Ипотечное кредитование жилья

 

 

 

                                                     Таблица 1.2 Классификация кредитов по срокам 

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

По срокам кредитования. В ряде стран классификация  кредитов 
различается по срокам (см. табл. 1.2).

7. По способу амортизации долга:

-  постоянный  ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с  фиксированной процентной ставкой;

- кредит с  переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

-  с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

  Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

- обычные  и комбинированные (выдаваемые  несколькими кредиторами);

- субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях.(2. стр. 12-16)

              2.Основные особенности жилищного кредитования

             2.1.Система жилищного кредитования и ее функции

Операции  жилищного кредитования в финансовом секторе экономики развитых стран составляют отдельный сегмент рынка кредитных ресурсов, который в структуре финансово-экономических отношений образует основу для формирования целого комплекса взаимосвязанных финансовых явлений, охватывающего такие области, как сбережение, инвестирование и финансирование денежных средств. Однако чтобы понять всю систему финансовых отношений и оценить возможности различных видов жилищного кредитования, необходимо рассмотреть основные особенности предоставления населению денежных ресурсов для улучшения жилищных условий.

Жилищное  кредитование рассматривают как  сложную интегрированную систему финансово-экономических процессов, связанных с обслуживанием запросов домохозяйств на приобретение жилой недвижимости в собственность и улучшение жилищных условий. Эта система встроена в национальную экономику, развитие которой зависит от ее эффективности. Жилищное кредитование также закладывает предпосылки для роста экономики в долгосрочной перспективе.

Основными участниками  такой системы являются заемщики и кредиторы. В роли заемщиков выступают домохозяйства или индивиды, которые заинтересованы в привлечении денежных средств для решения жилищных проблем. Кредиторами обычно выступают финансовые институты, которые аккумулируют сбережения домохозяйств и иные средства и предоставляют кредиты на условиях срочности, платности и возвратности. Когда широкие слои населения вовлечены в систему жилищного кредитования и им доступны условия заимствования средств, деятельность финансовых учреждений способствует повышению эффективности использования капитала в экономике.

Обеспечивая гражданам, доступ к заемным ресурсам, система жилищного кредитования выполняет не только важные экономические, но и социальные функции. Доступность ипотеки для большинства домохозяйств позволяет им приобрести жилье в наиболее сжатые сроки и тем самым способствует снижению социальной напряженности, создает основу стабильных взаимоотношений в обществе.(3. стр. 49-53)

                    2.2.Баланс интересов кредиторов и заемщиков.

Особенности жилищного кредитования приводят к  формированию определенных требований, предъявляемых к условиям выдачи кредитов, как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Совпадение требований является основой для создания и развития рынка этого вида финансовых услуг. Большая сумма кредита и длительность срока предоставления средств в пользование служат причиной того, что кредиторами в состоянии выступать только достаточно мощные финансовые посредники — обладатели денежных средств, которые можно отвлечь на долгий срок без ущерба для операционной деятельности и состоятельности этих учреждений.

Особенности жилищного кредитования приводят к  формированию определенных требований, предъявляемых к условиям выдачи кредитов, как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Совпадение требований является основой для создания и развития рынка этого вида финансовых услуг. Большая сумма кредита и длительность срока предоставления средств в пользование служат причиной того, что кредиторами в состоянии выступать только достаточно мощные финансовые посредники — обладатели денежных средств, которые можно отвлечь на долгий срок без ущерба для операционной деятельности и состоятельности этих учреждении.

Предоставление  услуг по жилищному кредитованию повышает риски работы таких посредников, поэтому одним из ключевых обстоятельств становится необходимость вводить механизмы, снижающие вероятность проявления этих рисков, или обеспечивать инструменты, компенсирующие (хотя бы частично) потери, связанные с отказом заемщика от исполнения договорных обязательств. В результате кредитор при принятии решения о выдаче кредита предъявляет к заемщику повышенные требования: стабильность источника и высокий уровень дохода, достаточный для обеспечения платежей по кредиту, отсутствие иных обязательств или условий, потенциально приводящих к значительному денежному оттоку или снижению платежеспособности заемщика.

