Шпаргалка по "Договорное право"

підприємства - щодо окремого індивідуально  визначеного майна (крім нерухомого), а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

Фізична особа, яка бажає укласти  договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись  як суб'єкт підприємницької діяльності.

Істотними умовами договору оренди є:

•    об'єкт оренди (склад  і вартість майна з урахуванням  її індексації);

•   термін, на який укладається  договір оренди;

•    орендна плата з  урахуванням її індексації;

•    порядок використання амортизаційних відрахувань;

•    відновлення     орендованого    майна    та    умови    його повернення;

•    виконання зобов'язань;

 

 

67.Сторони в договорі оренди

Суб'єктами оренди (сторонами в  договорі оренди) є орендодавці та орендарі.

Орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду) є:

Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло  до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю;

органи, уповноважені Верховною Радою  Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти  майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

підприємства - щодо окремого індивідуально-визначеного  майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

Орендарями (тобто юридичними або  фізичними особами, яким майно передається  в оренду) згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна" можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

Особливістю чинного Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є те, що він не передбачає створення організації орендарів як майбутнього орендодавця. Відтепер після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство.

 

68.Умови  договору оренди 

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнен-ня сторонами домовленості хоч би за однією з них такий договір не вважається укладеним.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України .Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом згідно з Порядком проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554;
• термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;
• орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально-визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати. Строки внесення орендної плати, як правило, визначаються у договорі, проте зазначена Методика рекомендує в договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - у 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу)

Порядок укладення договору оренди

Стаття 284 Господарського кодексу  України та Закон України “Про оренду державного та комунального майна” регламентують процедуру укладення договору оренди, а ст. 761 Цивільного кодексу України встановлює право передачі майна в оренду. Відповідно до цього законодавчого акту фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна підприємств, надсилають заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України. У разі надходження до орендодавця заяви щодо оренди нерухомого майна, що перебуває у державній власності, або підприємства, заснованого на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орендодавець у п’ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

Якщо підприємство, його структурний  підрозділ, щодо цілісного майнового  комплексу якого надійшла заява  про оренду, або ініціатор укладення  договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об’єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, – орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти  відповідним майном державної власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п’ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укладення договору оренди вважається погодженим із зазначеними органами.

Орендодавець протягом п’яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим  управляти відповідним майном, і  органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потре­бує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п’ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Закон “Про оренду державного та комунального майна” містить перелік підстав  відмови у передачі в оренду об’єктів. Це, зокрема:

– прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих  об’єктів;

–включення об’єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням КМУ чи місцевих органів влади;

–відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;

–відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу.

 

 

69. Орендна плата та способи її визначення.

Для визначення орендної плати за нерухоме майно, що перебуває у державній  власності, потрібна експертна оцінка

Підприємство планує орендувати приміщення бюджетної організації. Чи потрібна для цього експертна оцінка приміщень?

До укладення договору оренди майна, що перебуває у державній або  комунальній власності, треба зробити  оцінку об’єкта оренди (ст. 11 Закону від 10.04.92 р. №2269-XII «Про оренду державного та комунального майна»).

Методика такої оцінки затверджена  постановою Кабінету Міністрів України  від 10.08.95 р. №629 (далі — Методика оцінки об’єктів оренди).

Якщо об’єктом оренди виступатиме  окреме індивідуально визначене  майно, оцінку здійснюють двома шляхами:

1) із залученням незалежного  експерта;

2) самостійна оцінка.

Оцінка із залученням незалежного  експерта проводиться у тих випадках, коли для розрахунку орендної плати  передбачено незалежну оцінку. Якщо ж для розрахунку орендної плати  не передбачено експертної оцінки, то можна провести самостійну оцінку відповідно до пп. 20, 21 Методика оцінки об’єктів оренди.

Методика розрахунку орендної плати  затверджена постановою Кабінету Міністрів  України від 04.10.95 р. №786. Відповідно до п. 8 цієї Методики, для визначення орендної плати за нерухоме майно потрібна експертна оцінка. Експертну оцінку майна проводять суб’єкти оціночної діяльності відповідно до норм Закону України від 12.07.2001 р. №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Оцінка майна — це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності. У результаті зазначених дій отримується акт експертної оцінки майна.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

70.  Припинення  договору оренди

 Стаття 26 Закону України "Про  оренду державного та комунального  майна" містить норму, згідно  з якою одностороння відмова  від договору оренди не допускається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди. Такими підставами Закон визнає:

- закінчення строку, на який  було укладено договір оренди;

- приватизацію об'єкта оренди  орендарем (за участю орендаря). У разі переходу права власності  на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

- банкрутство орендаря;

- загибель об'єкта оренди.

 Договір оренди може бути  розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї зі сторін  договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 269 Цивільного кодексу дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду можливе у випадках, якщо наймач:

- користується майном не відповідно  до договору або призначення  майна;

- навмисно або з необережності  погіршує стан майна;

- не вніс плати протягом трьох  місяців з дня закінчення строку платежу;

- не зробить капітального ремонту  у випадках, коли за законом  або за договором капітальний  ремонт є його обов'язком.

 Дострокове розірвання договору  на вимогу наймача (ст. 270 ЦК) можливе  шляхом пред'явлення позову до  суду, арбітражного суду:

 якщо наймодавець не робить  капітального ремонту, що є  його обов'язком;

 якщо через обставини, за  які наймач не відповідає, майно  виявиться у стані, непридатному  для користування.

 Згідно з Декретом Кабінету  Міністрів України "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

 

71. Договір прокату

Прокат — це різновид майнового  найму, тому низка норм Цивільного кодексу  України про майновий найм поширюється  і на договір прокату.

За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.

Предметом прокату можуть бути індивідуально  визначені рухомі речі, які використовують для задоволення побутових невиробничих потреб. Предмет прокату може використовуватися також для виробничих потреб, коли це встановлено договором.