Понятие жилищного права, его предмет и метод. Место жилищного права в системе права

Договор коммерческого  найма жилого помещения может  заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном  и муниципальном жилищных фондах.

Чаще всего  коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин - собственник  жилого помещения вправе вселять  в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя  по договору коммерческого найма  жилого помещения выступают также  организации, образованные как частные  собственники.

Юридическим лицам  жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

Наем жилого помещения в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис (контору), а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан.

Граждане - собственники жилых помещений при сдаче  жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.

Другой стороной договора коммерческого найма выступает  гражданин.

ГК РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право  пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК РФ).

Граждане, постоянно  проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.

Отношения между  нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет  ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих  с ним, которые нарушают условия  договора найма жилого помещения (ч. 3 Ст. 671 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договорах том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).

21/ Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма  

 

1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

2. Малоимущим  гражданам, признанным по установленным  настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

3. Жилые помещения  жилищного фонда Российской Федерации  или жилищного фонда субъекта  Российской Федерации по договорам  социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

4. Категориям  граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

5. Жилые помещения  по договорам социального найма  не предоставляются иностранным  гражданам, лицам без гражданства,  если международным договором  Российской Федерации не предусмотрено  иное.

Статья 50. Норма  предоставления и учетная норма площади жилого помещения

1. Нормой предоставления  площади жилого помещения по  договору социального найма (далее  - норма предоставления) является  минимальный размер площади жилого  помещения, исходя из которого  определяется размер общей площади  жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

2. Норма предоставления  устанавливается органом местного  самоуправления в зависимости  от достигнутого в соответствующем  муниципальном образовании уровня  обеспеченности жилыми помещениями,  предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

3. Федеральными  законами, указами Президента Российской  Федерации, законами субъектов  Российской Федерации, устанавливающими  порядок предоставления жилых  помещений по договорам социального  найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.

4. Учетной нормой  площади жилого помещения (далее  - учетная норма) является минимальный  размер площади жилого помещения,  исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

5. Учетная норма  устанавливается органом местного  самоуправления. Размер такой нормы  не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

6. Федеральными  законами, указами Президента Российской  Федерации, законами субъектов  Российской Федерации, устанавливающими  порядок предоставления жилых  помещений по договорам социального  найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы. 

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма 

 

1. Гражданами, нуждающимися  в жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма,  признаются (далее - нуждающиеся  в жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся  нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие  в помещении, не отвечающем  установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся  нанимателями жилых помещений  по договорам социального найма,  членами семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма или собственниками жилых  помещений, членами семьи собственника  жилого помещения, проживающими  в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом

2. При наличии  у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся  в жилых помещениях 

 

1. Жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются гражданам, которые  приняты на учет в качестве  нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.

2. Состоять на  учете в качестве нуждающихся  в жилых помещениях имеют право  указанные в статье 49 настоящего Кодекса категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

3. Принятие на  учет граждан в качестве нуждающихся  в жилых помещениях осуществляется  органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

5. Решение о  принятии на учет или об  отказе в принятии на учет  должно быть принято по результатам  рассмотрения заявления о принятии  на учет и иных представленных в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.

6. Орган, осуществляющий  принятие на учет, не позднее  чем через три рабочих дня  со дня принятия решения о  принятии на учет выдает или  направляет гражданину, подавшему  соответствующее заявление о  принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.

7. Порядок ведения  органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации. 

 

22. Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору  социального найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого  помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального  найма жилого помещения заключается  без установления срока его  действия.

3. Изменение  оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Статья 61. Пользование  жилым помещением по договору социального  найма

1. Пользование  жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. 

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения 1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).