Для сокращения вероятности потерь после выдачи денежных средств кредитор прописывает в кредитном договоре дополнительные условия, которые могут включать:

- залог имущества.  Введение данного условия является основным методом обеспечения возвратности средств, предоставленных в рамках кредита. Залогом может выступать как при обретаемое по кредиту имущество, так и иные объекты движимого и недвижимого имущества заемщика; стоимость заложенного  имущества  должна  превышать   полную   сумму обязательств по кредиту (основная сумма кредита и сумма начисленных процентов) на величину дополнительных расходов, которые кредитор понесет при реализации продукции.  Кроме того, необходимо учитывать скидки на низкую ликвидность объектов залога. Преимуществом залога служит наличие ценностей, которые покрывают обязательства по кредиту;

-поручительство. Данный механизм представляет собой альтернативный вариант гарантий выплаты кредита. Он основан 
на предоставлении дополнительных гарантий со стороны третьих лиц, которые обязуются в случае прекращения платежей 
по кредиту со стороны заемщика выполнить принятые им обязательства по обслуживанию кредита. В роли поручителей традиционно выступают родственники заемщика, его друзья и 
коллеги;

-гарантии со стороны государственных органов или иных организаций. Фактически это вариант поручительства с особым поручителем, который обязуется погасить кредит, если у заемщика возникнут проблемы с платежеспособностью. Такого рода гарантии от лица государственных органов обычно предоставляют специально созданные агентства с четко обозначенным перечнем полномочий. Гарантии предоставляются по кредитам, выданным определенным категориям граждан, которым оказывается государственная поддержка (молодым семьям, студентам, домохозяйствам с низким уровнем дохода). Отличием этого механизма обеспечения выплат по кредиту является гарантия погашения любого кредита из определенной категории, если происходит дефолт заемщика. В роли института гарантий могут выступать и другие организации: так, многие предприятия гарантируют кредиты, выданные их работникам.

   Помимо этого, для обеспечения сохранности имущества, выступающего в качестве объекта залога, необходимо, чтобы заемщик заключил договор имущественного страхования, где должно быть прописано, что выгодоприобретателем в случае наступления страхового случая является кредитор. Этот аспект особенно важен при жилищном кредитовании на большие суммы, когда залогом выступает приобретаемый объект недвижимости. Фактически при использовании механизма залога необходимо убедиться в том, что уровень связанных с ним рисков является низким.

  Правильное использование механизма поручительства предполагает, что он действительно снижает риски невыплаты по кредиту, т.е. поручитель может обеспечить погашение кредита в случае возникновения проблем у заемщика.          Следовательно, лицо, выступающее поручителем, обязано быть платежеспособным: гражданин должен иметь постоянный источник дохода, достаточный для выплат по кредиту. (3. стр.49-53)

  В жилищном кредитовании, несмотря на наличие нескольких альтернативных инструментов гарантий, основным средством обеспечения обязательств по кредиту остается залог. В странах, где право гражданина на жилье закреплено в законодательстве и отсутствует фонд социального жилья, куда можно переселить заемщика, не выполняющего обязательства по кредиту, параллельно используются поручительства или одновременно несколько механизмов гарантирования платежей по кредиту.

  Несколько по-иному выглядит ситуация со стороны заемщика, которого привлечение денежных средств в большом размере на длительный срок заставляет задуматься о том, сколько он будет платить по кредиту и как это снизит его потребление. В связи с этим заемщик с особой тщательностью подходит к изучению условий выдачи кредита, уделяя особое внимание следующим аспектам:

- процентной  ставке;

- сроку кредитования;

- типу кредита;

- валюте займа.

