Глава III  Анализ ипотечного кредитования в Атырауском филиале АО «Народный Банк Казахстана». 

3.1. Анализ ипотечных  кредитов в Атырауском  филиале АО «Народный  Банк Казахстана» 

      Программы ипотечного кредитования в Республике Казахстан начали активно развиваться с 2001 года.

     Программа  ипотечного  кредитование в  Атырауском филиале АО «Народный Банк Казахстана» стала  работать в мае 2002 г. на следующих условиях:

1. Ипотечные  кредиты предоставляются физическим  лицам - гражданам Республики Казахстан старше 21 года, работающим и имеющим достаточный и стабильный доход, стаж работы не менее 1 года. Выдача займа осуществляется при обязательном участии заемщика собственными деньгами. В случае недостаточности дохода заемщика при определении платежеспособности, Банк учитывает доходы созаемщика (супруги, супруга), который несет солидарную ответственность с заемщиком. При выдаче ипотечного кредита лицам предпенсионного возраста срок возврата займа устанавливался до достижения заемщиком пенсионного возраста.

2. Сумма займа  не должна была превышать платежеспособности  заемщика, определяемого Банком, стоимости предмета залога и лимита, утвержденного Комитетом активов и пассивов. В целях снижения рисков Банка заем представлялся при условии участия заемщика собственными деньгами:

а) для клиентов высшей категории размер собственных  денег должен составлять не менее 15% от суммы ипотечного кредита, т.е. сумма займа должна составлять не более 85% от оценочной стоимости приобретаемого жилья;

в) для клиентов средней категории размер собственных  средств установлен не менее 20% от суммы  займа, т.е. сумма ипотечного кредита  не должна превышать 80% от оценочной стоимости приобретаемого жилья;

с) для массового рынка размер собственных средств установлен не менее 30% от суммы займа, т.е. сумма ипотечного кредита должна составлять не более 70% от оценочной стоимости приобретаемого жилья.

3. Ипотечный  кредит для приобретения недостроенного  жилья по договорам долевого участия в строительстве производился при условии предоставления в залог иного ликвидного недвижимого имущества.

4. Срок возврата  займа - до 7 лет включительно.

5. Ставка вознаграждения  устанавливалась решением Кредитного  комитета - от 16,8% годовых (базовый) и выше.

6. Выдача осуществлялась  как в наличном, так и в безналичном  порядке, путем перечисления суммы  ипотечного кредита на счет  по вкладу до востребования  или карточный счет заемщика  в иностранной валюте. Либо на  сберегательный или карточный счет продавца жилья после конвертации суммы  займа в тенге, по безналичному курсу Банка, действующему на день конвертации.

7. Порядок возврата  и уплата вознаграждения - равными  частями ежемесячно.

     В 2003 году уменьшается процентная ставка вознаграждения до 15,5% и  увеличивается срок кредитования до 10 лет.

     В 2004 году также происходит снижение процентной ставки до 13-14% (в зависимости  от размера участия клиента собственными средствами) и увеличивается срок кредитования до 20 лет.

      В настоящее время   Атырауский филиал АО «Народный Банк  Казахстана» предоставляет    населению области две программы ипотечного кредитования:  стандартное ипотечное кредитования  (с подтверждением  дохода) и «Ипотека Lights» (без подтверждения дохода). Различие между двумя программами  состоит  в подтверждении    источника дохода.

      По  двум программам  кредитования  предусмотрено  участие собственными средствами, существует  сетка  первоначального  взноса. Минимальная сумма  первоначального  взноса  колеблется  от 15 % и более 50 %.

Анализируя рынок  ипотечного кредитования можно  заметить:

-снижение ставки  вознаграждения с  17,3% годовых   до  7 % годовых по  сравнению  с  2002 г., что очень значительно;

-снижение планки  первоначального  взноса с  30% до 15%  от  запрашиваемой  суммы займа;

-привлекательность  условий кредитования по желанию  клиентов;

-увеличение  сроков кредитования от 7 лет до 20 лет;

-минимальный  пакет  документов;

-возможность  кредитование через строительные  компании, которые  представляют   клиенту  большой выбор  жилья;

Схема № 5

Условия кредитования сотрудников  предприятия

 
 

      По  состоянию  на 01.05.2005 г. ссудный портфель   по  ипотечному  кредитованию  составил  1 200 700 тыс. тенге, против 569 800 тыс. тенге на  01.05.2004 г., прирост ссудного портфеля по ипотечному  кредитованию за указанный промежуток времени составил 630 900 тыс. тенге.

      Из  общего  ссудного портфеля  ипотечное  кредитование занимает основную долю -  65-70 % ссудного портфеля, остальные приходятся на другие программы кредитования.

Схема № 6

 

     В течение 2004 года на рынке ипотечного кредитования наблюдалась высокая активность. Рост ипотеки был обусловлен увеличением платежеспособности населения, снижением ставок вознаграждения банками, разнообразием, объемами предложения нового и вторичного жилья. Также как и для других участников рынка, 2004 год для Атырауского филиала АО «Народный Банк Казахстана» является успешным – объем судного портфеля вырос почти на 100% по сравнению с результатами 2003 года. В 2005 году Банк совместно с АО «Казахстанская ипотечная компания» приступил к реализации специальной программы по предоставлению ипотечных жилищных займов сроком на 20 лет на приобретение жилья, распределяющегося через местные исполнительные органы.    

