Анализ национальных проектов в жилищной сфере

4. Анализ задач приоритетного национального проекта «Доступное жилье – Гражданам России»

Задача 1. Обеспечение жильем малоимущих граждан

     Без решения этой задачи не будет получен рост социальной напряженности в обществе.

     В принятой концепции  приоритетного национального  проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»  полностью исключены вопросы обеспечения жильем малоимущих граждан, хотя Жилищным кодексом РФ этой категории уделено достаточно внимания. Понятно, что эта категория относится к предмету ведения муниципальных образований, но жилищный проект является национальным, а потому решение жилищной проблемы данной категории граждан должно найти свое отражение.

     Следует подчеркнуть, что эффективная социальная защита малоимущих граждан возможна лишь при условии такого функционирования экономической системы, при котором обеспечивается устойчивый рост ВВП и наполняемость бюджетов всех уровней. Это достигается в результате деятельности социально и экономически активных слоев общества, прежде всего среднего класса. Следовательно, обеспечение достойных условий жизни именно для среднего класса является той основой, на которой строится государственная жилищная политика.

     Таким образом выстроенная государственная политика развития рынка доступного жилья является ключом в решении жилищной проблемы для всего населения страны. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для трудоспособного работающего населения является максимальное стимулирование (платежеспособного) спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья. Рост объемов жилищного строительства повысит эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищенных слоев населения.  

Задача 2. Формирование механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья 

     В Национальном жилищном проекте повышение (платежеспособного) спроса осуществляется в рамках подпрограмм ФЦП «Жилище» «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных  категорий граждан, установленных  федеральным законодательством» и  «Обеспечение жильем молодых семей», мероприятий по реализации Концепции  развития унифицированной системы  рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, предусмотренных этой Федеральной целевой программой, а также подпрограммы «Обеспечение молодых специалистов на селе» ФЦП «Социальное развитие села до 2010 года». Сюда следовало бы отнести и накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих.

     Стоимость программ, связанных с повышением (платежеспособного) спроса населения, составляет 588.6 млрд руб. В том числе за счет средств федерального бюджета - 187.4 млрд руб., региональных бюджетов - 77.6 млрд руб., частных инвестиций (включая средства населения) - 323.6 млрд руб.

     При этом разработчиками ФЦП «Жилище» не учитывается разная природа бюджетных средств - прямых вложений и государственных гарантий. Поскольку государственные гарантии служат лишь обеспечением привлекаемых кредитов, реальный объем бюджетных вложений в действительности меньший. Поэтому 138 млрд руб., запланированных в виде гарантий по обязательствам АИЖК, исключены из расчета.

     Что касается приобретения жилья в кредит, то здесь следовало бы предусмотреть не только дальнейшее развитие классической ипотечной схемы, основанной на механизмах рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (Концепция развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России), но также разработку и использование гражданами цивилизованных схем надежного накопления их средств на цели строительства и приобретения жилья, таких как стройсберкассы. Они должны постепенно придти на смену крайне рискованным жилищно-накопительным кооперативам.

     Положительным моментом является объединение ранее  разрозненных подпрограмм, направленных на обеспечение отдельных категорий  граждан под управлением единого  Государственного заказчика и перевод  всего бюджетного финансирования на сертификатную форму (предложение Госстроя России 2003 г.). Однако в этом разделе запланировано обеспечение за 5 лет квартирами 132 тыс. семей. В то же время за предшествующие 5 лет (2001-05 гг.) только в рамках Президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» было обеспечено около 120 тыс. семей военнослужащих, уволенных или увольняемых с военной службы.

     Таким образом, не запланировано никакого прорыва, а лишь поддержание уровня предыдущего периода. Запланированные объемы бюджетных вложений исходят из явно заниженных, а не реально сложившихся цен на рынке жилья. В результате граждане во многих случаях не смогут приобрести жилье по социальным нормам, а вынуждены будут либо покупать квартиры меньшей площади, либо пытаться обналичить обеспеченные сертификатами средства, либо приобретать жилье на вторичном рынке, во многих случаях не соответствующее современным представлениям о комфортности.

     Необходимо:

• разработать методики расчета цены квадратного метра жилья для определения стоимости сертификата, максимально отражающие реальный уровень рыночных цен на жилье;
• разработать механизмы, позволяющие использовать средства, предусмотренные сертификатами для создания предложений на рынке жилья (предложения по подобному механизму были разработаны Минэкономразвития России, Минобороны России и Госстроя России еще в 2003 г. Можно использовать также механизмы вложений в строительство жилья через паевые инвестиционные фонды). Эта проблема актуальна и для накопительной - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, поскольку в соответствующем федеральном законе (№ 117-ФЗ) прописан только механизм накопления средств на приобретения жилья, но не реальное его приобретение.

Задача 3. Увеличение предложений  на рынке жилья 

     В утвержденной ФЦП «Жилище» на 2002-10 гг. средства бюджета направляются на:

• финансирование подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (377.1 млрд руб.);
• финансирование подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» (101.677 млрд руб.).

    Итого: стоимость подпрограмм, направленных на увеличение предложений на рынке жилья, составляет 478.8 млрд руб., в том числе за счет средств федерального бюджета - 55.7 млрд руб., средств региональных бюджетов - 44.1 млрд руб., средств частных инвесторов - 379 млрд руб. (сумма государственных гарантий в 177 млрд руб. также исключена из расчетов по тем же причинам, что и в направлении по ипотечному кредитованию).

      Положительным моментом является перенаправление средств подпрограммы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья» на создание коммунальной инфраструктуры, что позволит, в принципе, дополнительно привлечь средства частных инвесторов на строительство жилья в объеме порядка 1300-1800 млрд руб. (при допущении, что стоимость инфраструктуры составляет 15-20% общей стоимости строительства). Таким образом, можно будет построить на выделенных инженерно оснащенных площадках порядка 90-120 млн м² жилья (при средней цене 17 500 руб/м²).

