Институт ипотеки в РФ

16. Предъявляемое в арбитражный  суд требование об обращении  взыскания на предмет ипотеки  должно быть оплачено государственной  пошлиной как требование неимущественного  характера, независимо от того, предъявлено оно одновременно  с требованием об исполнении  основного обязательства, обеспеченного  ипотекой, или позже, и независимо  от того, являются ответчиками  по этим требованиям одно и  то же лицо или разные лица.

Кредитор-залогодержатель, требования которого о взыскании  долга с должника по договору кредита  были удовлетворены арбитражным  судом, позднее обратился в арбитражный  суд с иском к этому же должнику как к залогодателю с требованием  об обращении взыскания на здание, заложенное по договору об ипотеке  в обеспечение исполнения должником  его обязательств по договору кредита. Иск был оплачен истцом государственной  пошлиной как требование неимущественного характера.

Арбитражный суд на основании  части 1 статьи 128 АПК РФ вынес определение  об оставлении искового заявления без  движения, так как пришел к выводу, что оно подано с нарушением требований, установленных статьей 126 АПК РФ, и не было оплачено государственной  пошлиной в полном размере. Требование об обращении взыскания на предмет  ипотеки носит имущественный  характер и должно быть оплачено государственной  пошлиной исходя из размера того требования, исполнение которого обеспечено ипотекой. В дальнейшем арбитражный суд  в соответствии с частью 1 статьи 129 АПК РФ возвратил исковое заявление.

Истец обжаловал определение  арбитражного суда о возвращении  искового заявления в апелляционную  инстанцию.

Суд апелляционной инстанции  определение отменил, указав, что  требование об обращении взыскания  на предмет ипотеки представляет собой самостоятельное исковое  требование и должно быть оплачено государственной пошлиной. Вместе с  тем предъявленное требование по своей сути не является требованием  о взыскании долга, то есть не является самостоятельным имущественным  требованием. Имущественное требование о взыскании долга ранее уже  было предъявлено истцом и удовлетворено  арбитражным судом.

Поэтому исковое заявление  об обращении взыскания на предмет  ипотеки должно быть оплачено как  исковое заявление неимущественного характера независимо от того, предъявлено  оно одновременно с требованием  об исполнении основного обязательства, обеспеченного ипотекой, или позже, и независимо от того, является ответчиком по этим требованиям одно и то же лицо или разные лица.

17. Если предметом ипотеки  является здание, расположенное  на земельном участке, в момент  заключения договора принадлежавшем  залогодателю на праве постоянного  бессрочного пользования и в  последующем приобретенном залогодателем  в собственность, либо нежилое  помещение, залогодатель которого  после заключения договора об  ипотеке приобрел долю в праве  собственности на земельный участок,  занимаемый зданием, в котором  это помещение находится, то  при обращении судом взыскания  на здание (нежилое помещение)  его реализация осуществляется  вместе с земельным участком (долей  в праве собственности на земельный  участок) под зданием.

Кредитор предъявил в  арбитражный суд иск о взыскании  с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания  на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание, а также на принадлежащий ответчику на праве  собственности земельный участок, занятый этим зданием.

В ходе судебного разбирательству  судом установлено, что предметом  договора ипотеки является только здание, принадлежащее ответчику, так как  на момент заключения договора земельный  участок под этим зданием находился  в государственной собственности  и принадлежал ответчику на праве  постоянного бессрочного пользования. Земельный участок был выкуплен ответчиком после заключения договора об ипотеке здания в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

КонсультантПлюс: примечание.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ признан утратившим силу Федеральным  законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". По вопросу, касающемуся  наложения ареста на имущество должника, см. статью 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ. Особенности обращения взыскания  на имущество должника-организации  регламентированы главой 10 указанного Федерального закона.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании  с ответчика суммы долга и  об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке. В удовлетворении требования об обращении взыскания  на принадлежащий ответчику земельный  участок, занятый этим зданием, суд  отказал на том основании, что  он не является предметом ипотеки, и, следовательно, обращение взыскания  на него для удовлетворения требований истца должно осуществляться судебным приставом-исполнителем в общем  порядке в соответствии с Федеральным  законом "Об исполнительном производстве".

Суд апелляционной инстанции  решение в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания  на земельный участок отменил  и требование удовлетворил. При этом суд сослался на положение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке и принадлежащих  одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, за исключением случаев  отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса, а также за исключением случаев, когда федеральным  законом не разрешается предоставлять  такой земельный участок в  собственность граждан и юридических  лиц.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания  осуществляется посредством его  продажи с торгов, то такая продажа  может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено  это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Кроме того, согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный  участок по обязательствам его собственника допускается только на основании  решения суда. Поскольку законом  не установлено иного, с соответствующим  заявлением в суд может обратиться как судебный пристав-исполнитель  на стадии исполнительного производства, так и кредитор в рамках судебного  разбирательства.

