Договор найма жилого помещения

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ  УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ

ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

ФАКУЛЬТЕТ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИ И ПРАВА

Кафедра гражданского права  и процесса

Специальность       юриспруденция

Форма обучения     очная

 

Курсовая работа

по учебной дисциплине

«Гражданское право Российской Федерации»

на тему: «ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ»

 

Курс                       третий  

 

Студент               ___________                            Егорова А.А.         

                               (подпись)                          (фамилия, инициалы)

 

Преподаватель   ___________         к. ю. н., доцент Иванова С.Г.   

                                (подпись)           (учёная степень, звание, фамилия)

 

Оценка              __________

 

 

 

 

 

 

2012

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………3

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ……………………...……………………………………………………6

§1. Понятие и виды договора найма жилого помещения………………..………6

§2. Предмет и форма договора найма жилого помещения……………………..10

§3.Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения……...13

ГЛАВА II ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ…………………………………………………………………………………..26

§1. Особенности заключения договора найма жилого помещения……………26

§2. Особенности расторжения договора найма жилого помещения………..…32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………...….38

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………...………42

 

ВВЕДЕНИЕ

Жилье является одним из важнейших материальных условий  жизни любого человека. Потребность человека в жилье носит постоянный характер.

Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного  развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего  осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции РФ. Согласно Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.¹

Нормы международного права  содержат три основы, на которых  строится все законодательство Российской Федерации в жилищной сфере: право  на достойный уровень жизни, включая жилище, неприкосновенность жилища, свобода передвижения и выбора места жительства. Эти основы закреплены во Всеобщей декларации прав человека², а также Международным Пактом об экономических, социальных и культурных правах, принятым ООН 19 декабря 1966 г. ³

ООН и ЮНЕСКО разработали  международный стандарт качества жилья, направленный на удовлетворение жилищных потребностей человека, обеспечение его нормальной жизнедеятельности. Стандартом определено, что на каждого человека должно приходиться не менее 30 кв.м. общей площади жилого помещения, каждый человек нуждается в одной индивидуальной комнате и еще минимум две комнаты предназначаются для совместного его пребывания с другими людьми.⁴

Активное развитие отношений  найма жилых помещений (в г. Москве сдается примерно 120-150 тыс. квартир, ежедневно совершается более 700 сделок по найму жилья), по мнению руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы П. Сапрыкина, обусловлено тем, что коммерческий наем выступает для россиян важнейшим способом решения жилищной проблемы.⁵

Таким образом, в сложившихся  социально-экономических условиях договор найма жилого помещения, позволяющий гражданину, даже не признанному в установленном законом порядке нуждающимся в жилье, снять любое жилое помещение без каких-либо ограничений в соответствии со своими финансовыми возможностями, выступает одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране.

В настоящее время, несмотря на то, что фактически отношения  найма жилых помещений сложились и продолжают активно развиваться, они до сих пор не получили развернутого законодательного закрепления: вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс не полностью регулирует данные отношения, а нормы гл. 35 ГК «Наем жилого помещения» нуждаются в последовательном изменении и дополнении с учетом всей сложившейся правоприменительной практики с целью устранения пробелов и создания целостной и эффективной модели правового регулирования отношений коммерческого найма, отвечающей современным потребностям российского общества. ⁶

Договор найма жилого помещения, несмотря на всю его актуальность и значимость, остается не достаточно урегулированным, в частности, определение  договора найма, содержащееся в ст. 671 ГК, не только не содержит указания на его коммерческий характер, но и  не в полной мере отражает сущность и признаки данного договора, спорным остается вопрос о том, что считать предметом, а что — объектом рассматриваемого договора, т.к. на законодательном уровне и в правоприменительной практике нередко происходит отождествление этих важнейших понятий, решены не все вопросы в отношении существенных условий договора, его субъектного состава, порядка заключения, в т.ч. необходимости государственной регистрации долгосрочного договора коммерческого найма, не достаточно регламентированы права, обязанности, а также вопросы ответственности сторон договора, урегулированы не все вопросы, связанные с прекращением данного договора и многие другие.

Целью курсовой работы является изучение общих положений договора найма жилого помещения и его особенностей.

Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:

1. проанализировать понятие и виды договора найма жилого помещения
2. определить предмет и форму договора найма жилого помещения
3. рассмотреть права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения
4. определить особенности заключения договора найма жилого помещения
5. определить особенности расторжения договора найма жилого помещения
6. выявить отличия договора найма жилого помещения от аренды.

На современном этапе  отдельные вопросы, связанные с  особенностями правового регулирования  данного договора, его заключением, правами и обязанностями сторон рассматриваются в комментариях, учебных пособиях, статьях Литовкина В.Н., Емелькиной И.А., Семиной Т.А., Сосипатровой Н.Е., Рузановой Д.В., Свит Ю.П., Селивановой Е.С., Вишневской И.С., Яры-гиной A.B., Трушина Е.В., Аполлонова А.О., Юрченко Е.В., Шешко Г.Ф., Эрделевского A.M., Михеевой Л.Ю., Мокроусовой Л.М., Дроздова И.А., Халдеева В.А., Чечулиной И., Корниловой Н.В. и других авторов.

Наибольший вклад в  исследование общих вопросов в сфере  законодательного регулирования найма жилья, в т.ч. договора коммерческого найма жилого помещения, внесли Брагинский М.И., Витрянский В.В., Садиков О.Н., Крашенинников П.В., Седугин П.И., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Кабал-кин А.Ю., Суханов Е.А., Коршунов Н.М., Камышанский В.П., Козырь О.М. 

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые  помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан  подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 ("Права и свободы человека и гражданина") провозглашает, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и  в действующем Гражданском кодексе. Так, в разд. II ГК ("Право собственности и другие вещные права") имеется гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". А применительно к договорам та же цель - создание специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой главы "Наем жилых помещений" (гл. 35).

Господствующая теперь в  литературе точка зрения сводится к  тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые  подразделяются на договор коммерческого  найма жилого помещения и договор  социального найма жилого помещения. По мнению П.И. Седугина, "договор найма жилого помещения - один из видов гражданско - правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права". И лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческого найма.⁷. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, по мнению  М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

По договору найма  жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.⁸

Юридическим лицам жилое  помещение может быть предоставлено  во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.⁹. Смысл этого пункта состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение "для себя": использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что "договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК)". Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что "арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина"¹⁰. По мнению  М.И. Брагинского и В.В. Витрянского п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу части второй действующего Гражданского кодекса.¹¹

Договор найма жилого помещения  является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем. Следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновременно исходить из того, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.¹²

Существует два  вида договора найма:

• договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма)

Среди договоров социального  найма выделены особо также две  его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомственном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).

В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых помещений, которые находятся на праве хозяйственного ведения у государственных или муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями со своими работниками. Особенности установленного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещениями, изменения договора и его расторжения.

Особенности второй разновидности  договоров социального найма  также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нормами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на основе решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав нанявшегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по общему правилу по договору социального найма, а также специальный порядок выселения из предоставленного служебного помещения.¹³