Ипотечное кредитование в России

     Кроме того, как было отмечено выше, жилье  является актом потребления товаров. По сути, это инвестиции в капитальные активы. А также, поскольку кредит берется фактически под будущие доходы, определенное повышение спроса на жилье в период кредитования сопровождается вынужденным сокращением текущего потребления заемщиками (по распространенным в мире стандартам, ежемесячно в погашение по кредиту может уходить до 35-40% семейного дохода) в последующий период обслуживания кредитов (10-20 лет). Таким образом, повышение совокупного спроса на этапе рефинансирования ипотечной системы сбалансировано со снижением совокупного спроса на этапе возврата средств. Следовательно, даже если денежные власти будут инвестировать в ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии сверх запланированного объема (например, в форме повышения денежной массы в форме покупки облигаций операторов вторичного рынка закладных), это никак не скажется на росте цен и темпах инфляции. Более того, приобретая облигации операторов вторичного рынка, денежные власти тем самым показывают пример (а не только декларируют) уровня своих инфляционных ожиданий, что является важнейшим ориентиром для всех участников рынка. Точечное же увеличение денежной массы, например, в виде покупки ипотечных облигаций операторов вторичного рынка закладных, будет способствовать общему сокращению процентных ставок по кредитам в таком социально важном секторе экономики, как жилищный.

     Как было показано выше, государственное  стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста. Особенно эффективна экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. Именно уделяя в своих экономических программах особое место развитию жилищной сферы через механизм ипотечного кредитования, страны с развивающейся экономикой могут добиться существенного прогресса в экономике. Подтверждением этому служит опыт выхода из глубокого экономического кризиса экономически развитых стран (Великая депрессия и реформы Рузвельта, послевоенное восстановление в Германии и реформы Эрхарда и др.). [25, c.7] 

     1.2 Основные зарубежные  модели ипотечного  кредитования 

       Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует несколько типов моделей ипотечного кредитования в развитых странах.[29, c.13]

       В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно, каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

       В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является наиболее стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента.

       Таким образом, американская модель  ориентирована прежде всего на  стандартные финансовые продукты  – закладные, ценные бумаги  и недвижимость. Основным принципом  этой модели является принцип стандарта (стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания кредитов и т.д.).

     Функционирование  такого рода ипотеки обусловлено  наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор, государство.

       Действуя в этой системе лицо, желающее приобрести жилье, обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того, как банк выдал кредит, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

     Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов или страховых компаний, которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

     Возможно  также получение кредита в  ипотечном банке под залог  земельного участка или квартиры. В этом случае банком оценивается  ликвидность объекта залога и  выдается кредит 60-70% от его рыночной стоимости. После этого развитие событий происходит по предыдущей схеме.

       Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается , как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Эта модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка , а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Кроме того, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.[35, c.61]

     Основное  расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

     Данная  модель представляет интерес для  России, поскольку цены на первичном  рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку. Необходимо отметить, что подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.

     Необходимо  также отметить, что в зарубежной практике ипотечного кредитования для целей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные модели погашения долга.

     В зависимости от условий погашения  ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы [15, c.267]:

• ипотечные обязательства с постоянными выплатами;
• ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.

     Ипотечный кредит с фиксируемой процентной ставкой (равновеликими платежами) – стандартный или самоамортизирующийся (fixed-rate) является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике.

     Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные  платежи, которые включают:

• 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
• часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

     Кредит  сконструирован по такому принципу, что  заемщик в течение всего срока  займа выплачивает кредитору  одну и ту же денежную суму ежемесячно. С течением времени пропорции  между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.

     Разновидностью  кредита с фиксированной процентной ставкой является ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей (graduated-payment mortgage). Процентная ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими платежами, однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и впервые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга.

     Данная  модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового  бремени к начальному периоду  заимствования.

     Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем. Сумма первоначального взноса, т.е. разница между стоимостью недвижимости и суммой кредита , уплачиваемая заемщиком из собственных средств по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов.

     Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, ярусными платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage).

     Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке  ипотечного кредитования – возможность  предложить заемщику низкие начальные  платежи, что повышает покупательную  способность по сравнению со стандартным кредитом под фиксированную процентную ставку.[36, c.87]

     Различные модели кредитов предполагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту проблему особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки, срок – 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке, которая на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации долга не предусматривается , и если платежей недостаточно для покрытия процентов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета , открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год.

     Основное  отличие от займа с постепенным  увеличением выплат в том, что  данный вид кредита не предполагает отрицательной амортизации и  обычно имеет 15-летний срок погашения.

     Ипотечный кредит с «шаровым» платежом (balloon payment mortgage) предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие модели выплат:

• замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет очень велика.
• Выплаты только процентов, затем – «шаровой» платеж. Этим видом кредита предусмотрена периодическая выплата процентов. По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга.
• Частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.