Анализ национальных проектов в жилищной сфере

     Общая потребность в новом жилом  фонде с учетом выбытия аварийного и ветхого жилья составляет для Российской Федерации около 1,5 миллиарда квадратных метров, что потребует ежегодного удельного ввода около 1 квадратного метра на человека в течение не менее чем 10 лет.

     Достижение  уровня 80 млн. кв. м жилья к 2010 году является, таким образом, промежуточной  целью, способной, вместе с тем, показать эффективность планируемого тренда развития и обеспечивающих мероприятий.

     По  состоянию на конец 2006 года принимаемые меры реализации национального проекта по созданию рынка доступного жилья не дали действенных результатов. Задерживаются выполнением подпрограммы ФЦП «Жилище».

     На  подпрограммы «Обеспечение жильем молодых  семей», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» выделение регионам средств из федерального бюджета начато со значительным опозданием. По подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» на 1 июля 2006 г. Минфином России ни с одним из субъектов РФ не заключены соглашения о совместном финансировании запланированного строительства.

     Указанные недостатки в реализации ФЦП как  основного инструмента реализации приоритетного национального проекта  «Доступное и комфортное жилье –  гражданам России», могут быть в  последующем подкорректированы.      Однако на данном этапе ключевыми становятся вопросы системной организации национального проекта и реализующей его ФЦП «Жилище», а также правильной расстановки акцентов и выявления ряда базисных факторов, определяющих успешность или нарастающую проблемность национального проекта.

  Остановимся на факторах, значимость которых становится ясной из следующего.

     Земли поселений составляют в РФ сегодня  около 1% территории, в том числе  земли застройки населенных пунктов  – около 7,5 млн. га или менее 0,4% от площади земель РФ.

     Сравнение этого показателя с зарубежными  странами показывает различие в десятки раз: от 8,5% и 11,8% соответственно в Польше и Германии до примерно 20% в Англии.

     Это характеризует отечественное градостроительство как принадлежащее глубоко устаревшему укладу социалистической урбанизации с однотипными плотными многоэтажными застройками укрупняемых населенных пунктов. Суммарные на сегодня 2,7 млрд. кв. м жилого фонда занимают примерно 7,5 млн. га, что дает средний показатель плотности застройки селитебных территорий населенных пунктов около 340−350 кв. м /га.

     Для осуществления жилищного строительства  в объемах 80−100— 120 млн. кв. м в  год и далее до достижения показателя 1 кв. м в год на 1 человека, под  нужды застройки необходимо ежегодно отводить 2−3 тысячи квадратных километров территорий.

     Градостроительный конвейер подобного масштаба работал  в 60−80−е годы, когда планирование территорий ежегодно предусматривало практически во всех городах и укрупняемых сельских поселениях территории под жилые микрорайоны и районы массового панельного домостроения с использованием централизованных систем ЖКХ. Сегодня при создании градостроительного конвейера с мощностью, задаваемой национальным проектом, необходимо опираться на новые рыночные механизмы поощрения инвестиционной и предпринимательской активности в этом секторе развития, создать новый профессиональный слой застройщиков, «девелоперов», реализующих как интересы частных инвесторов, так и публично принятые документы территориального планирования.

     Территориальное планирование является сегодня объективно наиболее отстающим элементом всего  градостроительного конвейера, проектно-правовой и инвестиционно-строительной деятельности. Так, первичный рынок создания недвижимости – строительство – работает, как правило, на вторичном рынке земли.

     Земли населенных пунктов являются для  муниципалитетов ресурсом, закрытым городской или поселковой чертой, и администрация может разрабатывать генеральный план развития, правила землепользования и застройки лишь в ее пределах, хотя в принципе существуют возможности через совместную подготовку проектов с соседними муниципальными образованиями, либо с субъектом федерации, расширить территорию планирования. Но таких примеров пока нет. «Горизонтальные связи» между муниципалитетами, между муниципалитетами и органами власти субъектов федерации, между субъектами федерации в части осуществления совместного территориального планирования – практически отсутствуют.

