Институт ипотеки в РФ

 

 

Оглавление

 

Введение...........................................................................................................3

1.История развития института  ипотеки в России.........................................4

2. Понятие, сущность и значение договора ипотеки....................................7

3. Права и обязанности сторон по договору ипотеки...................................9

4. Существенные условия договора ипотеки..............................................14

Заключение.....................................................................................................20

Список используемых источников...............................................................21

Приложение..................................................................................................22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Тема работы является достаточно актуальной, так как коммерческое кредитование на значительные суммы и длительные сроки, осуществляемое при необходимости привлечения крупных инвестиций, невозможно без серьезного обеспечения предоставляемых кредитов (займов). Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику недвижимого имущества. Недвижимое имущество мало подвержено риску гибели, его легко контролировать, и оно может быть достаточно надежным обеспечением кредита (займа) в течение длительного времени.

В связи с актуальностью  можно отметить высокую степень  разработанности данной темы в научных  статьях, комментариях, монографиях, диссертациях, материалах судебной практике, что нашло отражение в нашем исследовании.

Целью данной работы является изучение института ипотеки в РФ.

Задачи исследования следующие:

1. Осветить историю развития  института ипотеки в России.

2. Раскрыть понятие, сущность и значение договора ипотеки.

3. Перечислить права и обязанности сторон по договору ипотеки.

§4.Выявить существенные условия договора ипотеки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§1. История развития института ипотеки в России.

 

Во многом уникальный путь развития от предполагаемого времени  возникновения и до XVII в. прошел русский  залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся к XIII - XIV вв.  Первые же законодательные нормы  о залоге появляются в Псковской  судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), где данному институту посвящено  целых десять статей.

Говоря о сущности залога, Д.И. Мейер писал, что "залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает  быть и залогом". Он считал, что до начала XVIII в. залоговая сделка в Московском государстве всегда устанавливала право собственности в пользу залогодержателя, который получал не только владение и пользование, но и возможность распоряжаться заложенной вещью. Эта собственность, по мнению Д.И. Мейера, вытекает из самой передачи обеспечительного объекта, без которой нет настоящего залога.

Критикуя теорию Д.И. Мейера, Л.А. Кассо считал характерным окончательное  и бесповоротное приобретение права  на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя. По его мнению, сама залоговая сделка заключается с целью устранить  личность должника от всякой ответственности. При этом заложенная вещь считается  безусловным эквивалентом за полученные деньги. Последний вывод Л.А. Кассо  небезосновательно делает, исходя из содержания ст. 31 Псковской судной грамоты. Он, как и Н.Л. Дювернуа, справедливо  полагал, что ст. 30 и ст. 31 объединены общей идеей ограничения взыскания. Таким образом, можно согласиться  с мыслью о том, что на определенном этапе своего развития залог прежде всего понимался как обязательство  вещи, становившейся главным должником  в залоговой сделке.

Впоследствии В.А. Удинцев указал, что залог возник первоначально в виде простой поруки - разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Кроме того что не требовалось передачи заложенного имущества во владение кредитора, древнерусский залог обладал таким контрастным отличием от римского, как отсутствие институтов старшинства и ипотечного преемства. Статья 104 Псковской судной грамоты в случае возникновения нескольких залоговых прав на одну вещь предусматривала равноправие всех залогов независимо от времени возникновения и даже от наличности записи у кредитора. Следствием этого правила, вероятно, было то обстоятельство, что кредиторы оставались совершенно беззащитными против недобросовестного отчуждения должником заложенного имущества. Положение кредиторов усугублялось еще и возможностью фактического владения на основании одновременного существования нескольких юридических титулов (кредитор не мог быть уверен, что должник не распорядился своим имуществом на основании другого титула). Таким образом, пока вещь оставалась во владении должника, все гарантии против его недобросовестности оставались недостаточными.

Передача владения к тому же способствовала возникновению формулы "за рость пахати", означавшей право кредитора пользоваться плодами  заложенной вещи вместо процентов. В  итоге новая форма залога, сложившаяся  в русском праве в XVI в., состояла из двух элементов: наличия надежных гарантий для кредиторов и использования  заложенного имущества в счет процентов по долгу. Также для  древнерусского залога была характерна бессрочность. Владение кредитору передавалось на условии "до кунь", то есть до выплаты  долга. Это вполне соответствовало  экономическим условиям того времени, когда землевладение было главным  приложением для капиталов бояр и монастырей. Залогодержатель, получивший в обеспечение земельный участок, совершенно не был заинтересован  в обратном получении своих денег. Однако с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, существовала и форма, предусматривающая  оставление имущества у должника. Свидетельство об этом мы находим в указе Ивана Грозного от 11 января 1557 г. Данный указ нормирует в основном заемные долги, обеспеченные недвижимостью, с передачей последней в руки кредитора. В нем постановляется, что заложенная недвижимость должна возвращаться залогодателю, который в течение пяти лет обязан будет выплатить долг и установленные на него проценты. В случае просрочки вотчина передается кредитору. Если же недвижимость уже была продана третьему лицу, то она отнимается у последнего и передается кредитору; покупатель мог обратиться с личным иском к продавцу. С большой степенью вероятности можно предположить, что "в эту эпоху такая форма являлась новшеством и что законодательство тогда уже... указывало путь развития нашему реальному кредиту".

