Ипотечное кредитование жилья

Также ЦБ считает необходимым  усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).  Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операнда, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т. (6),(9 стр.124-128)

                                    3.1. Банковская ипотека сегодня

Предоставление ипотечных  кредитов населению является одним  из традиционных направлений деятельности коммерческих банков развитых государств. В большинстве стран с переходной экономикой, в том числе и в России, текущий уровень развития банковских институтов и их мощность недостаточны для развития ипотечного кредитования в силу невозможности аккумулирования необходимых объемов средств на длительный срок; По данным Центрального банка РФ, на 1 января 2005 г. выдачей ипотечных кредитов занимались 218 коммерческих банков; при этом большинство из них только приступили к выдаче ипотечных кредитов и не имеют возможностей для формирования сбалансированного кредитного портфеля.  По оценкам аналитиков, эффективно выдавать ипотечные кредиты могут только крупные и некоторые средние банки, которые участвуют в системе рефинансирования, предлагаемой АИЖК, либо имеют стабильные источники привлечения средств.(7. данные ЦБ РФ)

Изменение основных показателей ипотечного кредитования физических лиц представлено в (табл. 34).

Отличительной особенностью банковского жилищного кредитования является низкий уровень просроченной задолженности в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. На протяжении 2004 г. данный показатель не превышал 0,1%, что существенно ниже аналогичных показателей для развитых стран. Низкий уровень просроченной задолженности обусловлен тем, что в России ипотечное кредитование доступно только гражданам с доходом выше среднего уровня. Наращивание кредитного портфеля за счет предоставления услуг гражданам со средним доходом приведет к резкому увеличению просроченной задолженности.

Ипотечные кредиты выдаются банками  в 80 регионах России, однако развитие ипотечного кредитования происходит неравномерно: значительная часть предоставленных кредитов (более 52%) приходится на Москву и Московскую область.

Таблица 34.Показатели банковского ипотечного кредитования

Существенная разница  в темпах и масштабах внедрения  системы ипотечного кредитования в тех или иных регионах России обусловлена объективными различиями в их развитии и объясняется следующими факторами:

- различиями в уровне доходов населения;

-разным уровнем развития финансовых посредников и системы 
жилищного кредитования;

-объемом рынка жилья и возможностями, которые открываются 
перед гражданами при приобретении жилья (тип жилья, предлагаемого на рынке, сроки его оформления, наличие полноценной городской инфраструктуры);

-наличием и уровнем развития посреднических организаций, задействованных в процессе приобретения, риелторских фирм, нотариальных контор и др.

Принимая во внимание перспективы экономического развития России и ее банковского сектора, большинство крупных и средних банков рассматривают ипотечное кредитование как приоритетное направление развития розницы. Несмотря на увеличение числа банков, предоставляющих услуги по ипотечному кредитованию, характер взаимодействия участников и тип развития отрасли свидетельствуют о низком уровне конкуренции. Во многих регионах России предложение ипотечных кредитов ограничено: два — три банка предлагают ипотечные кредиты, при этом само количество ипотечных программ невелико, т.е. отсутствует гибкая система кредитования. Типичным вариантом является кредитование только по одной схеме, которая не может быть адаптирована под индивидуальные потребности заемщика.

Совершенно иная ситуация сложилась в Москве: высокий уровень доходов населения и развитый сектор финансовых услуг обеспечивают широкий перечень ипотечных программ, предлагаемых населению. Банковские ипотечные программы разрабатываются для целевых клиентских сегментов и соответствуют стратегии банка в области развития розничных услуг.  Существующие программы ипотечного кредитования можно охарактеризовать с помощью следующих критериев:

- уровень дохода целевой клиентской аудитории и степень его официального подтверждения: банки готовы кредитовать только граждан с доходом выше среднего; выделение определенных сегментов зависит от формируемого профиля клиентской базы;

-тип приобретаемого жилья: приобретение квартиры на первичном/вторичном рынке; кредит будет направлен на покупку комнаты — дома — квартиры — дачи;

-соотношение суммы кредита и собственных средств заемщика: 
традиционным для банков является вариант 70:30, но на данный момент на рынке представлены и ипотечные программы, позволяющие получить кредит на приобретение жилья при наличии

собственных сбережений в размере 10-11% от его  стоимости;

- срок кредитования: короткий (1-3 года), средний (3-5 лет), долгий (свыше 5 лет);

-валюта кредитования: кредит выдается в рублях или в иностранной валюте (доллары США или европейская валюта).

Условия предоставления банковских ипотечных кредитов ориентированы на граждан, имеющих стабильный источник доходов выше среднего уровня. В качестве оптимального профиля банковского жилищного кредита в начале 2005 г. рассматривался следующий вариант (выявленный по результатам агрегирования экспертных оценок аналитиков и заявлений участников рынка): срок кредитования от 4 до 7лет, процентная ставка 12-16% в рублях, первый взнос — 30%, обслуживание кредита должно составлять не более 50-60% от суммарных доходов семьи заемщика. Даже при небольшой сумме кредита, полученного для приобретения квартиры, ежемесячные выплаты по нему в среднем по России превышают 10 тыс. руб.

