Договор найма жилого помещения

Выселение без предоставления жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение.

В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности  на занимаемое по договору найма жилое  помещение не влечет расторжения  или изменения договора найма  жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

С.Е. обратилась в суд с иском  к Д.Ю. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении.

В обоснование требований указала, что на основании договора купли-продажи  от 11 февраля 2010 года ей на праве собственности  принадлежит жилое помещение  по адресу: <...>. 27.01.98 г. в указанной  квартире был зарегистрирован Д.Ю., за которым решением Лужского городского суда от 26.03.07 г. по делу N 2-58/07 было признано право пользования жилым спорным помещением по договору найма с прежним собственником Б. Ответчик Д.Ю. не вносит плату за жилое помещение, не оплачивает коммунальные платежи в полном объеме.

Истица просит расторгнуть с  ответчиком договор найма жилого помещения по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ и выселить ответчика.

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 30 июня 2010 года в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе С.Е. просит отменить решение как незаконное, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив  доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор  найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы  за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход  права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Из материалов дела следует, что  Д.Ю. зарегистрирован постоянно в  однокомнатной квартире по адресу: <...> с 27.01.98 г.

Решением Лужского городского суда по делу N 2-58 от 26.03.07 г. по иску Б. к Д.Ю. о выселении, вступившим в законную силу 28.06.07 г., за ответчиком признано право пользования указанным жилым помещением.

Решением суда установлено, что  правоотношения, сложившиеся между  сторонами после смерти первоначального  собственника квартиры, их матери Д.А., являются отношениями найма жилого помещения. При этом новый собственник Б. вносит только платежи за жилое помещение, Д.Ю. оплачивает коммунальные услуги. В письменной форме договор найма жилого помещения Б. и Д.Ю. не заключили.

11.02.2010 г. Б. заключила договор  купли-продажи спорной квартиры  со своей дочерью С.Е.

С.Е. как новый собственник квартиры в письменной форме договор найма  жилого помещения с Д.Ю. не оформила.

С 2007 года по 2010 год Д.Ю. оплачивает коммунальные услуги и газ.

При таких обстоятельствах суд  пришел к обоснованному выводу о  том, что основания расторжения  договора найма жилого помещения  по п. 2 ст. 687 ГК РФ отсутствуют.

Переход права собственности на спорное помещение к С.Е. не влечет расторжения или изменения фактического сложившегося договора найма жилого помещения между Б. и Д.Ю. С.Е. становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

С учетом изложенного у суда не имелось оснований для удовлетворения требований.

Решение суда соответствует требованиям  закона, и доводы жалобы не могут быть положены в основу его отмены.

Руководствуясь статьями 360, 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским  делам Ленинградского областного суда определила:

решение Лужского городского суда Ленинградской области от 30 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу С.Е. - без удовлетворения.⁶⁶

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы:

1. Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
2. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
3. Существует два вида договора найма:
1. договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма)
2. договор коммерческого найма.
4. Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
5. Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение пригодное для проживания. Предмет является существенным условием.
6. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем).
7. Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
8. В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется "для проживания в нем".
9. Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Обязанности наймодателя:

• передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания (отсутствие аварийной ситуации).
• осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится помещение.
• предоставление или обеспечение нанимателю платы за обеспечение коммунальными услугами.
• обеспечение проведения ремонта имущества дома. Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, если иное не установлено договором найма.
• письменно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем.

Обязанности нанимателя:

• использование помещения только для проживания,
• поддержание помещения в надлежащем состоянии, обеспечение его сохранности, обязанность не проводить реконструкции и пр.
• своевременно вносить плату за жилое помещение.
• производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения.

10. Существенным условиями являются:

• условие о предмете
• другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

11. Расторжение договора возможно:

• по обоюдному согласию сторон,
• наниматель в праве с согласия проживающих с ним лиц,
• существенное изменение обстоятельств (сгорел дом и пр.),
• в судебном порядке по заявлению наймодателя:
• не внесение нанимателем платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, либо более двух раз по краткосрочному найму,
• разрушение или порча нанимателем помещения, либо по вине других лиц,
• использование не по назначению (нарушение прав и интересов соседей).

12. Последствия расторжения - выселение всех лиц, проживающих вместе с нанимателем и самого нанимателя.

В целях повышения ответственности сторон договора коммерческого найма жилого помещения за нарушение ими своих обязанностей целесообразно:

- установить ответственность  наймодателя за непредоставление жилого помещения нанимателю, а также передачу жилого помещения не свободного от прав иных лиц, закрепив данные правила в п. 1 ст. 676 ГК;

- установить ответственность  наймодателя за недостатки переданного по договору жилого помещения, дополнив гл. 35 ГК ст. 676.1;

- предоставить нанимателю, осуществившему за счет собственных  средств и с согласия наймодателя переустройство и реконструкцию жилого помещения, право после прекращения договора на возмещение стоимости затрат, связанных с проведением переустройства и реконструкции жилого помещения, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма, дополнив п. 2 ст. 678 ГК;

- предусмотреть обязанность  нанимателя при прекращении договора  коммерческого найма вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, закрепив это в п. 4 ст. 678 ГК;

- установить следующее  правило: «в случае не предупреждения  нанимателем в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке, предоставить наймодателю право требовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за три месяца», закрепив его в п. 1 ст. 687 ГК.

