Институт ипотеки в РФ

Следовательно, при рассмотрении заявления должника об отсрочке исполнения решения об обращении взыскания  на предмет договора об ипотеке необходимо руководствоваться не только статьей 324 АПК РФ, но и нормами Закона об ипотеке. В данном случае залогодателем  являлось юридическое лицо, а предметом  ипотеки являлось здание. Поскольку  отсутствуют предусмотренные пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке основания  для удовлетворения судом заявления  об отсрочке реализации заложенного  имущества, такое заявление не подлежит удовлетворению судом.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу залогодателя по договору об ипотеке, определение суда первой инстанции отменил и заявление  удовлетворил. Статья 324 АПК РФ устанавливает  самостоятельное основание, при  наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению  взыскателя, должника или судебного  пристава-исполнителя вправе отсрочить  или рассрочить исполнение судебного  акта, изменить способ и порядок  его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного  акта, хотя бы эти обстоятельства и  не были предусмотрены пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке, суд вправе предоставить отсрочку исполнения решения об обращении  взыскания на заложенное имущество.

 

19. При указании сторонами  в договоре об ипотеке нескольких  разных оценок предмета ипотеки  такой договор не может считаться  незаключенным, если возможно  установить, какая из оценок представляет  собой ту, о которой стороны  договорились как о существенном  условии договора об ипотеке.

Банк-кредитор предъявил  в арбитражный суд иск о  взыскании с ответчика долга  по договору кредита и об обращении  взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание.

Ответчик, возражая против удовлетворения требования об обращении  взыскания на заложенное им по договору об ипотеке здание, ссылался на то, что  данный договор является незаключенным. В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге, по которому стороны должны были достичь  соглашения. В заключенном истцом и ответчиком договоре об ипотеке  стороны указали три разных оценки заложенного здания. Поскольку условия  договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны  при оценке предмета ипотеки, договор  об ипотеке является незаключенным.

Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора о взыскании  с ответчика суммы долга и  об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

При анализе условий  договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали  три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость  заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана  сторонами в целях реализации положения пункта 4 статьи 4 Закона Российской Федерации "О государственной  пошлине", действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что  при определении размера государственной  пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость  жилого дома, квартиры, дачи, гаража и  иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической  инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки  независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны  указали в договоре об ипотеке, в  силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между  собой дали этому предмету ипотеки.

 

 

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

 

Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными

судами округов споров, связанных  с залогом имущества

(третий квартал 2009 года)

 

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 30 октября 2009 года

 

С.Ю. КАРАСЕВА

 

1. Суд признал недействительным  договор залога товара в обороте,  установив, что предшествующими  договорами залога готовой продукции  в обороте прямо предусмотрен  запрет на последующий залог  (Постановление ФАС Волго-Вятского  округа от 03.08.2009 по делу N А28-190/2009-3/9).

 

ОАО КБ "Петрокоммерц" обратился с иском к Сбербанку  РФ и ОАО "Слободской спиртоводочный завод" о признании недействительным договора залога товара в обороте, заключенного Сбербанком и заводом, и о применении последствий недействительности ничтожной  сделки в виде прекращения обращения  взыскания на заложенное имущество.

Решением суда иск удовлетворен на основании ст. ст. 167, 168, 334 и 342 ГК РФ; суд пришел к выводу, что договор  залога заключен без предварительного письменного согласия истца, в связи  с чем спорный договор и  дополнительное соглашение к нему являются недействительными.

По мнению Сбербанка, с  момента заключения договора уступки  права требования залог как обязательство  прекратился, поэтому основания  для признания его недействительным не имеется. Ст. 351 ГК РФ предусмотрены  специальные последствия нарушения  залогодателем правил последующего залога (досрочное исполнение обеспеченного  залогом обязательства путем  обращения взыскания на предмет  залога), поэтому не могут быть применены  положения параграфа 2 гл. 9 ГК РФ. Истец  не является лицом, заинтересованным по делу.

Банк (кредитор) и завод (заемщик) заключили кредитные договоры от 11.06.2004 и 28.07.2004, в соответствии с  которыми истец предоставил заводу кредиты в сумме 33000000 руб. на срок по 09.06.2006 включительно с процентной ставкой 17% годовых; по кредитному договору от 28.07.2004 в сумме 28000000 руб. на срок по 25.07.2005 включительно с процентной ставкой 17,5% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств по этим договорам банк и завод заключили договоры залога готовой продукции в обороте, по которым завод (залогодатель) передал  истцу (залогодержателю) в залог  готовую продукцию в обороте. В договорах установлено, что  последующий залог заложенного  имущества не допускается без  предварительного письменного согласия залогодержателя - банка.

Сбербанк и завод 14.08.2006 заключили договор залога товаров  в обороте в обеспечение обязательств ООО "Сомелье" (кредитный договор  от 14.08.2006), в соответствии с которым  завод (залогодатель) передал в залог  Сбербанку находящуюся в обороте  продукцию.

Решением районного суда от 13.08.2008 удовлетворены требования Сбербанка к заводу, в том числе  обращено взыскание на заложенное имущество  по договору залога товаров в обороте  от 14.08.2006 на сумму 27613000 руб.

Решением от 18.07.2008 завод  признан несостоятельным (банкротом).

