Договор найма жилого помещения

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих  совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. К тому же и ответственность нанимателя за этих лиц установлена более широкая по сравнению с той, которая предусмотрена в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные в конечном счете с проживанием.

Стороны в договоре социального  найма предопределены заранее в  документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, - в ордере. Ордер адресован прежде всего будущему наймодателю. Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд.³⁵

Нанимателем в договоре социального  найма жилого помещения может  выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи.

В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку  нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего - по соглашению между ними. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т.е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий не требуется.

Наряду с этим некоторые  лица могут быть признаны членами  семьи (в спорных случаях - по решению  суда). Состав семьи нанимателя может  измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем  в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и других лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.³⁶ Такого согласия не требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.

Проживающие по договору социального  найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.³⁷ Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.³⁸

При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими  членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона.³⁹

В п. 3 ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих такое право. Это малоимущие, и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище. При этом необходимо иметь в виду, что данный вопрос в определенной мере нашел закрепление в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 г. В ст. 9 этого Закона перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма без оплаты строительной стоимости: инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством РФ и субъектов РФ право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть представлено и другим категориям граждан. В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а так же некоторые другие категории граждан.⁴⁰

Так, С. обратилась в суд с иском к администрации города о предоставлении благоустроенного жилого помещения в виде отдельной однокомнатной квартиры с последующим заключением договора социального найма общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении иска отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и вынесла новое решение об удовлетворении исковых требований, указав следующее.

Как установлено судом, истица 1988 года рождения является сиротой: её мать умерла в 1991 году, а отец был лишён родительских прав в 1993 году. В период с 1991 по 2006 год (достижение совершеннолетия) С. находилась под опекой своих родственников.

Постановлением главы администрации города от 11 июля 2006 г. истица поставлена на учёт в качестве нуждающейся в жилом помещении в список общей очереди и в льготный список (внеочередное получения жилья). Постановлением от 29 марта 2007 г. истице, как очереднику из числа детей-сирот, имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения, предоставлена комната жилой площадью 12,6 кв.м в доме манёвренного жилищного фонда, на пользование которой с ней заключён договор найма. Какого-либо другого жилого помещения, кроме названной комнаты, С. не имеет.

Судом также установлено, что С. является студенткой четвёртого курса государственного университета, зачислена на полное государственное обеспечение.

Разрешая спор и отказывая С. в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что её право на предоставление жилого помещения ответчиком не нарушено, поскольку не наступил срок исполнения обязательства и на момент рассмотрения дела она не лишена социальной защиты со стороны государства. При этом суд руководствовался ст.8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», которой предусмотрено, что дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закреплённого жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооружённых Сил Российской Федерации, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.

С учётом положений приведённой нормы и того обстоятельства, что истица обучается в государственном университете, срок обучения в котором у неё заканчивается 1 сентября 2011 года, суд пришёл к выводу о том, что право на предоставление жилого помещения у истицы, как лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, возникает после окончания её пребывания в учреждении высшего профессионального образования. В связи с этим суд признал требование С. о понуждении ответчика предоставить ей благоустроенное жилое помещение по договору социального найма преждевременным.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права.

Так, при вынесении решения судом не принято во внимание, что 26 июня 2006 г. истица окончила колледж и 3 июля 2006 г. получила диплом, то есть закончилось её пребывание в учреждении профессионального образования и, следовательно, возникло право на обеспечение жилым помещением в соответствии положениями ст.8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Кроме того, судом не дана надлежащая правовая оценка основаниям заявленных истицей С. требований. Между тем в обоснование иска она ссылалась не только на нормы ст.8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ, но и на нормы п.2 ч.2 ст.57 ЖК РФ.

В соответствии с п.2 ч.2 ст.57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

В силу приведённой нормы ЖК Российской Федерации основаниями возникновения права на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма у детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нуждающихся в жилых помещениях, являются перечисленные в ней юридические факты, каждый из которых имеет самостоятельное значение.

Следовательно, у С., как нуждающейся в жилом помещении, после прекращения над ней попечительства, то есть ещё в 2006 году (после окончания колледжа), возникло в соответствии с п.2 ч.2 ст.57 ЖК РФ право на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма. И, как имеющая право на внеочередное получение жилого помещения, по постановлению главы местной администрации она была поставлена в июле 2006 года в льготную очередь на получение жилья. Однако полагающееся по закону жилое помещение по договору социального найма ей так и не было предоставлено.⁴¹

Обязанности наймодателя:

• передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания (отсутствие аварийной ситуации). Наймодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче нанимателю жилого помещения надлежащим образом в случаях, если оно: будет передано свободным; пригодно для проживания и благоустроено; помещение должно быть отремонтировано, оборудование исправно, коммуникации (газ, вода, электроэнергия) подведены, санитарные и технические нормы соблюдены.
• осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится помещение. Под эксплуатацией следует понимать использование жилого дома, его подсобных помещений, придомовой территории, подвальных и чердачных помещений по их назначению и в соответствии с установленными техническими и санитарными нормами⁴². Государственные санитарно-эпидемиологические нормативы - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний.⁴³
• предоставление или обеспечение нанимателю платы за обеспечение коммунальными услугами. Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.⁴⁴
• обеспечение проведения ремонта имущества дома. Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, если иное не установлено договором найма. Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным техническим нормам. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки определяемые нормативными актами города Москвы. Внутриквартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта.
• Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем. Кроме того, риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на наймодателе.

Обязанности нанимателя:

• использование помещения только для проживания. ⁴⁵ Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.⁴⁶
• поддержание помещения в надлежащем состоянии, обеспечение его сохранности, обязанность не проводить реконструкции и пр. Надлежащим считается обеспечивающее возможность использовать его по договору найма с учетом прямого назначения.
• своевременно вносить плату за жилое помещение, не превышающей федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц.⁴⁷
• производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт. Произведенные нанимателем с письменного разрешения наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение. Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

Нанимателю  запрещено производить переустройство жилых помещений. Это означает, что  наниматель не вправе без согласия наймодателя и без соблюдения установленного порядка производить перестройку жилого помещения, связанную с изменением его размера, функционального назначения, сносом или разборкой межкомнатных перегородок, разборкой вентиляционных и вытяжных шкафов, постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат дополнительными дверями.  

ГЛАВА II ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§1. Особенности заключения договора найма жилого помещения

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в  порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т.п. Несколько иной порядок действует в Москве: заключение договора коммерческого найма осуществляется на основании решения органа исполнительной власти Правительства Москвы. Однако это правило применяется лишь в случаях, когда сдаваемое внаем помещение находится в государственной и муниципальной собственности г. Москвы.⁴⁸ Органы государственной власти города Москвы поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления гражданами права на жилище. Право граждан на жилище обеспечивается городом Москвой путем предоставления им жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, в порядке и на условиях, установленных законами и иными правовыми актами города Москвы, путем содействия гражданам в приобретении или строительстве жилых помещений за счет собственных или иных средств, а также иными способами, предусмотренными федеральным законодательством и законодательством города Москвы.⁴⁹ Граждане имеют право получить жилые помещения из жилищного фонда города Москвы по договору: социального найма, найма (коммерческого найма),безвозмездного пользования. Граждане, признанные в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы (далее - законодательство) нуждающимися в улучшении жилищных условий, подлежат постановке на учет. Граждане, принятые на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, подлежат обеспечению в установленном порядке жилыми помещениями, а также имеют право на приобретение жилых помещений в собственность с помощью города.⁵⁰