Понятие жилищного права, его предмет и метод. Место жилищного права в системе права

2) иные помещения в  данном доме, не принадлежащие  отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие  и ненесущие конструкции данного  дома, механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное  оборудование, находящееся в данном  доме за пределами или внутри  помещений и обслуживающее более  одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений  в многоквартирном доме владеют,  пользуются и в установленных  настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера  общего имущества в многоквартирном  доме возможно только с согласия  всех собственников помещений  в данном доме путем его  реконструкции.

4. По решению собственников  помещений в многоквартирном  доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный  участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

15.      Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого  помещения осуществляет права  владения, пользования и распоряжения  принадлежащим ему на праве  собственности жилым помещением  в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого  помещения вправе предоставить  во владение и (или) в пользование  принадлежащее ему на праве  собственности жилое помещение  гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник  жилого помещения несет бремя  содержания данного помещения  и, если данное помещение является  квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

ГАРАНТ:См. комментарии к статье 30 ЖК РФ

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам  семьи собственника жилого помещения  относятся проживающие совместно  с данным собственником в принадлежащем  ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители  данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи  собственника жилого помещения  имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Информация об изменениях:Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ в часть 3 статьи 31 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2008 г.

См. текст части в предыдущей редакции

3. Дееспособные  и ограниченные судом в дееспособности  члены семьи собственника жилого  помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

ГАРАНТ:Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ действие положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором

4. В случае  прекращения семейных отношений  с собственником жилого помещения  право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

ГАРАНТ:Согласно ст. 256 Гражданского кодекса и ст. 34 Семейного кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью

5. По истечении  срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым  с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

6. Бывший член  семьи собственника, пользующийся  жилым помещением на основании  решения суда, принятого с учетом  положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.

7. Гражданин,  пользующийся жилым помещением  на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

ГАРАНТ:См. комментарии к статье 31 ЖК РФ

16.      Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению  суда. Принудительное отчуждение имущества  для государственных нужд может  быть произведено только при условии  предварительного и равноценного возмещения соответствующих затрат его собственников. В развитие конституционных положений в жилищном законодательстве появилась норма, определяющая порядок изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанное изъятие производится путем выкупа жилого помещения у собственника, причем выкуп части жилого помещения возможен только с согласия его собственника. Изъятие земельного участка осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением некоторых объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения. Федеральными законами или законами субъектов РФ могут быть предусмотрены и иные случаи такого рода действий. К объектам государственного или муниципального значения относятся: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов. 

Решение об изъятии жилого помещения  принимается органом государственной  власти или органом местного самоуправления и подлежит государственной регистрации  в учреждениях юстиции по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После указанной регистрации орган, принявший решение об изъятии, обязан письменно уведомить об этом собственника жилого помещения, причем сделать это необходимо не менее чем за год до изъятия. Если указанный орган намеревается изъять жилое помещение до прошествия года, то он сможет это сделать только с согласия собственника жилого помещения. 

Собственник жилого помещения после  получения уведомления об изъятии  помещения вправе использовать данное помещение по своему усмотрению, т.е. собственник не ограничивается в  праве собственности, однако несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения при определении выкупной цены жилого помещения. Следует заметить, что комментируемая статья не предполагает прямой запрет на возмещение собственнику убытков, связанных с затратами, значительно увеличивающими стоимость жилого помещения после получения уведомления об изъятии. Наоборот, соглашение и решение суда могут предусматривать обязанность возместить собственнику такие убытки. Однако при рассмотрении спора решение о размере и порядке возмещения убытков принимается по усмотрению суда. 

Основанием для заключения соглашения, т.е. договора о выкупе жилого помещения, является решение о его принудительном изъятии. Сторонами такого договора являются собственники жилья - физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование. То есть покупателем выступает тот, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором находится аварийный дом. Если жилой дом принадлежит государству, субъекту РФ или муниципальному образованию, соглашение не заключается. 

Размер выкупной цены жилого помещения, сроки выкупа и иные условия данной сделки устанавливаются соглашением с собственником жилого помещения, которое должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, в зависимости от того, для чьих нужд производится изъятие, уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Если с собственником достигнуто соответствующее соглашение, то вместо части выкупной цены орган, изымающий жилое помещение, может предоставить другое жилое помещение. В размер выкупной цены входят: рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, которые связаны с изъятием жилого помещения, включая упущенную выгоду. К убыткам относятся: убытки в связи с изменением места проживания, временем пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (данный убыток может учитываться в размере выкупной цены жилого помещения, только если в соглашении о выкупе жилого помещения отсутствует право пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом (к данному виду убытков могут относиться транспортные расходы и оплата услуг грузчиков), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности (к таким убыткам можно отнести оплату услуг риелторов), оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (к таким убыткам могут относиться, например, обязанность арендодателя возместить арендаторам их убытки и уплатить штраф за досрочное прекращение аренды в связи с изъятием жилого помещения). К числу убытков, входящих в выкупную цену, входит также упущенная собственником выгода, например неполучение арендной платы за жилое помещение. В целом выкупная стоимость должна определяться с учетом рыночной стоимости сносимого жилого помещения. С этой целью могут быть привлечены профессиональные оценщики.