Банк считает, что завод  заключил договор залога товаров  в обороте от 14.08.2006 без письменного  согласия истца на последующий залог  заложенного по договорам залога в обороте от 11.06.2004 и 02.10.2006.

Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими  договорами о залоге.

Как установил суд и  подтверждается материалами дела, договорами залога готовой продукции в обороте  от 11.06.2004 и 02.10.2006 прямо предусмотрен запрет на последующий залог.

В силу ст. 168 ГК РФ ничтожной  является сделка, не соответствующая  требованиям закона или иных правовых актов.

Договор залога товаров  в обороте от 14.08.2006 заключен ответчиками  в нарушение требований п. 2 ст. 342 ГК РФ, поэтому суд признал его  недействительным.

Довод Сбербанка о том, что последующий залог имущества  влечет за собой не ничтожность сделки, а иные правовые последствия, признан  несостоятельным и основанным на неверном толковании норм права.

В пп. 1 п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрены  не иные последствия незаконного  заключения сделки о последующем  залоге, а дополнительные гарантии залогодержателя при нарушении  залогодателем правил, установленных  ст. 342 ГК РФ.

Ссылка Сбербанка на договоры уступки права требования и неправильное применение судом  ст. ст. 382, 384 и 352 ГК РФ ошибочна, ибо  в данном случае (с заключением  договоров цессии от 31.12.2008 и 19.01.2009) залог не прекращается.

ФАС округа оставил решение  суда первой инстанции без изменения.

 

2. Суд отказал в обращении  взыскания на имущество, находящееся  в залоге, поскольку спорное имущество  не принадлежит ответчику на  праве собственности или хозяйственного  ведения (Постановление ФАС Восточно-Сибирского  округа от 22.07.2009 N А58-8507/08).

 

ООО "Судоходная компания "Якутск" обратилось с иском  к ЗАО "Северный морской путь" об обращении взыскания на удерживаемое недвижимое имущество - сухогрузный  теплоход.

Решением суда в иске отказано.

13.09.04 между сторонами  был заключен договор на услуги  отстоя судна, в соответствии  с которым ответчик сдал, а  истец принял на отстой на  зимний период 2004 - 2005 годов сухогрузный  теплоход. Ответчик передал по  акту от 24.10.04 данное судно истцу.

Истец выполнил свои обязательства  по хранению судна. Ответчик в нарушение  принятых на себя обязательств за предоставленные  услуги оплату не произвел.

01.06.05 стороны заключили  еще один договор на услуги  отстоя судна, в соответствии  с которым ответчик сдал, а  истец принял на отстой на  летний период 2005 год этот же  теплоход. Ответчик передал по  акту от 16.05.05 судно истцу. Истец  выполнил обязательства по хранению  судна. Ответчик оплату за предоставленные  услуги не произвел.

Эти обстоятельства установлены  решениями арбитражного суда по другим делам от 26.04.2006 и 02.05.2006.

В период нахождения теплохода  у истца право собственности  на данное судно перешло к третьему лицу и было зарегистрировано за ним  в установленном законом порядке.

Судом установлено, что  истец в качестве обеспечения  исполнения обязательства по договорам  на оказание услуг отстоя судна производит удержание переданного ему имущества.

В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего  вещь, удовлетворяются из ее стоимости  в объеме и порядке, предусмотренных  для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его  оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться  указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации  сделок с соответствующим имуществом.

Имущество, на которое установлена  ипотека, не передается залогодержателю.

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может  быть ее собственник либо лицо, имеющее  на нее право хозяйственного ведения.

Сославшись на п. 2 ст. 335 ГК РФ, суд сделал вывод о том, что, поскольку удерживаемое истцом имущество на момент рассмотрения дела в суде не принадлежит ответчику  на праве собственности или хозяйственного ведения, обращение взыскания на него в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, не предоставляется возможным, а требования истца являются незаконными.

ФАС округа оставил решение  суда первой инстанции без изменения.

 

3. Установив, что залогодержатель  прекратил свою деятельность  в связи с ликвидацией, суд  пришел к выводу, что покупатель  объекта недвижимости лишен возможности  обратиться с совместным заявлением  с залогодержателем в регистрирующий  орган с заявлением о погашении  записи о залоге, в связи с  чем отказ в регистрации погашения  регистрационной записи об ограничении  (обременении) незаконен (Постановление  ФАС Дальневосточного округа  от 15.07.2009 N Ф03-3251/2009).

 

ОАО "Камчатское пиво" обратилось с заявлением о признании  недействительным сообщения УФРС об отказе в государственной регистрации  погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) и об обязании УФРС произвести государственную регистрацию  объекта недвижимости.

Решением суда, оставленным  без изменения постановлением апелляционного суда, требования удовлетворены.

По мнению УФРС, оно не может самостоятельно осуществить  государственную регистрацию погашения  регистрационной записи об ограничении (обременении), так как на момент принятия решения об отказе в государственной  регистрации правоспособность залогодержателя  ОАО "Камчатмебель" прекратилась, решение суда о прекращении ипотеки, запись о прекращении залога в  силу закона, зарегистрированного в  пользу юридического лица, которое  на момент прекращения ограничения (обременения) ликвидировано, отсутствуют. По его мнению, отказ в регистрации  является правомерным, так как при  подаче заявления о погашении  записи об ипотеке в УФРС не поступали  документы, подтверждающие факт оплаты стоимости недвижимого имущества  по договору купли-продажи.