3.2. Анализ доходности  Атырауского филиала АО «Народный Банк Казахстана»

     Понятие   доходности коммерческого банка  отражает положительный совокупный результат деятельности банка во всех сферах его хозяйственно-финансовой и коммерческой деятельности. За счет доходов банка покрываются все его операционные   расходы, включая административно-управленческие, формируется прибыль банка, размер которой определяет уровень дивидендов, увеличение собственных средств и развитие пассивных и активных операций.

     Доходность  банка является результатом оптимальной  структуры его баланса, как в части активов, так и пассивов, целевой направленности в деятельности банковского персонала в этом направлении. Другими важными условиями обеспечения доходности банка является рационализация структуры расходов и доходов, расчеты процентной маржи и выявление тенденций в доходности ссудных операций, планирование доходной  минимальной маржи для прогнозирования ориентировочного уровня процентов по активным и пассивным операциям. Условием доходности банковской деятельности, безусловно, является поддержание ликвидности, управление банковскими рисками, их минимизация.

     Все перечисленные факторы, определяющие уровень доходности банка, обусловили содержание методики анализа доходности коммерческого банка, последовательность ее основных разделов.

     Для анализа структуры привлеченных средств предварительно определяется общая их сумма и выделяются следующие подгруппы:

•     срочные депозиты;

•   депозиты до востребования:   средства на расчетных,   текущих   счетах предприятий и организаций, средства бюджетных учреждений и доходы бюджета,  неиспользованные собственные      средства предприятий, предназначенные для  капитальных вложений;

•   средства в расчетах: неиспользованные остатки на счетах по аккредитивам, лимитированным чековым книжкам, акцептованным платежным поручениям и другие привлеченные средства, включая средства   заказчиков    на специальных счетах при расчетах по капитальным вложениям в целом за объект;

•   межбанковские кредиты - кредиты,полученные от других банков;

•   кредиторы по внутрибанковским операциям;

•   средства, поступающие от продажи акций и других ценных бумаг.

     Определение удельного веса каждой подгруппы  в общей сумме привлеченных ресурсов характеризует ее роль в формировании кредитных ресурсов. Анализ структуры привлеченных средств коммерческих банков свидетельствует о преобладании депозитов до востребования и, прежде всего, средств на расчетных и текущих счетах клиентов, а также межбанковских кредитов. Традиционно первый источник является более предпочтительным с точки зрения доходности банка, устойчивости и надежности самих ресурсов. Анализ активных операций Банка производится с точки зрения выявления их доходности, степени риска и ликвидности. В этих целях определяется доля активов, приносящих и не приносящих доходы банку. Затем более детально анализируются активы, приносящие доход, прежде всего их структура по составным элементам. При этом определяется общий объем кредитов с выделением краткосрочных, средне- и долгосрочных ссуд, а также межбанковских кредитов, активов, вложенных в проведение факторинговых и лизинговых операций. Особенно тщательно следует анализировать кредитные вложения с точки зрения их риска и доходности. С точки зрения кредитного риска целесообразно выявление в ходе анализа проблемных кредитов. С этой целью могут быть использованы различные показатели.

      Был проведен следующий анализ доходности на примере Атырауского филиала  АО «Народный Банк Казахстана».

     Процентные  доходы  не довыполнены на  13,2%, невыполнение по данной статье произошло вследствие невыполнения  процентных доходов от кредитования юридических лиц  на  37,9%. В то же время  доходы от кредитования  физических  лиц  получены выше бюджета на 14,3%.

     По  сравнению с 2003 годом процентные доходы увеличены на  102,4%.

     Выполнение  бюджета достигнуто  за счет выполнения бюджета по  непроцентным доходам  на  27%, по сравнению с 2003 годом  непроцентные доходы возросли на  40,9%.

       Расходы  за  2004 год снижены на  4,3%, по сравнению с  2003 годом  расходы возросли  на  7,2%.

       Прибыль за 2004 год выше запланированной  на   5,9%, по сравнению с 2003 годом  прибыль  возросла на 184,8%.

      За 12 месяцев 2004 года по сравнению с  данными на начало  2004 г.  ссудный портфель возрос  на  222,8%.

       Портфель  по МСБ на 01.01.2005 составил на 40,3% больше  чем на 01.01.04г.,  портфель  по ЕБРР составил  на 11,3% больше чем на 01.01.04 г.

               

       

     Наибольший  удельный вес в портфеле филиала  занимают  займы, предоставленные  МСБ -51,8%. Портфель по займам крупных клиентов составляет 42,6%. Доля кредитов ЕБРР составляет  5,5% от общего объема  портфеля.

      Общее количество заемщиков на 01.01.2005 года по портфелю МСБ составило 112, по ЕБРР- 152. Количество заемщиков по сравнению с 01.01.2004 г. возросло на 86 клиентов.