более четкого выявления платежеспособных заемщиков.

     Стремительное повышение ставок крупными российскими банками вызвано стремлением сохранить финансовую устойчивость в условиях кризиса ликвидности и роста стоимости денежных ресурсов. Вместе с тем, радикальной реструктуризации российского рынка пока не произошло: с рынка ушли банки, у которых не было ресурсов для развития долгосрочных кредитных проектов и инструментов управления рисками. Наиболее системно преодолевают ситуацию с кризисом ликвидности финансово-кредитные институты, имеющие развитую филиальную сеть и четкие механизмы привлечения ресурсов. В ближайшее время российские банки либо улучшат условия по своим программам, либо их сократят.

     Сегодня ужесточились условия кредитования, система оценки и отбора новых  заемщиков, при этом с осени 2007 г. по настоящее время банки подняли ставки по ипотечным программам на 0,5–2,5%. Кредиты с большим первоначальным взносом и на сравнительно небольшой срок (до пяти лет) подорожали незначительно, например, ВТБ 24 выдает такие кредиты под 9,7% годовых в долларах (увеличение на 0,7% ), но в сегменте более рисковых займов, выдаваемых на длительный срок и с минимальным первоначальным взносом, ставки в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте.

     Вместе  с тем, сегодня банки определяют надежность заемщика не только и не столько по наличию справки 2 - НДФЛ, но и с помощью других инструментов, важнейшим из которых является кредитная история. Например, если заемщик имеет погашенный без просрочек автокредит на достаточно дорогой автомобиль, является востребованным специалистом, то у его увеличивается вероятность получения кредита без первоначального взноса.

     для формирования институционального механизма  развития ипотеки в России более  приемлема модель построения вторичного ипотечного рынка Германии, функционирующая  как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности.

     Одним из ограничений расширения клиентской базы российских банков является ограниченный спрос заемщиков на ипотечные кредиты по ставкам в 12-15%. При такой ставке большинство потенциальных клиентов по-прежнему будут продолжать снимать квартиру или брать в долг у друзей и родственников. Для улучшения ситуации процентные ставки должны регулироваться государством на основе финансовых и страховых инструментов, позволяющие снизить стоимость ипотечных кредитов. К издержкам оформления ипотеки относятся: нотариальная пошлина, различные налоги, возникающие при продаже квартиры и т.д. При этом заемщики проявляют на рынке модели неконтрактного поведения, стремясь избежать высоких налогов при продаже собственных квартир, увеличивая риски сопровождения сделки.

     Несовершенство  институционального механизма, наличие  обременяющих условий оформления и  сопровождения кредитной сделки приводит, с одной стороны, к увеличению рисков ипотечных контрактов, значительному удорожанию ипотеки для заемщика при участии в ипотечном договоре страховой компании (стоимость услуги составляет 1,5% от суммы сделки), с другой стороны, - нотариальное удостоверение не обеспечивает дополнительных гарантий. Риск утраты заемщиком прав собственности на приобретаемое жилье страхуется в страховой компании. Сегодня необходимо внести соответствующие изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и уменьшения платы за нотариальное удостоверение сделок по ипотеке.

     На  основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:

     - низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;

     - отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;

     - неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);

     - высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;

     - недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;

     - высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;

     - неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.

     Несмотря  на существующие проблемы, банковское ипотечное кредитование развивается: по состоянию на начало 2008 г. уже  около 370 банков (в начале 2007г. их было 218) реализует различные программы. Но, воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, по разным оценкам, от 3 до 5%. 

     3.2 Рекомендации по  совершенствованию  ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО) 

     В целях повышения эффективности  ипотечного кредитования СБ РФ необходимо стремиться к увеличению чистого денежного потока (NPV), который является одним из критериев эффективности. В целях увеличения NPV, и, как следствие, улучшения показателей эффективности (уровень доходов и др.) СБ РФ можно рекомендовать использовать различные методики и схемы, направленные на увеличение доходов по ипотечному кредитованию.

     Все схемы, увеличивающие NPV, так или иначе, основаны на взимании дополнительных комиссий. Возможна, например, такая схема:

     СБ  РФ в целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительно ежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.

     Сбербанк  использует аннуитетную схему ипотечного кредитования, поэтому расчет суммы  ежемесячного платежа и суммы кредита осуществляется по формулам (3.1) – (3.2). При этом формула расчета аннуитета изменится следующим образом: 

     R = ,  

     где R – аннуитет;

     S – максимальная сумма кредита;

     Р – процентная ставка по кредиту, годовых;

     N – срок кредита (в месяцах);

     W – процент от суммы кредита, взимаемый за ведение ссудного счета.

     Очевидно, что аннуитет увеличивается, а, соответственно растет и NPV. Следовательно, и годовая процентная ставка будет постоянно меняться, поскольку сумма основного долга (кредита) снижается, а в структуре аннуитета есть постоянная величина, которая не изменяется с течением времени. Если D=15000 руб., N=120 мес.; Р=14%; K=0,3; W=3%, то график погашения выглядит так .

     Источник: разработка автора

     Данная  схема предполагает увеличение базовой процентной ставки: с 11,5% в начале срока кредитного договора до 23,77% в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита (это очевидно из формулы (3.1)).

     Как было отмечено выше, для долгосрочного  кредитования безусловно важна динамика процентных ставок (в среднем по рынку) и уровень инфляции.

     Инфляционные  потери могут существенно снижать  доходы СБ РФ.

     На  основе анализа практики ипотечного кредитования ряда банков авторы работы приходят к выводу, что банки, в  целях компенсации рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, фиксируют процентные ставки (учитывая динамику ставки рефинансирования на снижение), но, при этом в договоре отмечают, что по усмотрению самого банка ставки могут быть изменены.

     Следующая методика, позволит определить, насколько эффективнее для Сбербанка работать с фиксированными процентными ставками в сравнении с плавающими (учитывая динамику плавающих ставок на снижение).  

       (3.2) 

     Инфляция  ежегодно «съедает» часть стоимости  платежей следующим образом:  

       (3.3) 

     Тогда разница между суммой ежегодных  платежей (3.2) и суммой ежегодных  платежей, скорректированных с учетом инфляции (3.3), составит инфляционные потери банка – кредитора:

 

       (3.4) 

     В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:  

       (3.5) 

     Если  Р – фиксированная ставка, тогда при сумме кредита S=1000 тыс.руб. и процентной ставке годовых Р=21%, банк может получить следующий результат .

     Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными  процентами.  
В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентной ставки, имеющей динамику к снижению.

     Тогда формализация разницы (3.4) – (3.5) представляется в виде (3.6) – (3.7).