    Следует особо подчеркнуть необходимость выработки критериев комфортности, т.к. они прямым образом влияют на стоимость жилья. Но, как уже отмечалось выше, существуют ограничения, связанные с производством строительных материалов. Это ставит под вопрос возврат в запланированные сроки кредитов на создание коммунальной инфраструктуры.

     Подводя итог, можно сделать вывод о том, что принципы, заложенные в Концепцию Национального жилищного проекта, в целом соответствуют выработанной ранее стратегии государственной жилищной политики. Однако Концепция требует радикальной доработки. В противном случае она не сможет обеспечить решения задачи, поставленной Президентом РФ: «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».  

Задача 4. Формирование фонда  коммерческого использования (так  называемые доходные дома) 

     Решение этой задачи в настоящее время  сдерживается из-за неразвитой инфраструктуры жилищного финансирования. В частности, должны получить развитие такие финансовые институты, как инвестиционные фонды (паевые инвестиционные фонды категории недвижимости). Последняя задача обойдена вниманием в принятой концепции национального проекта.

     Система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан, включающая в себя развитие коммунальной инфраструктуры территорий, жилищное строительство, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой, сможет решить проблему доступности жилья.

     Количество  и размер адресных жилищных субсидий должны быть тесно увязаны с возможностями бюджетов, приоритетами социально-экономического развития страны (в том числе демографической и миграционной политикой) и семейными доходами.

     Невозможно определить количественные и качественные показатели Национального жилищного проекта, не сформулировав критериев доступности жилья для различных категорий граждан, проживающих в различных регионах России в больших и малых городах и поселениях. Коэффициента финансовой доступности, на котором строятся программные установки ФЦП «Жилище», абсолютно недостаточно. Отсюда вытекает необходимость разработки критериев доступности жилья для различных категорий граждан.  

Задача 5. Развитие системы  Государственно-частное  партнерство 

     Национальный  жилищный проект - это  бизнес-проект, реализуемый с участием бюджетных ресурсов на принципах ГЧП.

     В этом смысле впечатляющим является опыт Республики Казахстан, где уже реализуется  подобный частно-государственный бизнес-проект. В Казахстане инженерная инфраструктура фактически создается на принципах ГЧП. Частный застройщик получает площадки и осуществляет строительство за счет государственного кредита по согласованным с инвестором (государством) ценам, а затем реализует построенное жилье с помощью ипотечных кредитов, выдаваемых частными банками, которые выкупаются Государственной ипотечной корпорацией за счет средств Пенсионного фонда по согласованной с ним ставке. Все финансовые потоки и сроки увязаны между собой.

     Доступность жилья обеспечивается тем, что государство  является специфическим инвестором: для него прибыль - количество обеспеченных жильем семей. Кроме того, оно распределяет обременение, связанное с созданием инженерной инфраструктуры, между покупателями конкретного жилья (внутриплощадочные сети) и всем сообществом, проживающим в данном муниципальном образовании (но в рассрочку, через инвестиционную составляющую тарифов).

     При этом не создается государственной  монополии. Частные профессиональные участники продолжают работать на рынке по законам рынка.  

5. Проблемы, выявленные  в ходе практической  реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

     Показатели  состояния жилищной сферы в Российской Федерации явились исходным основанием при назначении целевых параметров приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», а также федеральной целевой программы «Жилище» и ее подпрограмм. Основным параметром, характеризующим цели национального проекта, является планируемый показатель ввода жилья – 80 млн. кв. м в 2010 году. Такой объем почти в два раза превышает ввод жилья в 2008 году и становится абсолютно наиболее высоким показателем за минувшие десятилетия (1987 г. – 76 млн. кв. м).

     Подобные  по масштабности задачи ставились в  жилищном строительстве лишь однажды – при переходе к массовому панельному домостроению и массовой застройке новых районов в середине 50−х годов, потребовав радикального пересмотра социальной, градостроительной и технической политики. Период массового домостроения 1960−1980−х годов позволил чуть более чем за четверть века создать основной объем жилого фонда.

     Национальный  проект «Доступное и комфортное жилье  – гражданам России» реализуется  в условиях рыночной экономики при  множестве равноправных участников хозяйственной деятельности и открытости инвестиционного рынка. Государство в лице федеральных органов и органы власти субъектов федерации выступают равноправными хозяйствующими субъектами наряду с другими субъектами хозяйственно-экономической деятельности. Вместе с тем жилищная проблема относится к числу важнейших сфер социально-экономической жизни страны и государство приступило к ее решению в форме приоритетного национального проекта.

     Успех реализации этого проекта как  наиболее сложного, имеющего глубокий социальный смысл и требующего безусловной  управленческой решительности, будет во многом характеризовать конструктивные возможности и эффективность общественно-государственного устройства современной РФ.

     Действительно, если две трети российских семей  в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями, около 40 миллионов человек имеют жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии, лишь 12,4% семей могут пробрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств, а государство имеет обязательства по обеспечению жильем более чем 1 млн. граждан, то проблема — налицо.

     В 2008 г. введено на душу населения 0,3 кв. м общей площади жилья, что  в 2−3 раза уступает аналогичным показателям  большинства стран мира. При этом, если учитывать в жилом фонде только жилье, отвечающее санитарным и иным нормам, то уровень обеспеченности граждан России жилищем составит не более 15 кв. м на одного человека. Эти социально тревожные для страны показатели характеризуют глубокое отставание российского градостроительства и жилищного строительства от принятых в мировой практике масштабов жилищного строительства, считающихся социально приемлемыми для всех развитых и значительной части развивающихся стран.