Договор найма жилого помещения

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого  найма жилого помещения, посвящая каждому  самостоятельную статью. Имеются  в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом  договоре одно из условий - о предмете - считается безусловно существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о  том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом  к предмету, может означать, что  соответствующее существенное условие  не согласовано, а, следовательно, сам  договор не считается заключенным.

Условию о цене применительно  к договору коммерческого найма  посвящена ст. 682 ГК ("Плата за жилое помещение"). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения "за плату" включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) прежде всего подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что, если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК ("Последствия недействительности части сделки"). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.⁵¹

В случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить "по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги". Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.⁵²

Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет общее правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установленный  в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.⁵³

Из ст. 683 ГК ("Срок в  договоре найма жилого помещения") вытекает прежде всего то, что договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных.

Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров  найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три  месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок⁵⁴.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

Согласно ГК РФ в государственном  и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые  помещения предоставляются гражданам  по договору социального найма жилого помещения.⁵⁵ Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем –гражданином, на имя которого выдан ордер.

Договор социального найма  заключается только на основании  выданного гражданину ордера. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нарушения порядка и условий предоставления жилого помещения. Жилищный кодекс (ст. 100) предусматривает, что при признании ордера на жилое помещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто получил ордер, последние подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им необходимо предоставить жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

При признании ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные  в ордере, подлежат выселению с  предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое  они ранее занимали.

В Москве с 1 января 1999 г. выдача ордеров прекращена, договоры найма  жилых помещений заключаются  на основании выписки из решения  органа исполнительной власти Правительства Москвы.⁵⁶

Право получить в пользование  жилое помещение в домах государственного или муниципального фонда приобретают  граждане, которые признаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении своих жилищных условий.

Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на наличие у него ордера, нет права пользования указанным в ордере помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.⁵⁷

По мнению М.И. Брагинского  договор социального найма является реальным. Соответствующий договор считается заключенным с момента передачи жилого помещения и принятия его (обычный вариант - вселение) держателем ордера.⁵⁸ Что касается возможности конструирования договора социального найма как реального, то основой для этого может служить то что, ордер является"единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение". С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требовать заключения договора . Среди сторонников ограничения права, вытекающего из ордера, лишь возможностью требовать заключения договора можно назвать Р.О. Халфину ⁵⁹ О.С. Иоффе, С.М. Корнеева⁶⁰.

По мнению И.С. Вишневской, "после заключения договора конституционное право на жилище может считаться реализованным, когда у гражданина возникает субъективное право пользоваться конкретным жилым помещением.

Во всяком случае присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и передача вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти передача жилого помещения наймодателем нанимателю.

Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, "получив ордер, гражданин может требовать от жилищно - эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренным законом". При этом Ю.К. Толстой признает, что "договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, возмездный".

В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение "вселения" в качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только при условии, если договор жилищного найма будет признан реальным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И наоборот, в консенсуальном договоре в числе оснований его возникновения "вселению" не остается места.

§2. Особенности  расторжения договора найма жилого помещения

Гражданский кодекс РФ устанавливает основания  и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения  относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному  найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель  жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.⁶¹  По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме- в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило  о возможности отсрочки судом  принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора.⁶² Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

Закон предусматривает случаи, когда  договор найма жилого помещения  может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре : если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и  после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные п.2 ст.687 ГК РФ : по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

В ГК РФ определяются последствия  расторжения договора найма жилого помещения : в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.⁶³

В соответствии с ЖК наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.⁶⁴ Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий.

Договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. В ст. 3 ЖК закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Расторжение договора найма не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя⁶⁵.