Институт ипотеки в РФ

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи  с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

6. При обращении взыскания  на заложенное по договору  об ипотеке право аренды земельного  участка и при его реализации  к лицу, приобретшему такое право,  переходят также обязанности  арендатора по соответствующему  договору аренды.

Арендодатель предъявил  к лицу, приобретшему права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который  было обращено взыскание, иск о взыскании  с него задолженности по арендной плате за период, предшествовавший их реализации с торгов, и за последующий  период.

В ходе судебного разбирательства  ответчик в своих возражениях  ссылался на то, что в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ и пункта 1 статьи 54 Закона РФ "О залоге" предметом  залога могли являться только имущественные  права (требования), но не обязанности. Соответственно, по договору об ипотеке  права аренды первоначальный арендатор  заложил свои права по договору аренды, а именно: право владеть и пользоваться в течение установленного договором  срока земельным участком. Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке  в случае обращения взыскания  на заложенное право аренды недвижимого  имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим  оформлением уступки данного  права. В результате обращения взыскания  на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов права арендатора приобрел ответчик. Что же касается обязанностей арендатора по договору аренды, включая обязанность вносить  арендную плату, то они не могли быть заложены арендатором исходя из смысла норм ГК РФ, Закона РФ "О залоге" и Закона об ипотеке. Поэтому обязанности  по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды, продолжает нести первоначальный арендатор.

Арбитражный суд удовлетворил исковое требование арендодателя о  взыскании арендной платы с ответчика  за период с момента приобретения им прав арендатора и отказал в  удовлетворении остальной части  требований.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором  земельного участка своих прав и  обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством  передачи арендных прав в залог, а  также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. Как предусмотрено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса, в указанных  случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед  арендодателем становится новый  арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Следовательно, поскольку сам по себе договор  ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования  ипотеки все права и обязанности  по договору аренды продолжает нести  первоначальный арендатор, заложивший свои права.

В результате обращения  взыскания на предмет ипотеки  и его реализации указанные права  приобрел ответчик. По смыслу абзаца первого  пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с  передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке  перенайма). Согласно абзацу первому  пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме  ответственным по договору аренды перед  арендодателем вместо первоначального  арендатора становится новый арендатор.

Поэтому ответчик, приобретший  права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с  публичных торгов как предмет  ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрел эти права вместе с обязанностями  арендатора (аналогично тому, как это  осуществляется при перенайме).

7. Договор о залоге  доли в праве собственности  на объект недвижимого имущества,  заключенный 5 февраля 2002 года, в  соответствии с действовавшим  на эту дату законодательством  подлежал нотариальному удостоверению  и государственной регистрации,  поскольку к нему применяются  правила ГК РФ и Закона об  ипотеке, регулирующие залог недвижимого  имущества (ипотеку).

Залогодержатель обратился  в арбитражный суд с иском  к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному договором о залоге доли в праве собственности на здание, о взыскании долга и  обращении взыскания на заложенное имущество.

В процессе судебного разбирательства  залогодатель заявил, что договор  о залоге доли в праве собственности  на недвижимое имущество является договором  об ипотеке и, следовательно, он в  соответствии с правилами ГК РФ и  Закона об ипотеке, действовавшими на дату его заключения (5 февраля 2002 года), подлежал нотариальному удостоверению  и государственной регистрации. Так как договор не был нотариально  удостоверен и не был зарегистрирован, он в силу пункта 1 статьи 165, пунктов 3 и 4 статьи 339 ГК РФ, абзаца третьего пункта 1 статьи 10 Закона об ипотеке является ничтожным.

Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора-залогодержателя о  взыскании долга и отказал  ему в удовлетворении иска об обращении  взыскания на заложенную должником-залогодателем  долю в праве собственности на здание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации. Пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к недвижимому  имуществу только недвижимые вещи. Согласно пункту 1 статьи 131 право собственности  на недвижимые вещи подлежит государственной  регистрации. Поэтому и общая  долевая собственность нескольких лиц на недвижимую вещь подлежит государственной  регистрации. Также в соответствии с правилами части второй статьи 251 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит государственной регистрации переход права на долю в праве собственности на недвижимое имущество. Поскольку возникновение общей долевой собственности на недвижимое имущество и переход долей в праве собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации, постольку к сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью. Следовательно, к договору о залоге доли в праве собственности на здание применяются правила ГК РФ о залоге недвижимости и Закона об ипотеке. Указанный договор согласно законодательству, действовавшему на дату его заключения, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

8. Исполнение обязательств, вытекающих из двух и более  кредитных договоров, заключенных  между одними и теми же должником  и кредитором, может быть обеспечено  одним договором об ипотеке  здания. Если в последующем при  уступке кредитором (цедентом) своих  прав по одному из этих кредитных  договоров третьему лицу (цессионарию)  с одновременной уступкой прав  по договору об ипотеке стороны  не определят очередность, в  которой ипотека обеспечивает  исполнение должником обязательств  перед ними, применяются нормы  статьи 46 Закона об ипотеке. Вырученная  от реализации предмета ипотеки  сумма подлежит распределению  между кредиторами пропорционально  размерам их требований, обеспеченных  ипотекой.

Кредитная организация, которой  банк уступил свои права требования по кредитному договору, заключенному им с акционерным обществом, и  права по договору об ипотеке, обеспечивающему  исполнение обязательств по этому кредитному договору, обжаловала в судебном порядке  отказ учреждения юстиции в регистрации  перехода к ней прав по договору об ипотеке.