В качестве обеспечения  используются: а) залог; б) приобретение жилья в

собственность, оформленную на дочерние фирмы, с  последующей передачей в собственность заемщика после возврата кредита; в) финансовые поручители. Обычно для гарантии помимо залога требуются подписи двух финансовых поручителей. Многие банки взимают за рассмотрение кредитной заявки комиссию. Эта комиссия обычно уплачивается заемщиком независимо от результата кредитного анализа. В качестве частичного решения данной проблемы принято рассматривать внедрение системы кредитных бюро, которые аккумулируют информацию о заемщиках и их кредитных историях. Предполагается, что функционирование кредитных бюро снизит издержки банка на этапе отбора заемщиков.

Сложность оформления ипотечного кредита, его дороговизна и высокие требования к заемщику привели к тому, что для улучшения жилищных условий некоторые граждане привлекают потребительские кредиты. Если у гражданина есть сбережения в размере более 60—70% от стоимости приобретаемого жилья, то более привлекательным для него оказывается привлечение потребительского кредита на срок до трех лет. Отказ от ипотечного кредитования в этом случае обусловлен тем, что его оформление и обслуживание стоят дороже и требуют больших усилий от заемщика.

Сохранение нынешних условий  ипотечного кредитования ограничивает возможности граждан со средним уровнем дохода по привлечению кредита для улучшения жилищных условий. Таким образом, наращивание банками ипотечного кредитования за счет привлечения граждан со средним уровнем дохода невозможно в среднесрочной перспективе— если не будет существенной корректировки условий кредитования в сторону снижения процентных ставок при одновременном увеличении срока.(8.стр 51)

3.2. Возможности развития  банковского ипотечного кредитования

В качестве одного из вариантов  развития ипотечного кредитования в России рассматривается банковская ипотека. Как показывает опыт развивающихся стран, перспективы развития этого механизма кредитования в странах с неразвитой финансовой отраслью экономики невелики вследствие слабости банковского сектора, ограниченных возможностей привлечения долгосрочных ресурсов и отсутствия эффективных механизмов рефинансирования, которые необходимы для существования банковской ипотеки. В российском банковском секторе ситуация аналогична. Так, несмотря на достаточно большое количество кредитно-финансовых институтов, величина банковской системы невелика: в январе 2005 г. суммарный размер активов кредитных организаций составлял 6,87 трлн. руб. (248,12 млрд. долл.). Доля банковских активов по отношению к ВВП составляет 45%, что существенно ниже уровня развитых стран.(9.)

Критическим фактором для  определения возможностей выдачи 
ипотечных кредитов является ориентация банков на кредитную деятельность как одну из основных сфер банковской активности. В течение последних лет произошло изменение структуры деятельности банковского сектора: коммерческие банки смогли увеличить предложение 
банковских услуг; они стали в большей степени ориентироваться на 
кредитные операции, чем на операции на рынке ценных бумаг. Так, в декабре 2003 г. доля предоставленных кредитов в суммарных активах банков увеличилась по сравнению с началом года с 52 до 56%; на конец декабря 2004 г. она достигла 63%.

Однако текущий размер кредитного портфеля недостаточен для развития российской экономики: по отношению к ВВП суммарный объем кредитного портфеля банковских организаций составляет 26% (в 2003 г. — 22%, в 2002 г. — 19%). Аналогичная ситуация характерна для других стран посткоммунистического пространства (см. табл. 35).

Рост кредитного портфеля происходил как за счет увеличения объемов кредитования предприятий и организаций, так и за счет массового выхода банков на рынок потребительского кредитования

При выдаче кредитов физическим лицам увеличивается принимаемый объем рисков. Наименее рискованным сегментом потребительского кредитования являются как раз ипотечные кредиты ввиду наличия залога недвижимости и поручительств за платежеспособность заемщика. Однако доля этого вида кредитования в кредитной массе по физическим лицам на данный момент незначительна.

Таблица 35.Соотношение суммарного объема кредитов банковского сектора и ВВП для стран с переходной экономикой в 2000-2003 гг., в %.

В настоящее время емкость  российской банковской системы мала, и банки пока не готовы к масштабному наращиванию кредитования под приемлемые для бизнеса ставки. Подобные факторы существенно повышают риск ведения бизнеса в реальном секторе, особенно в условиях усиления конкуренции, с чем сегодня сталкиваются отечественные предприятия. При такой динамике расширение государственной поддержки банковского ипотечного кредитования приведет к появлению у банков новой ниши. Ввиду привлекательности этого сегмента они, очевидно, станут меньше кредитовать промышленные предприятия, что, в свою очередь, в условиях дефицита оборотного капитала в реальном секторе экономики сформирует предпосылки к снижению экономического роста.

Еще одним барьером для  роста банковской ипотеки является неспособность банков к масштабному долгосрочному кредитованию. Для сравнения: в декабре 2004 г. доля кредитов, выданных коммерческим предприятиям и организациям на срок свыше 3 лет, составляла 11% (см. табл. 36). Такая структура кредитной деятельности свидетельствует об ограниченных возможностях массового распространения банковской ипотеки.

Подобная структура  кредитного портфеля определяется привлеченными ресурсами: средства граждан привлекаются преимущественно на короткие сроки. Эта ситуация обусловлена прежде всего низким уровнем доверия к банкам со стороны населения, а также непривлекательностью банковских ставок, наличием альтернативных инструментов сбережения и приумножения средств. Средний уровень дохода по банковским вкладам в 2004 г. был недостаточным для нивелирования инфляционной динамики.