-прямо закрепить в ст. 688 ГК последствия расторжения договора коммерческого найма, выражающиеся в выселении на основании решения суда нанимателя и других, проживающих с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, граждан без предоставления другого жилого помещения.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

Нормативные правовые акты

1. Всеобщая декларация прав человека // Резолюция 217 А (III) Генеральной Ассамблеи ООН от 10 декабря 1948 г.
2. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах, принятым ООН, 19 декабря 1966 г.
3. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // СЗ РФ, 26.01.2009, N 4, ст. 445.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
7. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"// Ведомости СНД и ВС РСФСР, 11.07.1991, N 28, ст. 959.
8. Федеральный закон от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // СЗ РФ", 06.03.1995, N 10, ст. 824.
9. Федеральный закон от 31.03.1999 № 69-ФЗ (в ред. от 30.12.2008).  «О газоснабжении в РФ» //СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1667
10. Федеральный закон от 21.12.1994 № 69-ФЗ (ред. от 22.07.2008) «О пожарной безопасности» //СЗ РФ. 1994. № 35. Ст. 3649.
11. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 08.05.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
12. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 28.12.2010) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения // СЗ РФ, 05.04.1999, N 14, ст. 1650.
13. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 06.05.2011) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам"// Собрание СЗ РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2501.
14. Постановление Правительства РФ от 18.12.2008 N 960 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2009 - 2011 годы"// СЗ РФ, 22.12.2008, N 51, ст. 6181.
15. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"// СЗ РФ, 30.01.2006, N 5, ст. 546.
16. Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные // СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.
17. Закон г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (ред. от 08.06.2011) "Основы жилищной политики города Москвы"// Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 11, 23.02.2010, ст.1.
18. Закон г. Москвы от 15.01.2003 N 22 (ред. от 08.12.2004) "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"// Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 27, 14.05.2003. ст.1.
19. Распоряжение Правительства г. Москвы от 25.11.2008 № 2774-РП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в г. Москве» //СПС «Гарант».
20. Распоряжение Мэра Москвы от 29.10.1998 N 1088-РМ (ред. от 10.11.1999) "Об утверждении Инструкции о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договоров найма или аренды жилых помещений"// Вестник Мэрии Москвы", N 23, декабрь 1998 г.

Судебная практика:

1. Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2011 N 29-В10-12 Иск о понуждении к предоставлению благоустроенного жилого помещения в виде отдельной однокомнатной квартиры по договору социального найма общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления удовлетворен, так как согласно ЖК РФ у истицы возникло право на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма после прекращения над ней попечительства; обеспечение истицы временным жилым помещением не свидетельствует о выполнении ответчиком требований закона // Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года.
2. Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 29 августа 1989 г. N 5, в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 декабря 1993 г. N 11, с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. N 10 //Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам.
3. В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. // СПС Гарант.

 

Специальная литература

1. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. — М.: Юрайт-Издат, 2010.— 803 с.
2. Алексеев С.С. Гражданское право. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: 2009. — 528 с.
3. Аполлонова А.О., Э.Л. Страунинг Э.Л. «О правилах пользования жилыми помещениями»// Жилищное право. 2010. №5.
4. Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Т.2.— М.: Стаут, 2006.— 725 с.
5. Гражданское право. В 4-х томах. (Учебник) Под ред. Суханова Е.А. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2008. —-496 с.
6. Гражданское право. В 2-х частях.  Отв ред. Мозолин В.П. Ч.2. — М.: Юристъ, 2007.— 927с.
7. Гражданское право. В 3-х томах. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Т.2. 4-е изд., перераб. и доп. — М.: 2005, — 848 с.  
8. Гражданское право Российской Федерации. В 2-х томах. Под ред. Садикова О.Н. Т.2. —М.: Инфра-М, Контракт, 2006 — 608с.
9. Гурбанова Э.В. Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда,  дис. канд. юрид. наук. — Москва, 2009. — 202 с.
10. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов / Сост. П.В. Крашенинников. - М.: Юристъ, 2006. – 635 с.
11. Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения// «Юрист». 2007. №4.
12. Кириенко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан, дис. канд. юрид. наук. — Саратов, 2010.— 285 с.
13. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) / под ред. О.Н.Садикова. — М.: ИНФРА-М, 2006. — 1069 с.
14. Крашенинников П.В. "Развитие законодательства в сфере имущественных прав граждан (Жилищный кодекс, "дачная амнистия", малоэтажное жилищное строительство)"// СПС «Гарант».
15. Крашенинников П.В. Жилищное право.  7-е изд., перераб. и доп. - М.:Статут, 2010 —532 с.
16. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения, дис. канд. юрид. наук. —Волгоград, 2004. — 196 с.
17. Свит Ю.П. Жилищное право: Учеб. пособие/Отв.ред. В.П. Мозолин.-.:Юристъ. 2005.— 453 с.
18. Седугин П.И. Жилищное право. — М.: НОРМА, 2010.— С. 172. - 320 с.
19. Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России.// Жилищное право. 2008. №3.
20. Семина Т.А. Договор социального найма жилого помещения: история, современные проблемы правового регулирования. Автореф. дисс. на соискание учен, степени к.ю.н.— Москва, 2007.— 209 с.
21. Тихомиров М.Ю.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М.: ЮрИнфоР-Пресс, 2009. — 320 с.
22. Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. ─ М.: 1954. ─ 324с.