     В реальности же город, особенно мегаполис, поселение, населенный пункт могут  решать задачи своего развития исключительно  с учетом соседствующих территорий. Системы расселения и наилучшие местоположения на региональных рынках земли значительно больше зависят от близости транспортных коммуникаций, мест приложения труда и природных особенностей места, нежели чем от административных границ.

     Территориальное планирование должно обеспечить создание первичного рынка территорий и участков под строительство, формируя дуплекс первичных рынков – участков и строительства, объединяя их в новом градостроительном конвейере. Это возможно исключительно при совместной подготовке документов территориального планирования соседствующими муниципалитетами и субъектами федерации.

     Заблаговременное  формирование первичного рынка территорий и участков в объемах, необходимых для обеспечения требуемых величин ввода жилья – основная задача территориального планирования, детализируемая затем в планировке, градостроительном зонировании, подготовке градостроительных планов. С точки зрения решения вопросов национального проекта создания доступного жилья для граждан России эта задача играет ключевую роль. Территориальное планирование и градостроительная политика развития крупных комплексов жилья, инфраструктуры, мест приложения труда с учетом сложившейся конфигурации расселения, производства, коммуникаций, природно-климатических условий является основной стратегической задачей в определении целей и практических решений приоритетного национального проекта. В зависимости от принятой градостроительной политики – средней плотности застройки, типа инженерной и коммунальной инфраструктуры, планировочной организации жилых групп и способов их включения в системы расселения более высокого уровня, инженерно-геологических и природно-климатических условий, возможно детализировать структуру жилищно-гражданского строительства по различным признакам: жилые средне и многоэтажные – многоквартирные, социальные, повышенной комфортности, железобетонные монолитные, панельные, мелкоштучные стеновые материалы, с встроенными (пристроенными) гаражами, объектами соцкультбыта и др.

     В свою очередь, исходя из ожидаемой структуры  строительства можно прогнозировать наиболее вероятные запросы к  промышленности строительных материалов и изделий, производству инженерного и механического оборудования, объемам работ по инженерной подготовке и оборудованию территорий объектами инженерно-транспортной инфраструктуры, а также по оптимальным размерам делимых крупных земельных участков, отводимых под комплексное развитие силами градостроительного конвейера на основе документов территориального планирования. Развитие практики массовых отводов территорий под застройку на основе документов территориального планирования опирается на сложившуюся законодательную базу, прежде всего – Градостроительный кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Предоставляемая законодательством возможность, должна быть актуализирована посредством рациональной проектно-правовой практики. Правовая подготовка территорий к застройке – длительный процесс, начинающийся с прохождения всех требуемых законодательством этапов градостроительного проектирования – разработки документов территориального планирования, их публичного обсуждения, согласования, утверждения, изменения на основе этих документов назначения земель, подготовки правил землепользования и застройки, планировки территорий, с последующим решением вопросов взаимодействия с конкретными правообладателями и других шагов, предшествующих предъявлению крупной площадки комплексного строительства первичному рынку развития недвижимости.

     Этот  процесс должен быть по возможности  формализован и ограничен в сроках прохождения процедур при проектно-правовой подготовке территорий к строительству. Нормализованная длительность таких сроков во многом определяет бизнес-планы инвесторов и социальные прогнозы публичной власти.

     Градостроительный конвейер возведения комплексных жилых  образований должен быть обеспечен проектно-правовым конвейером отвода и подготовки территорий под строительство.

