Договор найма жилого помещения

• договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".¹⁴

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты:

• оба договора опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату.
• стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель".
• в ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681),
• одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1 - 3 ст. 685).

 Но, существуют и различия.

Договор социального найма  может быть заключен только на жилое  помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.¹⁵

Что касается договора коммерческого  найма, то ни одной из названных предпосылок  для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора.

Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

Основное значение имеет  положение о том, что договор  социального найма жилого помещения  заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.¹⁶

§2. Предмет и форма договора найма жилого помещения

Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение пригодное для постоянного проживания.

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным  санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом (строение), в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или в ином уполномоченном на это органе¹⁷ (например, в Москве регистрацию осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы)¹⁸.

Сдаваемое внаем жилое  помещение должно быть изолированным - жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный  вход. Следовательно, не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты могут быть объектом одного договора найма.

Пригодность жилого помещения  для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном в  жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 40 Жилищного кодекса: "Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям".¹⁹

Закон не устанавливает жестких  требований к качеству объекта этого  договора.²⁰

Предметом договора коммерческого  найма при найме жилых помещений  в многоквартирных домах будут  не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементом  дома, находящееся за пределами или  внутри квартиры и обслуживающее  несколько квартир (более одной  квартиры). К такому имуществу относятся  несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.²¹

Предмет договора социального  найма имеет две основных особенности:

• он предопределен ордером и стороны не могут его изменять, уточнять и т.п. Договор может быть заключен только на помещение, указанное в ордере.
• при социальном найме к предмету договора закон устанавливает более высокие требования.²²

Предметом договора социального  найма может быть только изолированное  жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат; при этом не могут быть предметом  указанного договора ни часть комнаты, ни комната, связанная с другими  комнатами общим входом (смежные  комнаты), ни подсобные помещения²³. К этому следует добавить, что ст. 41 Жилищного кодекса  признает недопустимым предоставление жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет.

В этой же статье обращается внимание на необходимость предоставлять  жилые помещения с учетом состояния  здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Одно из принципиальных отличий  договора социального найма от договора коммерческого найма состоит  в том, что в первом из договоров  жилое помещение, составляющее его предмет, должно по размеру соответствовать установленным нормам.

Статья 11 Закона РФ "Об основах  федеральной жилищной политики" предусматривает, что "социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов".²⁴

Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека - до 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек - до 42 кв. м общей площади. Кроме того, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м общей площади, если иное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, устанавливается Правительством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы .²⁵

Форма. Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет его недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.²⁶

§3. Права и обязанности  сторон по договору найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором  стороны имеют права и несут  обязанности. В договоре коммерческого  найма права и обязанности  сторон, как правило, определяются соглашением  сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В роли последних чаще всего выступают жилищно - эксплуатационные организации и службы. Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответствующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно договоров аренды или доверительного управления).

Статья 3 Закона РСФСР "О  приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации" наделяет граждан, ставших собственниками жилых помещений  в результате их приватизации, правом сдавать помещение в аренду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследствии название договоров коммерческого найма. Особый порядок предусмотрен Законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства. ²⁷

В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммерческого, наймодателем может быть только юридическое лицо²⁸. При этом имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление. Чаще всего в данном договоре выступают на стороне наймодателя жилищно - эксплуатационные организации и службы.

В договоре коммерческого  найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется "для проживания в нем". Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.²⁹

В договоре коммерческого  найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения.³⁰

Заключая договор найма  жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя. Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.³¹

При вселении других граждан  для постоянного проживания (кроме  вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей.

Определенные ограничения  при вселении новых жильцов в  нанятое жилое помещение установлены  в целях соблюдения санитарно-гигиенических  норм и требований, а также правил учета населения, т.е. в публичных  интересах. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.³²

ГК применительно к  договору коммерческого найма выделяет, наряду с нанимателем, также тех, кого Кодекс именует "гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем". Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются  в виду прежде всего лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст. 679 ГК). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяется на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.³³

Отношения между нанимателем  и постоянно проживающими совместно  с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. В данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц (ст. 403 ГК). Исключением является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность³⁴