Однако поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный  участок не являлся предметом  ипотеки, кредитор-залогодержатель  не имеет преимущественного права  удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной  цены здания, установленной судом, и  начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем.

В другом деле кредитор предъявил  в арбитражный суд иск о  взыскании с ответчика долга  по договору кредита и об обращении  взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке нежилое помещение  в здании, а также на принадлежащую  ответчику долю в праве собственности  на земельный участок, занятый этим зданием.

В ходе судебного разбирательства  судом установлено, что предметом  договора об ипотеке является только принадлежащее ответчику нежилое  помещение в здании, так как  на момент заключения договора ответчик не обладал ни правом собственности, ни долей в праве собственности  на земельный участок под этим зданием, а также не являлся ни арендатором, ни соарендатором этого  участка. Указанный участок был  приобретен ответчиком вместе с собственниками остальных помещений в здании в общую долевую собственность  на основании абзаца первого пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса уже  после заключения им договора об ипотеке  помещения.

КонсультантПлюс: примечание.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ признан утратившим силу Федеральным  законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". По вопросу, касающемуся  наложения ареста на имущество должника, см. статью 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ. Особенности обращения взыскания  на имущество должника-организации  регламентированы главой 10 указанного Федерального закона.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании  с ответчика суммы долга и  об обращении взыскания на помещение  в здании, заложенное по договору об ипотеке. В удовлетворении требований об обращении взыскания на принадлежащую  ответчику долю в праве собственности  на земельный участок, занятый этим зданием, суд отказал на том основании, что она не является предметом  ипотеки, и, следовательно, обращение  взыскания на него для удовлетворения требований истца должно осуществляться судебным приставом-исполнителем в  общем порядке в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительном производстве". Однако, как указал арбитражный суд, реализация заложенного  по договору об ипотеке нежилого помещения  должна быть осуществлена вместе с  долей в праве собственности  на земельный участок. При этом арбитражный  суд сослался на необходимость руководствоваться  абзацем четвертым пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса. Согласно этому  абзацу отчуждение доли в праве собственности  на здание, строение, сооружение, находящиеся  на земельном участке, принадлежащем  на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный  участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Поэтому  и в случае отчуждения нежилого помещения  в здании, находящемся на земельном  участке, принадлежащем на праве  собственности нескольким лицам, также  должна быть отчуждена и принадлежащая  собственнику помещения доля в праве  собственности на земельный участок.

Поскольку реализация нежилого помещения, являющегося предметом  ипотеки, при судебном обращении  на него взыскания осуществляется посредством  его продажи с торгов, то такая  продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей  залогодателю долей в праве собственности  на земельный участок, на котором  расположено это здание, даже в  том случае, если сама доля в праве  собственности на земельный участок  заложена не была.

Однако кредитор-залогодержатель  не имеет преимущественного права  удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой нежилого помещения, из денежной суммы, вырученной от продажи доли в  праве собственности на земельный  участок, не являющийся предметом ипотеки. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи нежилого помещения  и доли в праве собственности  на земельный участок, должен определяться исходя из соотношения начальной  продажной цены помещения, установленной  судом, и начальной продажной  цены доли в праве собственности  на земельный участок, определенной судебным приставом-исполнителем.

18. Отсрочка исполнения  судебного акта об обращении  взыскания на заложенное недвижимое  имущество может быть предоставлена  судом по заявлению залогодателя  непосредственно в самом акте  или после его принятия не  только при наличии условий,  установленных пунктом 3 статьи 55 Закона об ипотеке, но и по  основаниям, предусмотренным статьей  324 АПК РФ.

Залогодатель обратился  в арбитражный суд с заявлением об отсрочке исполнения принятого судом  решения об обращении взыскания  на здание, которое было заложено по договору об ипотеке, сославшись на то, что в данном здании располагается  принадлежащее должнику и занятое  в производстве сложное промышленное оборудование, которое не было заложено и которое должно быть демонтировано  и вывезено из здания. Данные обстоятельства затрудняют исполнение судебного акта.

Суд отказал в удовлетворении заявления, указав, что в соответствии с пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке  по заявлению залогодателя суд при  наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания  на заложенное имущество отсрочить  его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин  независимо от того, какое имущество  заложено им по договору об ипотеке, при  условии, что залог не связан с  осуществлением этим гражданином предпринимательской  деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава  земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке.