Институт ипотеки в РФ

Между ОАО "Камчатмебель" (продавец) и ОАО "Камчатское пиво" (покупатель) заключен договор купли-продажи  недвижимости от 20.11.2000, согласно которому продавец обязуется передать в собственность  покупателя здание котельной. Стороны  согласовали стоимость имущества  в сумме 600000 руб.

По соглашению сторон эта  сумма выплачивается покупателем  по предъявлении продавцом счета-фактуры  в течение трех банковских дней после  государственной регистрации права  собственности в центре по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передаче недвижимого  имущества покупателю по акту приема-передачи.

Актом приема-передачи от 20.11.2000 продавец передал здание покупателю.

Право собственности ОАО "Камчатское пиво" на здание было зарегистрировано 03.01.2001 УФРС с указанием  обременения - залог в силу закона в связи с рассрочкой платежа, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации  права.

Новый собственник имущества - ОАО "Камчатское пиво" 03.06.2008 обратился  в УФРС с заявлением о погашении  регистрационной записи о наличии  в отношении объекта недвижимости ограничения права собственности  в форме залога и выдаче соответствующего свидетельства.

УФРС приостановило государственную  регистрацию на срок до 16.07.2008, о чем  уведомило ОАО "Камчатское пиво" письмом от 17.06.2008, сообщив, что ОАО "Камчатмебель" не обращалось с  заявлением о погашении регистрационной  записи о залоге в связи с исполнением  обязательства по договору.

Сообщением от 15.07.2008 УФРС отказало ОАО "Камчатское пиво" в  государственной регистрации права, так как им не представлены документы, подтверждающие обращение ОАО "Камчатмебель" за погашением записи о залоге.

Суд руководствовался ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 4 ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым регистрационная  запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Установив, что залогодержатель (ОАО "Камчатмебель") прекратил  свою деятельность в связи с ликвидацией, суд пришел к выводу, что ОАО "Камчатское пиво" лишено возможности обратиться с совместным заявлением с ОАО "Камчатмебель" в УФРС о погашении записи о  залоге.

Кроме того, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без  перехода его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, в связи с чем, имея соответствующее  заявление залогодателя и документы  о ликвидации залогодержателя, регистрирующий орган неправомерно отказал в  погашении регистрационной записи.

Вывод суда о том, что  единственным основанием для погашения  записи об ипотеке в данном случае является соответствующее заявление  собственника объекта недвижимости, является правильным, так как существование  непогашенных записей о залоге приобретенного недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним создает препятствия в  ведении заявителем своей хозяйственной  деятельности, полному осуществлению  прав на данное имущество.

ФАС округа оставил судебные акты по делу без изменения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России //История государства и права.- 2007.- N 12.- С.26-29.

² Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости). - М.: Юстицинформ, 2008.-С.56.

³ Боброва О.В. Правовые основы государственного регулирования банковского кредитования: Автореф. дис. ... к.ю.н. Саратов, 2008.-С.133.

⁴ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2007.- С. 206 - 207.

⁵ Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация [Электронный ресурс]: Дис. ... к.ю.н. М.: РГБ, 2008 (из фондов Российской государственной библиотеки).- С. 98.

⁶ Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). -М.: ЗАО "Юстицинформ", 2005. -С. 130.

⁷ Хуснетдинова Л. Договоры, заключаемые при оформлении ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. -2009. -N 12. -С. 81 - 96.

⁸ Зайнуллина С.Р.Стороны по договору ипотеки// Налоги.- 2009. -N 38. -С. 15 - 18.

⁹ Быстревский С.В. Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств: Автореф. дис. ... к.ю.н. М., 2007. С. 23 - 24.

¹⁰ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"//Вестник ВАС РФ. -2005.- N 4.

¹¹ Русецкий А.Е. Нововведения Закона об ипотеке и государственной регистрации//Право и экономика.- 2009.- N 3.- С.21-23.

¹² Петров Д.А. Некоторые вопросы совершенствования законодательства об ипотеке //Арбитражные споры.- 2009.- N 1.- С.41-50

¹³ Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке//Нотариус.- 2009.- N 1.- С.35-41

¹⁴ Постановление Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. N 6/8//Вестник ВАС РФ. -1996. -N 9. -С. 17.