Учреждение юстиции указало, что договором об ипотеке здания, заключенным между банком и акционерным  обществом, было обеспечено исполнение этим обществом обязательств по возврату кредитов, предоставленных ему банком на основании двух кредитных договоров. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 43 Закона об ипотеке  очередность залогодержателей устанавливается  на основании данных Единого реестра  о моменте возникновения ипотеки. В Единый реестр была внесена одна запись о регистрации одного договора об ипотеке (одной ипотеки), обеспечивающего  исполнение обязательств акционерного общества перед банком, вытекающих из двух кредитных договоров. Поэтому  данная запись не позволяет учреждению юстиции при регистрации перехода к кредитной организации прав по договору об ипотеке определить и указать в Едином реестре  очередность двух залогодержателей (банка и кредитной организации) в отношении одного предмета ипотеки.

Арбитражный суд признал  отказ необоснованным. Залогодатель и залогодержатель вправе на основании  одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга  обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Согласно пункту 1 статьи 43 Закона об ипотеке  имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено  в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или  иного должника тому же или иному  залогодержателю (последующая ипотека).

В силу пункта 5 статьи 46 Закона об ипотеке правила об удовлетворении требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются  в порядке очередности, соответствующей  срокам исполнения соответствующих  обязательств, если федеральным законом  или соглашением сторон не предусмотрено  иное.

При заключении договора ипотеки  стороны (банк и акционерное общество) имели право определить, в отношении  какого из кредитных обязательств ипотека  будет считаться предшествующей и какого - последующей.

При уступке банком прав по одному из кредитных договоров  третьему лицу (кредитной организации), повлекшей переход прав по договору об ипотеке, банк и это лицо также  могли определить очередность, в  которой их права требования обеспечены ипотекой одного объекта. Поскольку цедент и цессионарий об этом не договорились, каждый из них является кредитором по самостоятельному кредитному договору и оба они выступают как сокредиторы (залогодержатели) по одному договору об ипотеке и имеют право получить удовлетворение своих требований, обеспеченных ипотекой, из суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки, в размерах, пропорциональных размерам этих требований (статья 321 и пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

При этом их требования, обеспеченные ипотекой, удовлетворяются в порядке  очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств (пункт 5 статьи 46 Закона об ипотеке). Соответственно, в зависимости от сроков исполнения обязательств, их требования для целей  определения очередности их удовлетворения рассматриваются как обеспеченные предшествующей или последующей  ипотекой (пункты 2 - 4 статьи 46 Закона об ипотеке).

9. Залогодержатель был  вправе обратиться к учреждению  юстиции с заявлением о государственной  регистрации ипотеки в силу  закона, ранее не зарегистрированной  учреждением юстиции, без внесения  платы за такую регистрацию.

Банк обжаловал в судебном порядке уклонение учреждения юстиции  от регистрации в пользу банка  законной ипотеки на жилые помещения, приобретенные акционерным обществом  за счет кредита, предоставленного ему  для этих целей банком.

В ходе судебного разбирательства  арбитражный суд установил, что  кредит был предоставлен банком акционерному обществу для приобретения жилых  помещений на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ним и заказчиком строительства. В соответствии с  пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным  законом или договором, жилой  дом или квартира, приобретенные  или построенные с использованием кредитных средств банка или  иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или  квартиры, считаются находящимися в  залоге с момента государственной  регистрации права собственности  заемщика на жилой дом или квартиру.

В силу пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке учреждение юстиции должно было осуществить регистрацию законной ипотеки в отношении недвижимого  имущества в момент регистрации  права собственности общества на полученные жилые помещения. Однако в тот момент такая регистрация  не была осуществлена. В ходе проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных обществом  для регистрации своего права  собственности на жилые помещения, учреждение юстиции не смогло выявить  факт, что денежные средства, перечисленные  акционерным обществом заказчику  по договору долевого участия в строительстве  в качестве платы за квартиры, были предоставлены обществу для этих целей банком на основании кредитного договора. Поэтому учреждение юстиции  и не установило факта возникновения  законной ипотеки банка на эти  квартиры.

В последующем банк обратился  к учреждению юстиции с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных  жилых помещений. Однако учреждение юстиции не приняло от банка документы  на государственную регистрацию, так  как заявитель не приложил документ об оплате государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем документы, признал уклонение учреждения юстиции  от приема документов на регистрацию  законной ипотеки неправомерным. В  соответствии с правилами пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека  в силу закона подлежит государственной  регистрации, которая осуществляется учреждением юстиции без представления  отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку  в нарушение абзаца второго пункта 2 статьи 20 учреждение юстиции не осуществило  государственную регистрацию ипотеки  в силу закона в момент регистрации  права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое  помещение, банк как залогодержатель  по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции  с заявлением о государственной  регистрации. В этом случае плата  за государственную регистрацию  не должна взиматься.

10. Права по договору  аренды нежилого помещения, заключенному  на срок до одного года, могут  быть предметом залога. Однако  поскольку договор аренды нежилого  помещения, заключенный на срок  до одного года, не подлежит  государственной регистрации, договор  о залоге прав по такому  договору аренды не является  договором ипотеки.

Арендатор обжаловал в  судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации  договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать  месяцев. Отказ учреждения юстиции  был обоснован тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилого помещения  на срок до одного года не подлежит государственной  регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" основанием для  отказа в государственной регистрации  права или сделки является то, что  данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная  регистрация договора об ипотеке  арендных прав, вытекающих из такого договора.