  Прежде всего, заемщика интересует, во что ему обойдется привлечение полного объема средств для приобретения квартиры. Основным параметром, который оказывает непосредственное влияние на стоимость обслуживания кредита, является процентная ставка.

  Величина процентной ставки зависит и от срока кредитования. В большинстве случаев эта зависимость прямая, то есть при увеличении срока кредитования происходит рост процентных ставок. Такая их структура характерна для нормального рынка, когда рост процентной ставки служит вознаграждением за увеличенный срок отвлечения денежных средств. Иногда на рынке складывается обратная ситуация: при увеличении срока кредитования процентная ставка падает - случай инвертного рынка. Промежуточный случай — независимость процентной ставки от срока отвлечения денежных средств - подразумевает, что при любом сроке кредитования она останется на постоянном уровне.(4.стр. 51-60)

  Для жилищного кредитования также важен и срок кредитования. В связи с большой суммой кредита срок кредитования должен быть достаточным, чтобы обеспечить погашение кредита и начисленных процентов с учетом существующего уровня дохода заемщика. Согласно финансовой практике розничного банка, на обслуживание кредитных обязательств заемщик должен тратить не более 40% дохода, что вызвано необходимостью обеспечить достаточный уровень текущего потребления. Этот момент важен не столько для заемщика, сколько для кредитора, так как при невыполнении данного условия резко возрастает вероятность возникновения проблем с обслуживанием кредита со стороны заемщика.

  Возможность появления аналогичных проблем зависит и от валюты кредитования. Для жилищного кредитования правильный выбор валюты особенно важен: кредитор должен сократить объем рисков по кредиту, заемщику же интересно снизить стоимость его обслуживания. При решении вопроса о валюте кредитования необходимо принимать во внимание интересы обоих участников. Банку, несмотря на выгоды от перекладывания валютных рисков на заемщика, необходимо учесть, что в таком случае возрастает вероятность дефолта заемщика при реализации этих рисков. В развитых странах практика жилищного кредитования основана на выдаче кредитов в национальной валюте.

  Таким образом, создание профиля жилищного кредита требует комплексного подхода со стороны кредитора, который должен учесть интересы и риски обоих участников этой финансовой операции.

2.3.Условия предоставления кредита на примере АКБ «Росбанк», ОАО, Алтайский  филиал

Первичный рынок

Вторичный рынок

Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры

Кредит на покупку  недвижимости под залог квартиры

Требования к Заемщику

Необходимые документы

 

 

 

 

Первичный рынок

Условия предоставления кредита

процентная ставка
	срок кредита	доллары США, евро	рубли РФ
	а) на этапе инвестирования
	1-5 лет включительно	от 11,5%	от 13,5%
	6-10 лет включительно	от 12%	от 14%
	11 лет, 15 лет	от 12,5%	от 14,5%
	б) на "титульном" этапе (после оформления недвижимости в  собственность Заемщика и в ипотеку  Банку)
	1-5 лет включительно	от 9,5%	от 11,5%
	6-10 лет включительно	от 10%	от 12%
	11 лет, 15 лет	от 10,5%	от 12,5%
минимальная сумма кредита	$15 000 или эквивалент в другой валюте в Москве;   $7500 или эквивалент в другой валюте в других регионах;
максимальная сумма  кредита	$500 000 (или эквивалент в другой валюте) для Москвы и Санкт-Петербурга;  $300 000 (или эквивалент в другой валюте) для других регионов.
срок кредита	до 15 лет;
первоначальный взнос	определяется специальной  программой компании-застройщика.
возможность досрочного погашения	по истечении 3 месяцев  пользования кредитом
требования по страхованию	а) на этапе инвестирования - страхование жизни и здоровья заемщика ~0,7% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10%;  б) на "титульном этапе" - комплексное ипотечное страхование ~1% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10% (страхование жизни и здоровья заемщика; страхование закладываемой квартиры от рисков утраты и повреждения; страхование рисков утраты права собственности)