     Одним из наиболее шокирующих явлений на рынке жилья стал произошедший в течение 2006-2007 года резкий рост стоимости квадратного метра. Наиболее сильно он проявился в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других крупных городов. Основной причиной, создавшей объективные предпосылки для этого скачка, стал фактор работы первичного рынка строительства в искусственно существующих территориальных ограничениях на прирост земель застройки, то есть работа на вторичном рынке участков. За этим следует всемерное нагнетание плотности застройки, строительство на зеленых, рекреационных, детских и иных общественных пространствах, что ведет к заметным социальным издержкам. Застройщики стремятся максимально увеличить этажность поштучно возводимых жилых зданий. Инвестиционная логика строительства многоэтажного дома в сложившейся застройке сталкивается с дилеммой: 100−квартирный дом с площадью застройки около 800 кв.м потребует для парковки автомашин своих жителей около 4 тыс. кв. м территории участка, а также 8−10 кв. м зеленых насаждений и детских площадок на человека. В итоге такой вариант потребует около 8 тыс. кв. м территории, не считая подъездных дорог и нарастающего дефицита объектов обслуживания. Вариант встроенных гаражей приведет к возрастанию средней площади квартиры на 30 кв.м, необходимых для одного машиноместа, следовательно к заметному росту стоимости собственно полезной площади жилья. Решение же, как правило, переводится в проблемы всего города, квартала, где конкретность проблемы замещается углублением общегородской кризисной ситуации.

     Практикуемый  сегодня отказ от выполнения нормативных  требований по обеспечению жителей  территориями общего пользования, невнимание к учету последствий растущей автомобилизации населения приводит к нарастающему ухудшению условий проживания, подводя ряд городов вплотную к транспортному коллапсу и критическому состоянию экологического фона городской жизни.

     Уменьшающееся народонаселение России в значительной своей части расселено сегодня  в загрязненных, плотно застроенных  и продолжающих теми же методами застраиваться городах, жилищно-коммунальное хозяйство которых близко к завершению амортизационных сроков эксплуатации.

     Назрела острая необходимость решительных качественных перемен в градостроительстве и жилищно-строительной политике. По сути необходима градостроительная революция, имеющая общенациональное и политическое значение: нужно в 2−3 раза увеличить территории земель поселений; гармонизировать систему расселения Центр – Юг – Сибирь – Дальний Восток; сменить привычные формы многоэтажного железобетонного строительства на образцы городского, пригородного и усадебного индивидуального жилища, отвечающего требованиям энергосбережения, энергоэффективной коммунальной инфраструктуры и уровню автомобилизации 200−300 а/м на тысячу жителей; строить в год столько жилищ, чтобы в течение ближайшего десятилетия восполнить вынужденное выбытие сотен миллионов квадратных метров аварийного, ветхого жилья и зданий первых поколений массового крупнопанельного домостроения.

     Развитие  нового градостроительства должно получить межрегиональный, национальный масштаб, приобрести амбиции вхождения в круг мировых игроков рынка развития недвижимости, имея за спиной крупнейший в мире территориальный ресурс и колоссальные накопления от сырьевого экспорта, нуждающиеся в капитализации и преобразовании в инвестиции.

     Для подобных целенаправленных мер имеются  определенные предпосылки, активизируемые Национальным проектом развития доступного и комфортного жилья. Собственные же усилия государства и органов местного самоуправления должны обеспечить выполнение того, что за ними законодательно закреплено – разработку документов территориального планирования, градостроительного зонирования, технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования. Целью таких усилий должно стать вовлечение в застройку новых территорий при возрастающей доле индивидуального жилищного строительства – от 40% ввода в 2006 году к более чем 60% ввода к 2011−2012 гг. Это позволит приступить к массовому применению новых ресурсосберегающих технологий строительства с использованием местных строительных материалов, легких конструкций, новых локальных и автономных систем коммунальной инфраструктуры.

     Ценовой интервал, приближающий со стороны  производителя и посредника к возможностям потребителя рубеж доступности жилья, должен стремится к диапазону 12−15 тыс. рублей цены продаж конечным потребителям за 1 кв. м в жилых домах массового домостроения, оборудованных в соответствии с нормативными требованиями к комфортному жилищу. Выход на такой уровень цен по технико-экономическим основаниям возможен и необходим, что в сочетании с развитием ипотеки и иных форм субсидиарной поддержки позволит рассчитывать на реальную доступность комфортного жилья для большинства населения страны.