Институт ипотеки в РФ

Арбитражный суд отказал  арендатору в удовлетворении его  заявления и признал отказ  учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации. В  соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого  имущества соответственно применяются  к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным  законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого  имущества, не подлежащего государственной  регистрации, не могут являться предметом  договора об ипотеке. Поэтому договор  о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого  имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной  регистрации.

11. Суд не вправе устанавливать  очередность реализации заложенного  имущества, если такая очередность  не установлена соглашением залогодателя  и залогодержателя.

Залогодержатель обратился  в арбитражный суд с иском  к залогодателю, являвшемуся и  должником по обязательству, обеспеченному  договором о залоге ценных бумаг, договором о залоге товаров в  обороте и договором об ипотеке  здания и земельного участка, о взыскании  долга и об обращении взыскания  на все заложенное имущество.

КонсультантПлюс: примечание.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ признан утратившим силу Федеральным  законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". По вопросу, касающемуся  наложения ареста на имущество должника, см. статью 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ. Особенности обращения взыскания  на имущество должника-организации  регламентированы главой 10 указанного Федерального закона.

Арбитражный суд иск  удовлетворил, указав в решении, что  реализация заложенного имущества  должна быть осуществлена в очередности, установленной статьей 59 Федерального закона "Об исполнительном производстве", сначала на ценные бумаги, затем  на товары в обороте и лишь в  случае недостаточности вырученных от реализации этих видов имуществ денежных средств для погашения  долга на здание и земельный участок.

Залогодержатель обжаловал  решение суда в кассационную инстанцию. Суд кассационной инстанции решение  суда первой инстанции в части  установления очередности обращения  взыскания на заложенное имущество  отменил. Согласно статье 26 Закона РФ "О  залоге" в случае, если предметом  залога является несколько вещей  или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога. Поскольку договорами о залоге и договором об ипотеке не установлена ни очередность, в которой залогодержатель имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, ни очередность, в которой должна осуществляться его реализация, суд не должен сам устанавливать такую очередность.

12. Заключенное сторонами  соглашение о внесудебном порядке  обращения взыскания на заложенное  недвижимое имущество может быть  расторгнуто сторонами не только  по соглашению сторон, но также  по решению суда по требованию  одной из сторон в случаях,  предусмотренных законом или  этим соглашением.

Залогодатель обратился  в суд с иском о расторжении  заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке  обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных  этим соглашением.

Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает  возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения  взыскания на заложенное имущество  ни по соглашению сторон, ни по решению  суда по требованию одной из сторон.

Арбитражный суд иск  удовлетворил. Соглашение о внесудебном  порядке обращения взыскания  является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские  права и обязанности сторон. Такой  договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным  нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может  быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими  законами или договором.

По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее  чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого  имущества. Однако торги так и  не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.

13. Соглашение об уступке  права по обеспеченному ипотекой  основному обязательству должно  быть совершено в той же  форме, что и договор, из  которого возникло обязательство,  а переход прав по договору  об ипотеке должен быть зарегистрирован  в порядке, установленном для  регистрации этого договора.

Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю  иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания  на здание и земельный участок, которые  были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось  на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга  было уступлено ему обществом  с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании  заключенного между ними в простой  письменной форме соглашения об уступке  права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке  к акционерному обществу как цессионарию  по основному обязательству перешли  и права по договору об ипотеке  принадлежащих индивидуальному  предпринимателю здания и земельного участка, который был заключен между  ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании  с индивидуального предпринимателя  долга по договору займа и отказал  в удовлетворении требования об обращении  взыскания на здание и земельный  участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих  обязательств по договору займа. Суд  указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и  права по договору об ипотеке. Как  предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка  требования по сделке, требующей государственной  регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для  регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки  в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец  как новый залогодержатель, к  которому права по договору об ипотеке  переходят не в порядке уступки  права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в  любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в  регистрационную запись на основании  одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная  регистрация к моменту вынесения  судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства  по возврату займа, к истцу еще  не перешли.

