Понятие жилищного права, его предмет и метод. Место жилищного права в системе права

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.

Не подлежат приватизации: жилые  помещения в общежитиях, жилые  помещения, находящиеся в аварийном  состоянии, в домах закрытых военных  городков, служебные жилые помещения.

12.      Понятие и содержание права собственности на жилые помещения.

Право собственности  может быть рассмотрено в объективном  и в субъективном смысле. В первом случае речь идет о юридическом институте - совокупности правовых норм, значительная часть которых, имея гражданско-правовую природу, входит в подотрасль вещного права.

Однако в  институт права собственности включаются не только гражданско-правовые нормы. Он охватывает все нормы права, закрепляющие (признающие), регулирующие и защищающие принадлежность материальных благ конкретным лицам. К ним, следовательно, относятся не только соответствующие нормы гражданского права, но и определенные предписания конституционного и административно-правового характера, и даже некоторые уголовно-правовые правила, устанавливающие принадлежность имущества определенным лицам, закрепляющие за ними известные возможности его использования и предусматривающие юридические способы охраны прав и интересов собственников.

Иначе говоря, право  собственности в объективном смысле представляет собой не гражданско-правовой, а комплексный (многоотраслевой) институт права, в котором, однако, преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. Эти последние в совокупности охватываются понятием права собственности как гражданско-правового института, входящего в общую, единую систему гражданско-правовых норм.

В субъективном смысле право собственности, как  и всякое субъективное право, есть возможность  определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. С  этой точки зрения оно представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю - собственнику, и только ему определять характер и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство.

2. Содержание  правомочий собственника

В п. 1 ст. 209 ГК правомочия собственника раскрываются с помощью  традиционной для русского гражданского права "триады" правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под  правомочием владения понимается основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.).

В своей совокупности названные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику возможности. Теоретические попытки дополнить эту "триаду" другими правомочиями, например правомочием управления, оказались безуспешными. При более тщательном рассмотрении такие "правомочия" оказываются не самостоятельными возможностями, предоставляемыми собственнику, а лишь способами реализации уже имеющихся у него правомочий, т. е. формами осуществления субъективного права собственности.

У собственника одновременно концентрируются все три указанных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному владельцу имущества, например арендатору. Ведь последний не только владеет и пользуется имуществом собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в поднаем (субаренду) другому лицу или, например, внести в имущество значительные улучшения, существенно изменив его первоначальное состояние, т. е. в известных рамках распорядиться им. Следовательно, сама по себе "триада" правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Более того, обозначение  правомочий собственника как "триады" возможностей свойственно лишь нашему национальному правопорядку. Впервые  оно было законодательно закреплено в 1832 г. в ст. 420 т. X ч. 1 Свода законов Российской империи, откуда затем по традиции перешло и в Гражданские кодексы 1922 и 1964 гг., и в Основы гражданского законодательства 1961 и 1991 гг., и в ГК РФ. В зарубежном законодательстве имеются иные характеристики этого права. Так, согласно 
§ 903 Германского гражданского уложения собственник "может распоряжаться вещью по своему усмотрению и отстранять других от всякого воздействия на нее"; в соответствии со ст. 544 Французского гражданского кодекса собственник "пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом"; в англо-американском праве, не знающем в силу своего прецедентного характера легального (законодательного) определения права собственности, его исследователи насчитывают до 10-12 различных правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях одновременно находиться у различных лиц, и т. д.

Наконец, даже признание  за собственником "триады правомочий" не всегда свидетельствует о широте содержания предоставленных ему  возможностей.

Так, в соответствии с российским законодательством  частный собственник не вправе использовать предоставленный ему земельных  участок не по целевому назначению или отчуждать его лицам, которые  не смогут обеспечить продолжение такого использования (например, для сельскохозяйственного производства). При несоблюдении экологических требований и нерациональном землепользовании он рискует вообще лишиться своего участка земли. Строго целевое назначение имеют также жилые помещения - жилые дома, квартиры и т. д. Поскольку жилые помещения предназначены лишь для проживания граждан, их использование в иных целях, в частности для размещения различных контор (офисов), складов, производств и т. д., хотя бы и по воле или с согласия их собственника, допускается только после перевода этих помещений в нежилые в установленном законом порядке (п. 2 и 3 ст. 288 ГК). Ведь использование названных не-движимостей всегда так или иначе не только затрагивает интересы соседей или других окружающих собственника лиц, но и имеет большое социальное значение в условиях их сохраняющегося дефицита. Поэтому установление целевого назначения для соответствующих объектов и связанное с этим ограничение возможностей их собственников служит обеспечению важного публичного интереса. При этом собственник вовсе не лишается своих правомочий. Речь идет об установлении законом определенных границ содержания самого права собственности, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Возможны и  ограничения (пределы) осуществления  права собственности, предусмотренные законом или договором. Так, права приобретателя (собственника) недвижимого имущества (плательщика ренты) по договору пожизненного содержания с иждивенцем (ст. 601 ГК) исключают для него возможность отчуждать или иным образом распоряжаться приобретенным в собственность имуществом без согласия своего контрагента (получателя ренты). Это служит одной из гарантий интересов последнего на случай прекращения обязательства из-за серьезного нарушения своих обязанностей плательщиком ренты (ст. 604, 605 ГК).

В такой же ситуации находится и залогодатель, остающийся собственником отданной в залог  вещи, но по общему правилу лишенный возможности распоряжаться ею без  согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).

13.      Права и обязанности собственника жилого помещения.

дним из способов распоряжения жилым  помещением является предоставление собственником  права владения и (или) пользования  жилым помещением другим физическим или юридическим лицам. При этом гражданам жилое помещение предоставляется  на основе договора найма, договора безвозмездного пользования или иного законного основания, а юридическим лицам на основе договора аренды или иного законного основания. Соответствующие договоры составляются с учетом требований гражданского и жилищного законодательства РФ. Так, например, договоры аренды заключаются в письменном виде. Если договор аренды заключен на срок более года, то он подлежит государственной регистрации.  

Собственник жилого помещения обязан содержать  данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире. Указанные обязанности вытекают из норм статей Гражданского кодекса РФ. В них предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не может отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В коммунальной квартире кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. 

Места общего пользования в коммунальной квартире находятся в общей долевой  собственности собственников комнат данной квартиры. 

Распоряжение  имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Владение  и пользование имуществом, находящимся  в долевой собственности, также  осуществляется по соглашению всех его  участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. Данными Правилами установлены определенные обязанности для пользователей жилых помещений, например, поддержание надлежащего состояния жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдение чистоты и порядка в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других помещениях общего пользования. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности. 

Названные правила распространяют свое действие только на нанимателей жилого помещения  по договору социального найма, найма  жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого  использования, найма специализированного жилого помещения, а также собственников жилого помещения и членов жилищного и жилищно-строительного кооператива. Однако Жилищный кодекс предусматривает и иные основания для пользования жилым помещением, например, на основании завещательного отказа, по договору ренты, на основании решения суда о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника. 

Контроль  за содержанием жилых помещений  осуществляют органы исполнительной власти и органы местного самоуправления. За бесхозяйственное содержание жилья виновный собственник может быть привлечен к административной ответственности. В случае неустранения собственником жилища существенных нарушений по его использованию органы исполнительной власти и органы местного самоуправления могут обратиться в суд с иском о признании утраты им права на жилое помещение. Суд вправе принять решение о продаже жилья с публичных торгов. 

Собственник жилого помещения вправе сдавать  его для проживания другим гражданам  на основе договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые иные действия, не противоречащие закону, нормативным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

При вселении собственником комнаты  в коммунальной квартире третьих  лиц необходимо получить согласие всех собственников, которым принадлежат  жилые помещения в этой коммунальной квартире. Согласие собственников в  этом случае может быть оформлено  в простой письменной форме. В случае недостижения согласия либо его отсутствия лица, чьи права были нарушены, вправе в установленном порядке обратиться в суд. 

Истребование  согласия нанимателей (пользователей), проживающих в коммунальной квартире, при вселении собственником комнаты третьих лиц гражданским и жилищным законодательством РФ, а также нормативными правовыми актами города Москвы не предусмотрено. 

Однако  наниматели (пользователи) в случае нарушения их прав также вправе в  установленном законом порядке  обратиться в суд за защитой нарушенных прав. 

При этом действующее законодательство не содержит правовой нормы о соблюдении нормы жилой площади на одного человека при вселении собственником  третьих лиц, а также о праве  соседей требовать в этом случае от собственника сдаваемой комнаты или от вселяемых лиц каких-либо документов (договор, справки из медицинских учреждений). 

При продаже доли общей собственности  постороннему лицу остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

14.      Общее имущество собственников в многоквартирном доме, коммунальной квартире.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном  доме, не являющиеся частями квартир  и предназначенные для обслуживания  более одного помещения в данном  доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты,  лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);