В конце XVI - начале XVII в. в  России разразился экономический кризис, последствия которого сказались  и на развитии залоговых отношений. Удорожание кредита неминуемо повлекло за собой унифицирование способа  обращения взыскания. Соборное уложение 1649 г. предусматривает безусловный  переход заложенного имущества  в собственность кредитора (ст. 196 главы X). Присвоение имущества залогодержателем в случае просрочки можно рассматривать  как характерное явление русского залогового права периода XVII в. Уже  во второй половине XVII в. в связи  с наметившимся экономическим подъемом и усовершенствованием поземельной  регистрации необходимость передачи имущества кредитору отпала¹.

На протяжении последних  лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает со стороны  как государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.

Принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" было предусмотрено  Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 334), который устанавливал, что залог  земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Вместе с тем не все  вопросы нашли свое разрешение в  данном Федеральном законе, поскольку  он не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в  России, которое, после наработки  соответствующего опыта и практики применения, наполнит новым содержанием  нормативные установления, регулирующие ипотеку (залог недвижимости).

В целях решения жилищной проблемы в Российской Федерации  и внедрения ипотечного кредитования на протяжении последних лет происходило  постоянное совершенствование законодательной  базы в данной области.

 

§2.Понятие, сущность и значение договора ипотеки.

 

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор  между должником (залогодателем) и  кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, и за счет него кредитор может  удовлетворить свои требования в  случае неисполнения обязательств.

Одна из основных проблем  долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных  формах. На эффективность форм привлечения  средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов прежде всего влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения  ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости  и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения  со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов².

В соответствии со статьей 1 закона об Ипотеки по договору о  залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Для возникновения ипотеки  в силу закона необходимо одновременное  наличие следующих условий: прямое указание на возникновение ипотеки в законе (именно в законе, а не в ином нормативно-правовом акте); в законе указаны обязательства, при наличии которых возникает ипотека ("если имущество приобретено в рассрочку", "если квартира приобретена на средства кредита"); в законе определены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона; возможность определить залогодержателя при ипотеке в силу закона.

Следует отметить, что применение конструкции залога в силу закона при совершении сделок с недвижимостью  вызывает ряд трудностей. Так, при  регистрации перехода права собственности  к покупателю учреждение юстиции должно само выявлять, возникает ли залог в силу закона, а формулировки договора, устанавливающие срок и порядок оплаты, не всегда дают возможность их однозначного толкования. Например, часто стороны привязывают срок оплаты к дате государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (через три дня после государственной регистрации, в течение недели и т.д.). Вышеуказанные нормы ГК, устанавливающие залог в силу закона, четко привязывают срок оплаты к моменту передачи вещи, а не к государственной регистрации перехода права собственности на вещь к покупателю, что является неправильным: право продавца должно подлежать особой защите с момента, когда вещь выбыла из его владения не только фактически, но и юридически  перешла в собственность другого лица.

 

 

        §3.Права и обязанности сторон по договору ипотеки.

 

В качестве сторон договора ипотеки выступают залогодержатель  и залогодатель.

Статья 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что залогодателем может  быть: сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой; лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

О.В. Боброва указывает, что  в банковском кредитовании в отличие  от иных видов кредитования непосредственно  затрагиваются интересы еще двух субъектов (кроме кредитора и  заемщика). Первый из них - участник исполнения кредитных обязательств, если таковым  не является сам заемщик. Такая роль отведена гаранту, поручителю, страховщику, третьему лицу - залогодателю. Другой объект - совокупный обладатель прав. Специфичным для банков является осуществление кредитования за счет привлеченных денежных средств. Законодательно правовой режим их не установлен, но по поводу этих средств существуют дополнительные обязательства у банка и, в свою очередь, права у его вкладчиков, передавших последнему деньги в виде вкладов и счетов³.

При характеристике прав и  обязанностей сторон необходимо отметить, что в законодательстве, в том  числе в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствует  какая-либо классификация прав и  обязанностей сторон договора ипотеки. На наш взгляд, пробелом в действующем Федеральном законе является нечеткое разграничение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки (залога недвижимости).

Итак, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества. Это право характеризуется преимущественностью удовлетворения перед правами других кредиторов⁴.

В научной диссертационной  работе А.В. Фадеева "Договор ипотеки  и его государственная регистрация" одну из групп прав он обозначил как права по распоряжению предметом залога. К ним относятся такие права, как: право на отчуждение заложенного имущества (п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); право последующей ипотеки. При наличии ряда условий предмет ипотеки может быть заложен два и более раза⁵.

Близко к праву на отчуждение заложенного имущества примыкает  право залогодателя завещать заложенное имущество. В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержится указание на то, что "условия  договора об ипотеке или иного  соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны"⁶. Как следует из содержания данного права, принадлежать оно может только физическому, но не юридическому лицу.