14. При переходе прав  по основному обязательству, обеспеченному  ипотекой, от кредитора, выступающего  в качестве залогодержателя, к  другому лицу по основаниям, указанным  в законе, иным чем на основании  уступки прав требования, к этому  лицу также переходят права  по договору об ипотеке. Такое  лицо вправе потребовать от  учреждения юстиции регистрации  перехода к нему прав по  договору об ипотеке при представлении  документов, подтверждающих переход  к нему прав по основному  обязательству, обеспеченному этой  ипотекой.

Банк обратился в арбитражный  суд с заявлением о признании  недействительным уклонения учреждения юстиции от внесения изменений в  запись о государственной регистрации  договора об ипотеке.

Банк выступил в качестве поручителя по договору поручительства, которым было обеспечено исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Помимо договора поручительства, заключенного между подрядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед  подрядчиком было обеспечено также  договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. Так как заказчик не выполнил свои обязательства перед  подрядчиком, последний предъявил  требование к банку. Ввиду отказа банка удовлетворить это требование подрядчик предъявил к банку  иск в арбитражный суд, который  этот иск удовлетворил. Решение суда было банком исполнено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят  права кредитора по этому обязательству  и права, принадлежавшие кредитору  как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Соответственно, к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему  из договора подряда, также перешли  и права по договору об ипотеке, обеспечивающему  исполнение этого обязательства.

Учреждение юстиции отказало банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную  запись в части указания банка  в качестве нового залогодержателя  по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и  первоначальный залогодержатель, права  которого перешли к банку.

Арбитражный суд заявление  удовлетворил, указав, что если права  по договору об ипотеке перешли не в порядке уступки требования, а по иным основаниям, установленным  законом, новый залогодержатель  вправе потребовать от учреждения юстиции  внесения изменений в регистрационную  запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

15. Заключенное банком-залогодержателем  соглашение о внесудебном порядке  обращения взыскания на недвижимое  имущество, по которому банк  приобретает это имущество для  себя или для третьего лица, не может считаться заключенным  банком с превышением его специальной  правоспособности.

Акционерное общество - залогодатель обратился в суд с иском  о признании недействительным соглашения о внесудебном обращении взыскания  на заложенное здание, заключенное  с банком-залогодержателем и предусматривающее, что банк приобретает предмет  ипотеки у залогодателя для третьего лица. Поскольку в соответствии с  пунктом 3 статьи 55 Закона об ипотеке  к такому соглашению применяются  нормы о договоре комиссии, то, следовательно, банк, заключив соглашение и приобретая имущество, выступал как комиссионер, действуя от своего собственного имени, но в интересах и за счет третьего лица. Соответствующий договор комиссии, заключенный между банком и этим третьим лицом, предусматривал обязанность  последнего уплатить банку комиссионное вознаграждение.

Однако согласно частям 1 и 2 статьи 1 Федерального закона "О  банках и банковской деятельности" банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской деятельности.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Между акционерным  обществом и банком был заключен договор, по которому банк предоставил  обществу кредит. Исполнение обществом  вытекающих из этого договора обязательств перед банком было обеспечено заключенным  между ними договором об ипотеке  здания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона "О  банках и банковской деятельности" к числу банковских операций, которые  кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств  физических и юридических лиц, привлеченных во вклады (до востребования и на определенный срок). Статья 33 этого  же Закона предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого  имущества, а при нарушении заемщиком  обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество  в порядке, установленном федеральным  законом.

Таким образом, право банка  брать в ипотеку недвижимое имущество  в целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано  с правом банка осуществлять такую  банковскую операцию, как предоставление кредитов. В силу статьи 33 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном  Законом об ипотеке. Статья 55 этого  Закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения  взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества  залогодержателем для себя или третьих  лиц. Следовательно, право залогодержателя  приобретать заложенное имущество  для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный  порядок обращения взыскания  на заложенное недвижимое имущество, предоставляет  залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества  для себя или для третьих лиц  неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью.

Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного  недвижимого имущества на основании  соглашения с залогодателем о  внесудебном обращении взыскания  на это имущество, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности.