Понятие жилищного права, его предмет и метод. Место жилищного права в системе права

В случае если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии своего помещения либо с ним не достигнуто соглашение о  выкупной цене или иных условиях выкупа, то орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, вправе в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о выкупе жилого помещения предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. 

В случае если многоквартирный дом  является аварийным и подлежащим сносу, то орган, признавший его таковым в порядке, установленном Правительством РФ, вправе требовать от собственников помещений в данном доме снести его в разумный срок, т.е. учитывая реальную ситуацию как для этого органа, так и для собственника (баланс интересов), за счет собственных средств. Предполагается, что разумным сроком в данном случае будет 1 год. Следует отметить, что данное требование распространяется не только на собственников квартир, но и собственников нежилых помещений, например магазинов, прачечных, парикмахерских и иных заведений, расположенных в многоквартирном доме. Орган, принявший решение о сносе аварийного дома, обязан сообщить об этом его собственникам. Если такое решение выполняется, то на находящемся в их общей долевой собственности земельном участке собственники могут построить новый дом либо произвести отчуждение этого участка, в том числе путем его продажи. 

Если собственники помещений в  многоквартирном доме не осуществили  снос аварийного дома в установленный срок, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. В этом случае каждое жилое помещение подлежит изъятию для муниципальных нужд путем выкупа, а нежилые помещения - в порядке, определяемом статьями 279-283 Гражданского кодекса РФ, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.  

17.      Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование  вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего  в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Основные правила исполнения завещательного отказа содержатся в ст. 1138 ГК РФ*(17).

В ст. 33 Кодекс установил, что в такой ситуации отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником (собственником помещения), т.е. отказополучателю в сфере использования помещения принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. По общему правилу, эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у него на ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т.п.

Согласно ч. 2 ст. 33 Кодекса, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Основные правила солидарной ответственности были рассмотрены выше.

На основании  ч. 3 ст. 33 Кодекса гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Право пользования  гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по требованию такого гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такая регистрация не является обязательной и производится на основании заявления отказополучателя. Однако эта регистрация осуществляется прежде всего в интересах последнего, поскольку в том случае, если на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью, то в силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу*(18).

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество должен быть представлен документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 13, 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Введены юридические  гарантии пользования жилыми помещениями  для граждан, проживающих в них на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 Кодекса). Напомним, что речь идет о гражданско-правовом договоре, в соответствии с которым получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (см. ст. 601 ГК РФ). К такому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными положениями § 4 гл. 33 ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением. В соответствии со ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Кодекс установил  общее правило, согласно которому получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на рассмотренных  выше условиях, которые предусмотрены в ст. 33 Кодекса для отказополучателей. Исключения из данного правила могут быть установлены только договором пожизненного содержания гражданина с иждивением. Если в договоре это не сделано, то действует указанное правило Кодекса.

18/ При приобретении в собственность квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несовершеннолетние считаются "причастными" к совершению сделок с жильем в случае, если:

- жилое помещение  приватизировано и дети включены в договор передачи жилья в собственность;

- жилое помещение  приватизировано, но дети не  включены в соответствующие документы,  однако на момент приватизации  имели равные с собственником  права. (При этом на момент совершения  сделки дети могут уже не проживать в данном жилом помещении. Например, в квартире была прописана семья: мать, отец и несовершеннолетний ребенок. Когда началась приватизация, взрослые члены семьи приватизировали квартиру на свое имя. Через два года родители развелись, и мать с ребенком переехали жить к своим родственникам. Решив продать свою квартиру, бывшие супруги обязаны получить согласие органов опеки и попечительства.);

- дети включены  в число собственников по договору  купли-продажи, мены, дарения или  являются единственными собственниками, то есть договор оформлен на их имя;

- ребенок является  наследником (или одним из наследников)  жилого помещения, о чем имеется  соответствующее свидетельство. (Например, квартира принадлежала на основании  договора купли-продажи гражданину М. После его смерти наследниками по закону стали его родители и несовершеннолетний сын, проживающие в другом месте. В этом случае будет выдано свидетельство о праве на наследство в равных долях на этих трех человек. Решив продать квартиру, наследники также не смогут обойтись без согласия органов опеки и попечительства. Диалогично решается вопрос и с наследством по завещанию. Например, собственницей квартиры является гражданка Н. Квартира завещана на имя ее несовершеннолетней внучки. После ее смерти внучка становится собственницей квартиры.) Для того чтобы совершить сделку с этой квартирой, понадобится согласие органов опеки и попечительства;

- ребенок нигде  не фигурирует в качестве собственника, но зарегистрирован в данном  жилом помещении (при этом неважно, зарегистрирован ли он один, например в случае смерти родственников, или с другими членами семьи). (Например, супруги Д купили квартиру, а через какое-то время у них родился ребенок, который и был зарегистрирован на данной жилплощади. В этом случае для совершения дальнейших сделок с этой квартирой потребуется согласие органов опеки и попечительства. Другой пример. В квартире зарегистрированы бабушка и несовершеннолетний внук. Собственницей квартиры является бабушка. Она умирает. Наследником является ее сын (отец ребенка). В этом случае, хотя внук и не является наследником, для того, чтобы распорядиться квартирой, также потребуется согласие органов опеки и попечительства.);

- ребенок не  зарегистрирован в жилом помещении,  однако постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья.

При совершении всех сделок с недвижимостью (в том  числе и купли-продажи) с участием несовершеннолетних обязательным условием является согласие органов опеки  и попечительства районной управы (ст. 37 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

19/ § 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений

Основным договором, с помощью которого жилые помещения  передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности  участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует  выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее  законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу, этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор  социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма) <1>. Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов <2>. 

Объектом договоров  найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально-юридически признанное жилым <1>. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Не может  быть объектом договора жилищного найма  помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами  договора найма жилого помещения  могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению  с аналогичными отношениями в  одноквартирных домах отношения  найма в многоквартирных домах  более многообразны, поскольку объектами  права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

20/Гражданский  кодекс РФ, устанавливая общие  нормы о договоре найма жилого  помещения (гл. 35), в первую очередь  регламентирует отношения, связанные  с наймом жилого помещения  на коммерческих началах (договор  коммерческого найма У.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

20. Стороны договора коммерческого найма